36. ΔΩΜΑ ΤΗΣ ΠΟΛΥΟΡΟΦΗΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ – ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΨΟΥΝ

«…Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3, 4 στοιχ. Α’, 7
παρ. 1, 8 και 13 του ν. 3741/1929 «περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», που
διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ,
καθώς και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, προκύπτει ότι επί ιδιοκτησίας κατ’
ορόφους (οριζόντιας οροφοκτησίας) ο κύριος ορόφου ή διαμερίσματός του είναι
αυτοδικαίως συγκύριος εξ αδιαιρέτου πάνω στα μέρη του όλου ακινήτου, τα
οποία χρησιμεύουν στην κοινή και των λοιπών συνιδιοκτητών χρήση, όπως είναι
το έδαφος, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη και το δώμα. Ποιά, ειδικότερα
είναι τα μέρη αυτά ρυθμίζεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη, η οποία
είναι άσχετη προς το τυχόν εργολαβικό μεταξύ του οικοπεδούχου και του
εργολάβου, στον οποίο ανατέθηκε η ανέγερση πολυώροφης οικοδομής. Αυτό
(εργολαβικό) δεν ιδρύει την οροφοκτησία, ως μορφή οριζόντιας διαιρεμένης
κυριότητας επί ορόφων ή διαμερισμάτων αυτών, αλλά είναι ενοχική απλώς
σύμβαση παράγουσα ενοχικές μόνον αξιώσεις και υποχρεώσεις μεταξύ των
συμβληθέντων μερών. Επομένως, το ποια μέρη απαρτίζουν την οικοδομή και θα
υπαχθούν έτσι στο σύστημα της κατ’ ορόφους ιδιοκτησίας, καθώς επίσης ποια
από αυτά θα αποτελέσουν ιδιαίτερες ιδιοκτησίες και ποια (πέραν των κατά το
νόμο κοινοκτήτων και κοινόχρηστων) θα παραμείνουν ως κοινόκτητα στην κοινή
των ιδιοκτητών χρήση, προβλέπεται και καθορίζεται αποκλειστικά στη συστατική
της οροφοκτησίας πράξη. Αν στη πράξη αυτή (ή και στα κατασκευαστικά σχέδια
που τη συνοδεύουν, ως μέρος αυτής) έχει προβλεφθεί κτίσμα στο δώμα, αυτό
περιλαμβάνεται στην αρχική οικοδομή που υπάγεται στην οροφοκτησία, άρα δεν

438

αποτελεί προσθήκη ανήκουσα στον έχοντα τυχόν παρακρατήσει το δικαίωμα
περαιτέρω οικοδόμησης (δικαίωμα υψούν), και εφόσον δεν ορίσθηκε ότι αυτό
θα αποτελέσει χωριστή ιδιαίτερη ιδιοκτησία, μέλλουσα να περιέλθει σε ορισμένο
πρόσωπο, ανήκει στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη και περιέρχεται κατά
κυριότητα, νομή και χρήση σε όλους κατά το λόγο της εξ αδιαιρέτου μερίδας
εκάστου…» (ΑΠ (ολ) 22/2001, ΠειρΝομ 2002, τ. 24, σελ. 272, ΝΟΜΟΣ) «…το
δώμα της οικοδομής που βρίσκονται τα διαμερίσματα των διαδίκων είναι,
σύμφωνα με το άρθρο 2 του ν. 3741/1929, κοινόχρηστο και κοινόκτητο…»
(ΕφΔωδ 163/2007, ΝΟΜΟΣ) ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΨΟΥΝ «…Από τις διατάξεις των άρθρων
1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 5 εδ. α', 7 παρ. 1, 8 και 13 του Ν. 3741/1929 "περί ιδιοκτησίας
κατ' ορόφους" που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα
με το άρθρο 54 του Εισαγωγικού νόμου αυτού και 117 του ΑΚ, συνάγεται ότι επί
οριζοντίου ιδιοκτησίας το ηλιακό δώμα (ταράτσα), εξομοιούμενο με τη στέγη της
οικοδομής, αποτελεί αντικείμενο αναγκαίας συγκυριότητας και κοινόχρηστο πράγμα
για όλους τους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων, καθένας από τους οποίους
δικαιούται να ποιείται απόλυτη χρήση, εκτός εάν με συμφωνία που τον δεσμεύει
αποκλείστηκε από το δικαίωμα αυτό το οποίο διαφυλάχθηκε για μερικούς μόνο από
τους ιδιοκτήτες. Επιτρέπεται δε, κατά παρέκκλιση από τα οριζόμενα με την ενδοτικής
φύσεως διάταξη του άρθρου 2 (του Ν. 3741/1929), όπως με ειδική μεταξύ των
συνιδιοκτητών του εδάφους συμφωνία που καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό
έγγραφο και καταχωρίζεται στα βιβλία μεταγραφών, το δικαίωμα επεκτάσεως της
οικοδομής προς τα άνω δια προσθήκης επί του δώματος νέου ορόφου,
παραχωρηθεί αποκλειστικώς σε κάποιους από τους συνιδιοκτήτες ή και σε έναν από
αυτούς, οπότε τούτο δεν ανήκει σε όλους από κοινού τους συνιδιοκτήτες του
εδάφους. Από μόνο όμως το λόγο ότι το δικαίωμα το υψούν (ή της μεταβίβασης
της αέρινης στήλης του διαμερίσματος που αντιστοιχεί στο δικαίωμα υψούν)
με την προσθήκη νέων ορόφων ανήκει αποκλειστικά σε κάποιον από τους
συνιδιοκτήτες, δεν έπεται κατά νόμο ότι αυτός έχει το δικαίωμα αποκλειστικής
χρήσης του δώματος της οικοδομής και για κάθε άλλο σκοπό, πλην της
υπερυψώσεως, ούτε ότι οι λοιποί οροφοϊδιοκτήτες στερούνται του
δικαιώματος για ανάλογη άλλη χρήση, εις τρόπον ώστε οι τελευταίοι με την
ιδιότητα τους ως συνιδιοκτήτες να μην νομιμοποιούνται να εναντιωθούν στις
ενέργειες εκείνου που προσβάλλει το δικαίωμα τους αυτό και εμποδίζει την ενάσκηση
των εξουσιών που τους ανήκουν…» (ΑΠ 1610/2007 ΝοΒ 2008, τ. 56, σελ. 102,
ΕλλΔνη 2009, τ. 50, σελ. 1068, ΤΝΠ ΔΣΑ) «…από τις συνδυασμένες διατάξεις των
άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3, 4, 5, 8 παρ. 1, 9 και 13 του ν. 3741/1929, 1002 και 1117 ΑΚ,
προκύπτει, ότι με τη συστατική πράξη της οριζόντιας ιδιοκτησίας επιτρέπεται να
επιφυλαχθεί υπέρ ενός ή περισσότερων ιδιοκτητών οριζόντιας ιδιοκτησίας το
δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής προς τα άνω, προς τα κάτω και προς τα πλάγια.
Σε τέτοια περίπτωση, αυτά που θα ανεγερθούν στο μέλλον ανήκουν στην
αποκλειστική κυριότητα εκείνου υπέρ του οποίου έγινε η επιφύλαξη του δικαιώματος
επέκτασης της οικοδομής. Διαιρεμένη ιδιοκτησία σε ανοικτό χώρο μπορεί να
συσταθεί και με μεταγενέστερη από τη συστατική πράξη συμφωνία όλων των
οροφοκτητών, που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να
οικοδομηθεί. Στις περιπτώσεις αυτές η σύσταση της διαιρεμένης ιδιοκτησίας
αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την
αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ). Ακόμη το δικαίωμα αυτό
της επέκτασης μπορεί να μεταβιβαστεί (αν το αποφασίσουν ομόφωνα οι
οροφοκτήτες) σε τρίτο μη οροφοκτήτη. Πρόκειται για μεταβίβαση μέλλουσας
οροφοκτησίας. Ο τρίτος αποκτά δικαίωμα προσδοκίας για την κτήση πλήρους
δικαιώματος κυριότητας όταν κτιστεί η οικοδομή. Ο χώρος αυτός που προορίζεται
προς οικοδόμηση είναι αγαθό εκμεταλλεύσιμο με την άσκηση του δικαιώματος της
επέκτασης (υψούν). Το δικαίωμα αυτό δεν νοείται ως δικαίωμα κυριότητας, αλλά ως
εξουσία όλων των συνιδιοκτητών ή μερικών εξ αυτών κατά τη συμφωνία των μερών,
απορρέουσα από το δικαίωμα της κυριότητάς τους στο έδαφος της υφιστάμενης

439

οικοδομής. Αυτός, στον οποίο αναγνωρίζεται το δικαίωμα επέκτασης πρέπει να είναι
συνιδιοκτήτης ποσοστού στο έδαφος…» (ΑΠ 1377/2004 ΕλλΔνη 2005, τ. 46, σελ.
1470, ΝΟΜΟΣ) (ΑΠ 1168/2003 ΕλλΔνη 2005, τ. 45, σελ. 518, ΤΝΠ ΔΣΑ, ΕφΛαρ
196/2008, ΤΝΠ ΔΣΑ) «…όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2 παρ. 1,
3 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 εδ. α', 7 παρ. 1, 8 και 13 του ν. 3741/1929 "περί ιδιοκτησίας
κατ’ ορόφους", που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο
54 του Εισαγωγικού αυτού Νόμου και 1117 ΑΚ, επί οριζόντιας ιδιοκτησίας το ηλιακό
δώμα (ταράτσα), εξομοιούμενο με τη στέγη της οικοδομής, αποτελεί αντικείμενο
αναγκαίας συγκυριότητας και κοινόχρηστο πράγμα για όλους τους συνιδιοκτήτες,
καθένας δε απ' αυτούς δικαιούται να κάνει απόλυτη χρήση, εκτός εάν με συμφωνία
που τους δεσμεύει, αποκλείστηκε απ' αυτόν το δικαίωμα, το οποίο διαφυλάχθηκε για
μερικούς μόνο από τους συνιδιοκτήτες. Επιτρέπεται δε, κατά παρέκκλιση των
οριζομένων, με την ενδοτικής φύσης διάταξη του άρθρου 2, με ειδική μεταξύ των
συνιδιοκτητών του εδάφους συμφωνία, που καταρτίζεται με συμβ/κο έγγραφο και
καταχωρίζεται στα βιβλία μεταγραφών ή διάταξη τελευταίας βούλησης και μάλιστα
χωρίς τη χρήση πανηγυρικών εκφράσεων (βλ. σχετ. ΑΠ 563/1966 ΕΕΝ 1967.271,
ΑΠ 398/1974 ΝοΒ 22.1381, ΕΑ 6920/1991 ΕλΔ 34.651 και τις εκεί περαιτέρω
παραπομπές στη θεωρία και τη νομολογία), το δικαίωμα της επέκτασης της
οικοδομής είτε προς τα κάτω με την ανόρυξη υπογείου, είτε (μετά το ν.δ. 1024/1971)
προς τα πλάγια με την ανέγερση νέας πτέρυγας (στο ακάλυπτο μέρος του οικοπέδου
της οροφοκτησίας), είτε προς τα άνω, με την προσθήκη στο δώμα νέου ορόφου, να
παραχωρηθεί αποκλειστικά σε κάποιον από τους συνιδιοκτήτες ή και σε ένα μόνο
απ’ αυτούς, οπότε το εν λόγω δικαίωμα δεν ανήκει από κοινού σε όλους τους
συνιδιοκτήτες του εδάφους (βλ. σχετ. Ολομ. ΑΠ 22/2001 ΕλΔ 43.84, ΑΠ 482/1998
ΕλΔ 39.1606. ΕΑ 7175/1999 ΕλΔ 40.1618, ΕΑ 5595/1996 ΕλΔ 38.1665 και τις εκεί
περαιτέρω παραπομπές στη θεωρία και τη νομολογία). Τέλος, το, κατά τη διάταξη
του άρθρου 8 παρ. 1 του ν. 3741/1929, δικαίωμα της επέκτασης της οικοδομής προς
τα άνω, με ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του εδάφους μπορεί να αφορά,
μολονότι ο νόμος ομιλεί περί προσθήκης ορόφου, και περισσότερους ορόφους μέχρι
το επιτρεπόμενο από τον ΓΟΚ και τους ειδικούς νόμους ύψος και αναλόγως προς τη
στατική κατάσταση της οικοδομής. Είναι πρόδηλο, ότι έχει ιδιαίτερη σημασία ο
προσδιορισμός της έκτασης του δικαιώματος αυτού και για την αναγκαία αποτίμηση
της αξίας του, αφού διαφορετική θα είναι αυτή, αναλόγως του εάν πρόκειται περί ενός
ή περισσοτέρων ορόφων, ενόψει και του ότι στην πρώτη περίπτωση η ανέγερση του
ορόφου εξαντλεί το δικαίωμα του δικαιούχου. Εάν το δικαίωμα της επέκτασης της
οικοδομής προς τα άνω, που προϋποθέτει βεβαίως την ύπαρξη της οροφοκτησίας,
ρυθμίζεται συμβατικά, είτε με τη συστατική της οροφοκτησίας πράξη, είτε με τον
κανονισμό, ανακύπτει ζήτημα ερμηνείας της σχετικής σύμβασης, σύμφωνα με τις
διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, όταν απ' αυτή δεν προκύπτει σαφώς η
βούληση των συμβαλλομένων ως προς τις προϋποθέσεις, την έκταση και τον τρόπο
ενάσκησης του δικαιώματος αυτού από τον δικαιούχο (βλ. σχετ. ΑΠ 949/1996
ο.π.)…» (ΕφΑθ 3933/2002 ΕπΔικΠολ 2003, σελ. 36, ΝΟΜΟΣ) (ΑΠ 630/2006 ΧρΙΔ
2006/ΣΤ, σελ. 702). ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΨΟΥΝ ΚΑΙ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ «…Η
άσκηση του δικαιώματος επεκτάσεως προϋποθέτει την τήρηση των σχετικών
διατάξεων της πολεοδομικής νομοθεσίας. Έτσι, το δικαίωμα τούτο δεν μπορεί να
ασκηθεί με την προσθήκη κτίσματος αυθαιρέτως, δηλαδή κτίσματος που
ανεγείρεται κατά παράβαση των πολεοδομικών διατάξεων. Ωστόσο, αν με
νεότερη νομοθετική ρύθμιση παρασχεθεί η δυνατότητα νομιμοποιήσεως του
αυθαιρέτου κτίσματος και ο έχων ανεγείρει τούτο τηρήσει τις προβλεπόμενες από τη
ρύθμιση αυτή προϋποθέσεις νομιμοποιήσεως, τότε η άσκηση του δικαιώματος
επεκτάσεως γίνεται επιτρεπτή, αφού το ανεγερθέν κτίσμα απέβαλε τον χαρακτήρα
του αυθαιρέτου και κατέστη νόμιμο. Κατά συνέπεια, μετά τη νομιμοποίηση του
αυθαιρέτου κτίσματος, οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων δεν έχουν
το δικαίωμα, επικαλούμενοι τη στέρηση της χρήσεως από αυτούς του κοινόκτητου
και κοινόχρηστου δώματος, να ζητήσουν με αγωγή την επαναφορά των πραγμάτων

440

στην προηγούμενη κατάσταση και την παράλειψη της μελλοντικής παρεμποδίσεώς
τους στη χρήση του δώματος…» (ΑΠ 615/2006 ΧρΙΔ 2006/ΣΤ, σελ. 710).