Η συμβολή, αλλά και η ευθύνη του Δικηγόρου, που διενεργεί τον έλεγχο τίτλων
και παρίσταται κατά τη σύνταξη των συμβολαίων, είναι μεγάλη. Είναι εκείνος
που θωρακίζει νομικά και τις δύο πλευρές των αντισυμβαλλομένων. Είναι η
συνηθέστερη μορφή π ρ ο λ η π τ ι κ ή ς δικηγορίας. Χρειάζεται άμεση και
συνεχής συνεργασία με το δικηγόρο των αντισυμβαλλομένων, για την επίλυση
τυχόν ζητημάτων που θα προκύψουν, έτσι ώστε να αποφευχθεί η οποιαδήποτε
μεταγενέστερη δικαστική, και όχι μόνο, εμπλοκή. Για την κατοχύρωση του
Δικηγόρου, που κάνει έλεγχο τίτλων, καλό είναι να λαμβάνονται προ της
υπογραφής των συμβολαίων τα πιστοποιητικά του υποθηκοφυλακείου
(μεταγραφής, ιδιοκτησίας, βαρών και μη διεκδίκησης), που αφορούν στο
μεταβιβαζόμενο.
ΓΕΝΙΚΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ: «…Κατά τις διατάξεις των άρθρων 369 και 1033 του ΑΚ
για την μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου απαιτείται η σύνταξη
συμβολαιογραφικού εγγράφου. Στον ίδιο τύπο υποβάλλεται (άρθρο 166 ΑΚ) και το
προσύμφωνο. Εάν και για το προσύμφωνο δεν τηρήθηκε ο συμβολαιογραφικός
τύπος, το τίμημα που τυχόν καταβλήθηκε με αυτό από τον αγοραστή για τη
μέλλουσα κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, λόγω της κατά τα άρθρα 159, 180
ΑΚ ακυρότητας του προσυμφώνου, μπορεί να αναζητηθεί με τις διατάξεις του
αδικαιολογήτου πλουτισμού. Κατά την έννοια του άρθρου 904 ΑΚ αναγνωρίζεται
αξίωση προς απόδοση της ωφελείας που αποκτήθηκε χωρίς νόμιμη αιτία από την
περιουσία ή με ζημία άλλου και όταν η παροχή έγινε σε εκτέλεση της συμβάσεως για
την οποία ο νόμος απαιτεί την τήρηση ορισμένου τύπου και ο τύπος αυτός δεν
τηρήθηκε. Στην περίπτωση αυτή η σύμβαση, για την οποία δεν τηρήθηκε ο τύπος του
συμβολαιογραφικού εγγράφου, θεωρείται ως μη γενόμενη και επομένως δεν υπάρχει
νόμιμη αιτία που να δικαιολογεί τη διατήρηση της παροχής στο λήπτη, εφόσον η
βούληση του δότη που εκδηλώθηκε άτυπα, δεν αναγνωρίζεται από το νόμο. Κατά
συνέπεια, η προκαταβολή τιμήματος σε εκτέλεση προσυμφώνου αγοράς ακινήτου για
το οποίο δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο, συνιστά χωρίς νόμιμη αιτία
πλουτισμό του πωλητή από την περιουσία του αγοραστή (ΑΠ 852/2000 Δ/νη
41.1654, ΑΠ 541/78 ΝοΒ 27.387, ΑΠ 397/75 ΝοΒ 23.1154)…» (ΕφΔωδ 54/2007,
ΝΟΜΟΣ) «…Αν και το παράτιτλο της διάταξης του άρθρου 369 ΑΚ δημιουργεί την
εντύπωση ότι η διάταξη αφορά σε εμπράγματες (εκποιητικές) συμβάσεις επί
ακινήτων ή σε εμπράγματες και ενοχικές, κατ’ ακρίβεια αναφέρεται μόνο στις ενοχικές
(υποσχετικές) συμβάσεις, που έχουν ως αντικείμενο τη σύσταση, μετάθεση,
αλλοίωση ή κατάργηση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επί ακινήτων, για το κύρος των
οποίων επιτάσσει την τήρηση συμβολαιογραφικού τύπου (ΕφΑθ 8967/1998 Δνη
1999.448). Τούτο, βεβαίως, δεν σημαίνει ότι όμοιος τύπος δεν απαιτείται και για την
έγκυρη κατάρτιση της εμπράγματης (μεταβιβαστικής) σύμβασης, όταν αυτή αφορά σε
ακίνητα, καθόσον το τελευταίο θέμα καλύπτεται από άλλες διατάξεις και δη αυτές των
άρθρων 1033, 1121, 1143, 1187 και 1191 ΑΚ. Όπως είναι γνωστό για τη σύσταση,
μετάθεση, αλλοίωση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου απαιτείται η σύναψη
δύο χωριστών συμβάσεων, μίας υποσχετικής και άλλης μίας εκποιητικής, η πρώτη
από τις οποίες αποτελεί τη νόμιμη αιτία της δεύτερης. Αμφότερες δε οι συμβάσεις
πρέπει να περιβληθούν το συμβολαιογραφικό τύπο. Και ναι μεν στην πράξη, κατά
κανόνα, υποσχετική και εκποιητική σύμβαση τελούνται συγχρόνως και συντάσσεται
ενιαίο συμβολαιογραφικό έγγραφο, δεν αποκλείεται όμως κάθε σύμβαση να
καταρτίζεται χωριστά από την άλλη, οπότε η πρακτική αξία της διάταξης του άρθρου
369 ΑΚ γίνεται φανερή. Από τα παραπάνω, καθίσταται σαφές, ότι σύμφωνα με τις
διατάξεις των άρθρων 369 και 1033 του ΑΚ για τη μεταβίβαση της κυριότητας
ακινήτου απαιτείται σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου. Στον ίδιο τύπο
193
υποβάλλεται (άρθρο 166 ΑΚ) και το προσύμφωνο (βλ. Ενοχικό Δίκαιο, Γενικό Μέρος,
Τόμος I, β' έκδοση 1993 Αστ. Κ. Γεωργιάδη, σελ. 295-297). Εάν και για το
προσύμφωνο δεν τηρήθηκε ο συμβολαιογραφικός τύπος [ο οποίος είναι συστατικός
(ad solemnitatem)], το τίμημα που τυχόν καταβλήθηκε με αυτό (το προσύμφωνο)
από τον αγοραστή για τη μέλλουσα κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, λόγω της
κατά τα άρθρα 159, 180 ΑΚ ακυρότητας του προσυμφώνου, μπορεί να αναζητηθεί
σύμφωνα με τις διατάξεις του αδικαιολογήτου πλουτισμού. Περαιτέρω, κατά την
έννοια του άρθρου 904 ΑΚ αναγνωρίζεται αξίωση προς απόδοση της ωφελείας που
αποκτήθηκε χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία ή με ζημία άλλου και όταν η
παροχή έγινε σε εκτέλεση της σύμβασης για την οποία ο νόμος απαιτεί την τήρηση
ορισμένου τύπου και ο τύπος αυτός δεν τηρήθηκε. Στην περίπτωση αυτή η σύμβαση,
για την οποία δεν τηρήθηκε ο τύπος του συμβολαιογραφικού εγγράφου, θεωρείται ως
μη γενόμενη και επομένως δεν υπάρχει νόμιμη αιτία που να δικαιολογεί τη διατήρηση
της παροχής στο λήπτη, εφόσον η βούληση του δότη που εκδηλώθηκε άτυπα, δεν
αναγνωρίζεται από το νόμο. Κατά συνέπεια, η καταβολή τιμήματος σε εκτέλεση
προσυμφώνου αγοράς ακινήτου για το οποίο δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό
έγγραφο, συνιστά χωρίς νόμιμη αιτία πλουτισμό του πωλητή από την περιουσία του
αγοραστή (ΑΠ 852/2000 Δνη 41.1654, ΕφΑθ 1145/2005 Δνη 2006.607, ΕφΑθ
9770/2002 Δνη 2003.1003, ΕφΑθ 7120/2000 Δνη 2002.1460, ΕφΑθ 7425/98 Δνη
40.1186, ΕφΘεσ 616/93 Δνη 35.665). Εξάλλου, στην περίπτωση αυτή, της
απαίτησης λόγω έλλειψης νόμιμης αιτίας, η ευθύνη του λήπτη χρηματικής παροχής,
καθόσον αφορά τους τόκους, προσδιορίζεται από τις γενικές διατάξεις των άρθρων
345, 346, 910 ΑΚ. Η διάταξη του άρθρου 911 αριθμός 2 ΑΚ, κατά την οποία τόκοι
οφείλονται από τη λήψη του ποσού δεν έχει εφαρμογή, διότι δεν πρόκειται για
απαίτηση παροχής για αιτία παράνομη ή ανήθικη αλλά για απαίτηση λόγω
ακυρότητας της σύμβασης, επειδή δεν τηρήθηκε ο νόμιμος τύπος, η οποία
(σύμβαση) δεν απαγορεύεται από το νόμο και συνεπώς η παροχή που δόθηκε δεν
μπορεί να θεωρηθεί ότι δόθηκε για παράνομο ή ανήθικο σκοπό (ΑΠ 541/78 ΝοΒ
1979.387, ΕφΑθ 2577/98 ό.π., ΕφΘεσ. 616/93 ό.π., Γεωργιάδης-Σταθόπουλος ΑΚ
άρθρο 904, αριθμός 97 σελ. 628, Γεωργιάδη Ενοχικό Δίκαιο, έκδοση 1999, αριθ. 40,
σελ. 558, Σταθόπουλου Γεν. Ενοχικό Δίκαιο, Γ’ έκδοση, σελ. 338). Βέβαια, αν έχει
προηγηθεί όχληση από τον αγοραστή του πωλητή για απόδοση της ωφέλειας
(πλουτισμού), που ο τελευταίος αποκόμισε από την καταβολή του τιμήματος, δυνάμει
της άκυρης, λόγω της μη τήρησης του προβλεπόμενου γι’ αυτή συμβολαιογραφικού
τύπου, σύμβασης πώλησης, έχουν και στην προκείμενη περίπτωση εφαρμογή οι
γενικές διατάξεις των άρθρων 340 και 345 του ΑΚ και επομένως η από τον
αδικαιολόγητο πλουτισμό απαίτηση του αγοραστή αποφέρει τόκους από την επόμενη
της όχλησης του πωλητή (βλέπε και Απ. Γεωργιάδη - Μιχ. Σταθόπουλου ό.π., τόμος
IV, σελ. 662, αριθ. 19) … Επιπροσθέτως, η αγωγή για την απόδοση του
αδικαιολογήτου πλουτισμού έχει επικουρικό χαρακτήρα και δεν δίδεται συγχρόνως
και παραλλήλως με την αγωγή από τη σύμβαση, όταν και οι δύο αυτές αγωγές
στηρίζονται στα ίδια πραγματικά περιστατικά (ΑΠ 1322/96 Δνη 38.1044, ΑΠ 439/89
Δνη 31.1256, ΕφΑθ 6042/2003 Δνη 2004.590, ΕφΑθ 838/2001 Δνη 2001.1417,
Γεωργιάδη-Σταθόπουλου: Αστικός Κώδικας, Εισαγωγικές παρατηρήσεις στα άρθρα
904 - 913 αριθ. 24, 25, 26). Εάν η σχέση από την οποία είναι δυνατόν να προέλθει
πλουτισμός στηρίζεται σε έγκυρη σύμβαση, οι διατάξεις του αδικαιολογήτου
πλουτισμού δεν εφαρμόζονται, διότι η περιουσιακή διαφορά που αποτελεί τον
πλουτισμό οφείλεται στη σύμβαση, δηλαδή σε αιτία νόμιμη. Εξάλλου η αγωγή του
αδικαιολογήτου πλουτισμού είναι επιβοηθητικής φύσεως με την έννοια ότι δύναται να
ασκηθεί μόνον εάν ελλείπουν οι προϋποθέσεις της από τη σύμβαση ή την
αδικοπραξία αγωγής, καθόσον σε αντίθετη περίπτωση δεν δύναται να γίνει λόγος για
έλλειψη νόμιμης αιτίας. Επομένως, αν ασκηθεί αγωγή με την οποία αναζητείται
ευθέως ο πλουτισμός του εναγομένου λόγω ακυρότητας της σύμβασης, για να είναι
ορισμένη η αγωγή θα πρέπει να αναφέρονται στο δικόγραφο αυτής, σύμφωνα με το
άρθρο 216 παρ. 1α του ΚΠολΔ, τα περιστατικά που συνεπάγονται την ακυρότητα της
194
σύμβασης, τα οποία και συνιστούν το λόγο για τον οποίον η αιτία της περιουσιακής
μετακίνησης δεν είναι νόμιμη. Αν όμως η βάση της αγωγής από τον αδικαιολόγητο
πλουτισμό σωρεύεται, κατά δικονομική επικουρικότητα (αρθρ. 219 ΚΠολΔ), υπό την
ενδοδιαδικαστική αίρεση της απόρριψης της κυρίας βάσης αυτής από τη σύμβαση
πώλησης, αρκεί για την πληρότητα της πιο πάνω επικουρικής βάσης να γίνεται απλή
επίκληση της ακυρότητας της σύμβασης, χωρίς να απαιτείται να αναφέρονται και οι
λόγοι στους οποίους οφείλεται η ακυρότητα. Και τούτο, διότι στην τελευταία
περίπτωση η επικουρική βάση της αγωγής θα εξετασθεί μόνο αν η στηριζόμενη στην
έγκυρη σύμβαση (πώλησης) κύρια βάση της αγωγής απορριφθεί μετά παραδοχή της
ακυρότητας της σύμβασης για συγκεκριμένο λόγο, ο οποίος, είτε κατά την
αυτεπάγγελτη έρευνα, είτε κατ' ένσταση του εναγόμενου, αποτέλεσε ήδη αντικείμενο
της δίκης και πληρούται έτσι ο σκοπός της διάταξης του άρθρου 216 του ΚΠολΔ, η
οποία απαιτεί τη σαφή έκθεση των γεγονότων που θεμελιώνουν την αγωγή… (ΟλΑΠ
23/2003 ΝοΒ 2004/1179)…» (ΜΠΘεσπ 266/2007, ΝΟΜΟΣ).
Add a Comment