17. ΠΟΛΕΟΔΟΜΗΣΗ – ΡΥΜΟΤΟΜΙΑ – ΟΙΚΙΣΜΟΙ – ΙΔΙΩΤΙΚΗ ΡΥΜΟΤΟΜΙΑ

«…Το ν.δ. της 17.7-16.8.1923 (Α' 228) ορίζει, στο άρθρο 1 ότι, «1. Πάσα πόλις και
κώμη του Κράτους δέον να διαρρυθμίζηται και ν' αναπτύσσηται βάσει ωρισμένου
εγκεκριμένου κατά τας διατάξεις του παρόντος ... σχεδίου, εξασφαλίζοντος την
θεραπείαν των προβλεπομένων αυτής αναγκών κατά τους υπό της υγιεινής, της
ασφαλείας, της οικονομίας και της αισθητικής επιβαλλόμενους όρους. 2. Της
εγκρίσεως του σχεδίου συστάσεως νέας πόλεως, κώμης ή συνοικισμού οιουδήποτε
δέον να προηγήται εξακρίβωσις και αναγνώρισις της ανάγκης της τοιαύτης
συστάσεως...», στο άρθρο 2 ότι, «1. Τα ... σχέδια καθορίζουσιν αναλόγως των
προβλεπομένων αναγκών, πλην των άλλων: (α) Τας οδούς και πλατείας, τους
κοινοχρήστους κήπους, πρασιάς και άλση και εν γένει τους προς κοινωφελείς
σκοπούς αναγκαιούντας κοινοχρήστους χώρους, (β) Τα προς ανέγερσιν δημοσίων,
δημοτικών και θρησκευτικών κτηρίων και τα προς εκτέλεσιν ... ετέρων κοινής
ωφελείας έργων αναγκαιούντα οικόπεδα και (γ) Τους οικοδομήσιμους χώρους και εν
γένει την χρησιμοποίησιν εκάστης θέσεως προς ωρισμένον κοινωνικόν σκοπόν...»,
στο δε άρθρο 9 ότι, «1. Επιτρέπεται δια λόγους υγιεινής, ασφαλείας, γενικής της
πόλεως οικονομίας και αισθητικής η επιβολή οιωνδήποτε όρων κατά τας εν γένει
εργασίας δομήσεως και περιορισμών επί των οικοπέδων και των επ' αυτών
ανεγειρομένων ... οικοδομών είτε εν ταις πόλεσι, κώμαις κ.λπ. είτε εκτός τούτων. 2.
Οι κατά τα ανωτέρω όροι και περιορισμοί καθορίζονται δια β.δ των ... κανονιζόντων
... 1) τα ελάχιστα επιτρεπόμενα όρια της επιφανείας και των διαστάσεων των εντός
του εγκεκριμένου σχεδίου περιλαμβανομένων οικοπέδων, 2) το μέγιστον και το
ελάχιστον επιτρεπόμενον ύψος των οικοδομών, 3) τον αριθμόν των ορόφων και τας
ελαχίστας τούτων διαστάσεις ... 4) το μέγιστον της υπό οικοδομών δυναμένης να
καλυφθεί επιφανείας εκάστου οικοπέδου, 5) τον συντελεστήν δομήσεως, 6) την θέσιν
των οικοδομών ... εν σχέσει προς το εγκεκριμένον σχέδιον ρυμοτομίας προς το
οικόπεδον εφ' ου κείνται αύται και προς αλλήλας, 7) τας εν γένει δουλείας φωτισμού
και αερισμού ... 8) τους εντός των ιδιοκτησιών κοινούς ελευθέρους χώρους ... 9) τα
ελάχιστα όρια του μεγέθους των οικοδομών ... 10) τας επιβαλλόμενας εις εκάστην
οικοδομήν ... εγκαταστάσεις ... 11) τους εις εκάστην περίπτωσιν τηρητέους δια
λόγους υγιεινής και αισθητικής όρους ... 12) τον τρόπον κατασκευής και
συντηρήσεως των ιδιωτικών πρασιών και κήπων ... και 13) εν γένει τους όρους και
περιορισμούς υφ' ους να εκτελήται οιασδήποτε φύσεως εργασία δομήσεως» (βλ. ήδη
άρθρα 152, 153 και 160 του κυρωθέντος με το π.δ. της 14/27.7.1999 «Κώδικα
Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας» [Κ.Β.Π.Ν.], Δ' 580). Περαιτέρω, στο άρθρο 20
του αυτού ν.δ/τος ορίζονται τα ακόλουθα: «1. Δεν επιτρέπεται οιαδήποτε μεταβίβασις
της κυριότητος μέρους ή του όλου γηπέδου, εφ’ ου ο ιδιοκτήτης εσχημάτισεν ή
ανεγνώρισε σχηματισθέντος τυχόν άνευ της θελήσεώς του κοινοχρήστους χώρους
(ιδιωτικάς οδούς και πλατείας κττ) ή δεν εσχημάτισεν ουδ' ανεγνώρισε μεν τοιούτους,
αλλ' επιδιώκει τον σχηματισμόν ή την αναγνώρισίν των δια της τοιαύτης
μεταβιβάσεως. Εν τη εννοία του σχηματισμού κοινοχρήστων χώρων περιλαμβάνεται
ο καθ' οιονδήποτε τρόπον ιδιωτική πρωτοβουλία ή συμφωνία γινόμενος περιορισμός

327

ή παραίτησις δικαιωμάτων επί των ειρημένων γηπέδων επί τω τέλει αμέσου ή
εμμέσου σχηματισμού των εν λόγω χώρων. Πάσα μεταβίβασις της κυριότητος,
γινομένη παρά τας ανωτέρω διατάξεις, είναι αυτοδικαίως άκυρος. Η περί ακυρότητος
διάταξις αύτη ισχύει και αν ακόμη δεν εγένετο εν επισήμω τινί πράξει σαφής μνεία
περί του σχηματισμού των ειρημένων κοινοχρήστων χώρων, αλλ’ εμμέσως
προκύπτη εκ των γενομένων μεταβιβάσεων ότι αύται εγένοντο επί τω τέλει του
τοιούτου σχηματισμού και εν γένει της εφαρμογής ιδιωτικού σχεδίου ρυμοτομίας. 2.
Δια τα εντός των εγκεκριμένων σχεδίων των πόλεων, κωμών και γήπεδα επιτρέπεται,
εις ωρισμένας προϋποθέσεις και όρους, η παρέκκλισις από των διατάξεων της
προηγουμένης παραγράφου μέχρις οιουδήποτε βαθμού. Τα της παρεκκλίσεως και
των προϋποθέσεων και όρων αυτής κανονίζονται δια β.δ/των, εκδιδομένων ... εφ'
άπαξ δ’ εκάστην πόλιν, κώμην κ.λπ. ή δ’ έκαστον αυτών τμήμα ή και δ’ εκάστην
ειδικήν περίπτωσιν. 3. Αι διατάξεις της ανωτέρω παρ. 1 δεν ισχύουσι προκειμένου
περί καλλιεργούμενων γηπέδων, κειμένων εκτός των εγκεκριμένων σχεδίων των
πόλεων, κωμών κ.λπ., εφ' ων σχηματίζονται ιδιωτικοί οδοί προς μεταφοράν των
προϊόντων, εφ’ όσον εκ των πραγμάτων προκύπτει ότι ο σχηματισμός αυτών την
μεταφοράν ταύτην μόνον σκοπεί, ουχί δε την εφαρμογήν ιδιωτικού σχεδίου
ρυμοτομίας και την βάσει τούτου κατάτμησιν των γηπέδων εις μικρά τμήματα. Επίσης
δεν ισχύουσιν αι διατάξεις της αυτής παρ. 1: α) δια πάσαν περαιτέρω μεταβίβασιν
της κυριότητος γηπέδων, ων μετεβιβάσθη ήδη αύτη παρά τας διατάξεις της εν λόγω
παραγράφου προ της ισχύος του παρόντος άρθρου, εφ’ όσον δεν επέρχεται αύξησις
της επιφανείας των προ της ισχύος του άρθρου τούτου σχηματισθέντων ιδιωτική
πρωτοβουλία κοινοχρήστων χώρων, και β) ως προς τα εντός των εγκεκριμένων
σχεδίων των πόλεων κ.λπ. γήπεδα, εφ’ ων εσχηματίσθησαν ιδιωτική πρωτοβουλία,
προ της ισχύος του παρόντος άρθρου, κοινόχρηστοι χώροι (ιδιωτικοί οδοί κ.λπ.), εφ'
όσον η κυριότης τμημάτων των εν λόγω γηπέδων μετεβιβάσθη ήδη προ της ισχύος
του άρθρου τούτου, μετά δε την ισχύν αυτού ουδεμία αύξησις των αρχικώς
σχηματισθέντων κοινόχρηστων χώρων έλαβε χώραν. 4. Αρμόδιος όπως αποφανθή
δια την εφαρμογήν των διατάξεων του παρόντος άρθρου, εάν η μεταβίβασις της
κυριότητος επί γηπέδων εγένετο επί τω σκοπώ σχηματισμού επ' αυτών
κοινοχρήστων χώρων και εν γένει της εφαρμογής ιδιωτικού σχεδίου ρυμοτομίας ή
προς απλήν μεταφοράν προϊόντων, εάν επήλθεν ή ου αύξησις της εκτάσεως των
κοινοχρήστων τούτων χώρων και οποία η θέσις και έκτασις αυτών και ειδικώτερον
πότε υφίσταται περίπτωσις εφαρμογής των εξαιρέσεων ... της προηγουμένης
παραγράφου, είναι ο επί της Συγκοινωνίας Υπουργός [ήδη ο Υπουργός
Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων] ... 5. Αι διατάξεις του άρθρου
τούτου τεθήσονται εν ισχύι δια β.δ/τος» (βλ. άρθρο 411 του Κ.Β.Π.Ν.). Με το β.δ. της
4/16.1.1924 (Α’ 8) τέθηκαν σε ισχύ οι διατάξεις του ως άνω άρθρου 20, ενώ με το
άρθρο 1 παρ. 1 του ν. 1448/1950 (Α' 153) ορίσθηκαν τα εξής: «Η αληθής έννοια και
ερμηνεία των διατάξεων των παραγράφων 1 και 2 των άρθρων 16 και 20 του από
17.7-16.8.1923 ν.δ. ... είναι ότι η εκ τούτων οριζόμενη ακυρότης των κατά παράβασιν
αυτών γινομένων μεταβιβάσεων είναι απόλυτος, πάντως δε αίρεται αύτη εξ υπαρχής
αφ' ης προτάσει του οικείου Δήμου ή Κοινότητος μετά σύμφωνον γνωμοδότησιν του
Συμβουλίου Οικισμού και Ανοικοδομήσεως επεκταθή το σχέδιον της πόλεως κατά
την περίπτωσιν του άρθρου 16 ή εγκριθώσιν οι σχηματισθέντες ή αναγνωρισθέντες
ως σχηματισθέντες ή επιδιωχθέντες όπως σχηματισθώσιν κοινόχρηστοι χώροι κατά
την περίπτωσιν του άρθρου 20, είτε συμφώνως προς την γενομένην πρόβλεψιν
αυτών, είτε άλλως ή δια της εγκρίσεως σχεδίου ή επεκτάσεως του σχεδίου εις την
περιοχήν εις ην κείνται ή δια της μεμονωμένης εγκρίσεως αυτών, εάν κείνται εντός
των πολεοδομικών σχεδίων ως έχουν ή κατά διάφορον διάταξιν ή και υπό όρους»
(βλ. άρθρο 412 του Κ.Β.Π.Ν.) … με τις προεκτεθείσες διατάξεις του άρθρου 20 του
ν.δ. της 17.7/16.8.1923, οι οποίες αποσκοπούν στην εξασφάλιση του αναγκαίου
κρατικού ελέγχου επί του πολεοδομικού σχεδιασμού και της δομήσεως εν γένει, και,
ειδικότερα, στην παρεμπόδιση της δημιουργίας ιδιωτικών σχεδίων ρυμοτομίας,
απαγορεύθηκε, κατ’ αρχήν, από τη θέση τους σε ισχύ και εφεξής, η καθ’ οιονδήποτε

328

τρόπο δημιουργία οδών ή άλλων κοινοχρήστων χώρων από ιδιώτες (βλ. ΣΕ
966/2006, 2521/2000, 1352/1991) … εξ άλλου, στο άρθρο 1 παρ. 1 του ν. 1337/1983
(Α' 33) ορίζεται ότι επιτρέπεται, σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου αυτού, «α) η
επέκταση εγκεκριμένων σχεδίων πόλεων, καθώς και οικισμών που υπάρχουν πριν
από το έτος 1923, β) η ένταξη σε πολεοδομικό σχέδιο και η επέκταση οικισμών
μεταγενεστέρων του 1923, που στερούνται εγκεκριμένου σχεδίου, γ) η ένταξη σε
πολεοδομικό σχέδιο περιοχών για την εξυπηρέτηση άλλων χρήσεων πλην της
κατοικίας» (βλ. άρθρο 37 του Κ.Β.Π.Ν.), ενώ το άρθρο 6 του αυτού νόμου ρυθμίζει το
περιεχόμενο της πολεοδομικής μελέτης (βλ. άρθρο 43 του Κ.Β.Π.Ν.). Ειδικότερα,
ορίζεται ότι η πολεοδομική μελέτη αποτελείται από πολεοδομικό σχέδιο, που
συντάσσεται βάσει οριζοντιογραφικού και υψομετρικού τοπογραφικού και
κτηματογραφικού διαγράμματος, πολεοδομικό κανονισμό και έκθεση αιτιολογούσα τις
προτεινόμενες ρυθμίσεις, περιέχει δε, μεταξύ άλλων, α) την οριστικοποίηση των
ορίων των προς πολεοδόμηση περιοχών, β) τις χρήσεις γης και τους σχετικούς
περιορισμούς ή απαγορεύσεις, γ) τα διαγράμματα δικτύων υποδομής, δ) τους
κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, ε) τους οικοδομήσιμους χώρους, στ) τα
συστήματα, τους όρους και περιορισμούς δομήσεως, καθώς και άλλες ρυθμίσεις
επιβαλλόμενες από πολεοδομικούς λόγους. Τέλος, στην παρ. 5 του άρθρου 42 του ν.
1337/1983 (Α' 33), όπως η διάταξη αυτή αντικαταστάθηκε με το άρθρο 8 παρ. 17 του
ν. 1512/1985 (Α' 4), ορίζονται τα εξής: «Με προεδρικό διάταγμα, που εκδίδεται με
πρόταση του Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος, ορίζονται οι
προϋποθέσεις και οι διαδικασίες με τις οποίες μπορεί να εγκρίνεται η πολεοδόμηση
και επέκταση οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους, να καθορίζονται οι
ειδικότεροι όροι και περιορισμοί δόμησης και τα ποσοστά εισφοράς σε γη και σε
χρήμα, τα οποία μπορεί να αποκλίνουν από τα ποσοστά που προβλέπονται στα
άρθρα 8 και 9 του νόμου αυτού. Επίσης με π.δ., που εκδίδεται με πρόταση του
Υπουργού Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος, ορίζεται ο τρόπος καθορισμού
των ορίων και των όρων δόμησης των οικισμών πληθυσμού μέχρι 2.000 κατοίκους,
προβλέπονται τα στοιχεία εκτίμησης κατά τον καθορισμό των ορίων, η διαδικασία
που τηρείται για τον καθορισμό αυτών, κατηγορίες οικισμών καθώς και κάθε σχετική
λεπτομέρεια...» (βλ. άρθρο 80 του Κ.Β.Π.Ν.) … κατά την έννοια των ως άνω
διατάξεων του ν. 1337/1983, ερμηνευομένων ενόψει και των ορισμών του άρθρου 24
παρ. 2 του Συντάγματος, με τα προεδρικά διατάγματα που εκδίδονται κατ'
εξουσιοδότηση της παρ. 5 του άρθρου 42 του προαναφερθέντος νόμου, θεσπίζονται,
κανονιστικώς, αφενός ο τρόπος και οι προϋποθέσεις καθορισμού των ορίων των
οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους, κατατάξεώς τους σε κατηγορίες και
πολεοδομήσεώς τους, με την έγκριση πολεοδομικής μελέτης, και αφετέρου οι γενικοί
όροι δομήσεως των οικισμών αυτών. Με την πολεοδομική δε μελέτη κάθε οικισμού
καθορίζονται ειδικότερα, ενόψει των χαρακτηριστικών του, οι όροι δομήσεως του
συγκεκριμένου οικισμού, όπως τα ελάχιστα όρια εμβαδού και διαστάσεων των
ακινήτων, το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των οικοδομών, ο αριθμός των ορόφων, το
μέγιστο ποσοστό καλύψεως, ο συντελεστής δομήσεως, η θέση των οικοδομών εν
σχέσει προς τις ρυμοτομικές γραμμές και εν γένει άλλοι όροι και περιορισμοί
δομήσεως (πρβλ. άρθρο 9 του ν.δ. της 17.7-16.8.1923). Η ανωτέρω εξουσιοδοτική
διάταξη, όμως, δεν επιτρέπει αποκλίσεις από τους κανόνες, οι οποίοι απορρέουν
από τη συνταγματική επιταγή για ορθολογικό πολεοδομικό σχεδιασμό και κατά τους
οποίους ο καθορισμός των κοινοχρήστων χώρων σε κάθε οικιστική περιοχή αποτελεί
αντικείμενο της οικείας πολεοδομικής μελέτης, που πρέπει να καταρτίζεται κατ'
εκτίμηση των αναγκών της περιοχής, δυνάμει πολεοδομικών κριτηρίων. Δεν δύναται
δε, κατ' αρχήν, ο σχεδιασμός των οικοδομήσιμων και κοινόχρηστων χώρων να
ρυμουλκείται από πραγματικές καταστάσεις, οι οποίες δημιουργούνται με
πρωτοβουλία ιδιωτών προς εξυπηρέτηση ιδιωτικών συμφερόντων, όπως η
κατάτμηση ακινήτων, με σκοπό τη μεταβίβαση και την ανοικοδόμηση τους. Κατ'
ακολουθίαν, με τα γενικά διατάγματα που εκδίδονται δυνάμει της προαναφερθείσης
εξουσιοδοτικής διατάξεως του ν. 1337/1983, ερμηνευομένης ενόψει και των ορισμών

329

του άρθρου 24 παρ. 2 του Συντάγματος, δεν επιτρέπεται να παρέχεται η δυνατότητα
δημιουργίας νέων κοινοχρήστων χώρων στους εν λόγω οικισμούς, κατά τρόπο
αποσπασματικό και μη ορθολογικό, πριν από την έγκριση της οικείας πολεοδομικής
μελέτης, και δη κατ’ απόκλιση των οριζομένων στο ανωτέρω παρατιθέμενο άρθρο 20
του ν.δ. της 17.7-16.8.1923, προκειμένου να καταστούν οικοδομήσιμα ακίνητα ή
τμήματα ακινήτων ευρισκόμενα εντός των ορίων του οικισμού και μη έχοντα
πρόσωπο σε νομίμως προϋφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο … κατ’ εξουσιοδότηση των
ανωτέρω διατάξεων του άρθρου 42 παρ. 5 του ν. 1337/1983, εκδόθηκαν το π.δ. της
24.4-3.5.1985 «Τρόπος καθορισμού ορίων οικισμών της χώρας μέχρι 2.000
κατοίκους, κατηγορίες αυτών και καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησής τους»
(Δ' 181) και το π.δ. της 20-30.8.1985 «Πολεοδόμηση και επέκταση οικισμών της
χώρας μέχρι 2.000 κατοίκους...» (Δ' 414). Στο άρθρο 6 του π.δ. της 24.4-3.5.1985,
όπως αρχικώς ίσχυε, ορίσθηκαν, υπό τον τίτλο «Γραμμή δόμησης», τα εξής: «1.
Κάθε γήπεδο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε διαμορφωμένο
κοινόχρηστο χώρο ή σε δίοδο προσπέλασης. Εάν δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο
χώρο για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να παραχωρηθεί στον οικείο Δήμο ή
Κοινότητα με πράξη δωρεάς, έκταση στη συγκεκριμένη θέση, για τη δημιουργία
κοινόχρηστου χώρου που να συνδέεται με το υφιστάμενο σε κοινή χρήση δίκτυο
κυκλοφορίας του οικισμού συνολικού πλάτους τουλάχιστον 4 μ. και μέχρι 6 μ. κατά
μήκος των ορίων των γηπέδων. Η πιο πάνω παραχωρούμενη έκταση από της
μεταγραφής της πράξης δωρεάς θεωρείται κοινόχρηστη. 2. Κατά παρέκκλιση των
διατάξεων της προηγουμένης παραγράφου τα γήπεδα του άρθρου 5 παρ. 1
περίπτωση β αυτού του π.δ/τος [πρόκειται για τα εντός των ορίων των οικισμών
γήπεδα, τα οποία, κατά παρέκκλιση των ορίων αρτιότητας που θεσπίζονται στην
περ. α της παρ. 1 του άρθρου 5, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, υπό ορισμένες
προϋποθέσεις, που προβλέπονται στη διάταξη αυτή, ακόμη και εάν έχουν μικρότερο
εμβαδόν] είναι οικοδομήσιμα έστω και αν δεν έχουν πρόσωπο σε διαμορφωμένο
κοινόχρηστο χώρο. 3. Το κτήριο μπορεί να τοποθετηθεί ... 4. ... 5. ... 6. Οι παραπάνω
διατάξεις δεν ισχύουν στις περιπτώσεις που εμπίπτουν σε τμήματα με εγκεκριμένο
σχέδιο». Με το άρθρο 1 παρ. 3 του π.δ. της 14-23.2.1987 (Δ' 133), η παρ. 1 του
άρθρου 6 του π.δ. της 24.4-3.5.1985 αντικαταστάθηκε, ως εξής: «(α) Κάθε οικόπεδο
για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο
που έχει τεθεί σε κοινή χρήση. Εάν δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε
χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση, για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να τεθεί σε
κοινή χρήση με συμβολαιογραφική πράξη έκταση στη συγκεκριμένη θέση για τη
δημιουργία κοινόχρηστου χώρου συνολικού πλάτους τουλάχιστον 4 μ. και μέχρι 6 μ.
κατά μήκος των ορίων του οικοπέδου, που να συνδέει το οικόπεδο με το υφιστάμενο
σε κοινή χρήση δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού, (β) Κατ' εξαίρεση δύναται με
απόφαση του Νομάρχη, ύστερα από γνώμη του οικείου δημοτικού ή κοινοτικού
συμβουλίου και του Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος του Νομού
σε οικισμούς τουριστικούς, παραλιακούς και μεγάλους περιαστικούς, που δεν είναι
παραδοσιακοί ή αξιόλογοι ή σε τμήματα αυτών να καθορίζεται ότι: Άρτια οικόπεδα
για να είναι οικοδομήσιμα πρέπει να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο πλάτους
δύο [2] μέτρων μέχρι τον άξονα αυτού στα τμήματά του που εφάπτονται των
οικοπέδων. Όπου το πλάτος αυτό υπολείπεται των δύο μέτρων, πρέπει με
συμβολαιογραφική πράξη να τεθεί σε κοινή χρήση λωρίδα οικοπέδου τόση ώστε να
επιτυγχάνεται πλάτος τουλάχιστον δύο μέτρα από το πρόσωπο του εναπομένοντος
τμήματος του οικοπέδου μέχρι τον άξονα του κοινόχρηστου χώρου. Τα οικόπεδα που
απομένουν κατά τα παραπάνω εξακολουθούν να θεωρούνται κατ’ εξαίρεση άρτια.
Των παραπάνω ρυθμίσεων εξαιρούνται τα τμήματα του οικοπέδου που
καταλαμβάνονται από οικοδομές, (γ) Επιτρέπεται σε άρτια και οικοδομήσιμα
οικόπεδα αύξηση της δομήσιμης επιφάνειάς τους, εφόσον: Τμήμα του οικοπέδου
αφήνεται ως ενιαία έκταση κατά μήκος της πρόσοψης του οικοπέδου και
παραχωρείται στην Κοινότητα χωρίς αποζημίωση από τον ιδιοκτήτη του οικοπέδου
για τη δημιουργία κοινόχρηστου χώρου. Το τμήμα του οικοπέδου που παραχωρείται

330

πρέπει να είναι κατάλληλο για διαμόρφωση κοινόχρηστων χώρων και να μην
υπερβαίνει τα 1.000 τ.μ. Η παραχώρηση του οικοπέδου εγκρίνεται με απόφαση του
οικείου Νομάρχη που εκδίδεται μετά από γνώμη του κοινοτικού συμβουλίου και του
Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος του Νομού, ύστερα από
αίτηση του ενδιαφερομένου. Η παραχώρηση γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη
νόμιμα μεταγραμμένη και συντάσσεται μετά την έκδοση της απόφασης του Νομάρχη.
Η συμβολαιογραφική πράξη αποτελεί απαραίτητο στοιχείο για την έκδοση της
οικοδομικής άδειας ανέγερσης οικοδομής με αυξημένη δόμηση στο εναπομένον μετά
την παραχώρηση οικόπεδο, που θεωρείται με τις διαστάσεις που προκύπτουν μετά
την ως άνω παραχώρηση έστω και αν είναι μικρότερες από αυτές που ορίζονται με
την απόφαση του Νομάρχη κατά οικισμό και περιοχή οικισμού. Η παραχώρηση του
οικοπέδου για κοινόχρηστο χώρο συνεπάγεται αύξηση της δομήσιμης επιφάνειάς
του, ως εξής...». Το άρθρο 6 αντικαταστάθηκε στη συνέχεια εκ νέου, με το άρθρο 1
παρ. 3 του π.δ. της 25.4-16.5.1989 (Δ' 293), ως εξής: «1. Κάθε οικόπεδο για να είναι
οικοδομήσιμο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει
τεθεί σε κοινή χρήση. Ο παραπάνω χώρος πρέπει να έχει πλάτος τουλάχιστον 4
μέτρα και να εφάπτεται καθ' όλο το μήκος της μιας πλευράς των ορίων του
οικοπέδου. Όπου το πλάτος αυτό υπολείπεται των 4 μέτρων, για να είναι το
οικόπεδο οικοδομήσιμο, πρέπει με συμβολαιογραφική πράξη, της οποίας αντίγραφο
κοινοποιείται με απόδειξη στον οικείο Ο.Τ.Α., να τεθεί σε κοινή χρήση λωρίδα
οικοπέδου τόση, ώστε από το πρόσωπο του εναπομένοντος οικοπέδου μέχρι τον
άξονα του κοινόχρηστου χώρου να επιτυγχάνεται πλάτος τουλάχιστον 2 μέτρων. Της
παραπάνω ρύθμισης εξαιρούνται τα τμήματα του οικοπέδου που καταλαμβάνονται
από οικοδομές. Σε χαρακτηρισμένους παραδοσιακούς οικισμούς τα οικόπεδα που
βρίσκονται μέσα στο συνεκτικό τμήμα του οικισμού και εφόσον υπάρχει
διαμορφωμένος παραδοσιακός ιστός είναι οικοδομήσιμα όταν έχουν πρόσωπο σε
κοινόχρηστο χώρο οποιουδήποτε πλάτους. 2. (α) Υφιστάμενο οικόπεδο κατά την
ισχύ του παρόντος που δεν έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει
τεθεί σε κοινή χρήση, για να είναι οικοδομήσιμο πρέπει να τεθεί από τον ιδιοκτήτη σε
κοινή χρήση, με συμβολαιογραφική πράξη, αντίγραφο της οποίας κοινοποιείται με
απόδειξη στον οικείο Ο.Τ.Α., λωρίδα οικοπέδου πλάτους τουλάχιστον 4 μέτρων, που
να εφάπτεται καθ' όλο το μήκος της μιας πλευράς των ορίων του οικοπέδου, για τη
δημιουργία κοινοχρήστου χώρου. Ο χώρος αυτός που τίθεται σε κοινή χρήση πρέπει
να συνδέει τα οικόπεδα με το υφιστάμενο σε κοινή χρήση δίκτυο κυκλοφορίας του
οικισμού. Για την εξασφάλιση της σύνδεσης αυτής είναι δυνατόν να γίνεται
παραχώρηση σε κοινή χρήση έκτασης που ανήκει σε γειτονικές ιδιοκτησίες είτε
απευθείας από τους κυρίους αυτών είτε κατόπιν μεταβίβασης στον ενδιαφερόμενο
ιδιοκτήτη του οικοπέδου που στερείται τη σύνδεση, (β) Οι διατάξεις της
προηγούμενης περίπτωσης α’ ισχύουν και για οικόπεδα που δημιουργούνται από
κατάτμηση, με την προϋπόθεση ότι το πρόσωπο αυτών επί του κοινοχρήστου χώρου
ή του χώρου που έχει τεθεί σε κοινή χρήση να είναι δώδεκα [12] μέτρα τουλάχιστον,
(γ) Προϋπόθεση για την πραγματοποίηση της παραχώρησης της λωρίδας του
οικοπέδου σε κοινή χρήση στις περιπτώσεις α και β όταν το συνολικό μήκος της
υπερβαίνει τα 50 μέτρα, είναι η έγκρισή της από την αρμόδια για τη χορήγηση της
οικοδομικής άδειας αρχή, η οποία κρίνει αν η θέση αυτής της έκτασης εξασφαλίζει τη
δυνατότητα μελλοντικής ενσωμάτωσής της στο δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Για
την έγκριση, ο ενδιαφερόμενος υποβάλλει τοπογραφικό διάγραμμα σε κατάλληλη
κλίμακα, ώστε να φαίνεται η σύνδεση με τον υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο καθώς
και το γειτονικό δίκτυο κυκλοφορίας του οικισμού. Η αρμόδια αρχή, πριν από την
έγκριση δύναται να ζητήσει τη γνώμη Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και
Περιβάλλοντος του οικείου Νομού. 3. Με απόφαση Νομάρχη ύστερα από εισήγηση
της αρμόδιας για την έκδοση της οικοδομικής άδειας αρχής και γνωμοδότηση του
Συμβουλίου Χωροταξίας, Οικισμού και Περιβάλλοντος του Νομού, είναι δυνατόν να
ορίζεται για την εφαρμογή των προηγουμένων παραγράφων 1 και 2, πλάτος
κοινόχρηστου χώρου μεγαλύτερο από τέσσερα [4] μέτρα και έως οκτώ [8] μέτρα,

331

εφόσον αυτό επιβάλλεται για λόγους κυκλοφοριακούς, περιβαλλοντικούς ή
πολεοδομικούς. 4. Επιτρέπεται σε άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα αύξηση της
δομήσιμης επιφανείας τους εφόσον τμήμα του οικοπέδου αφήνεται ως ενιαία έκταση
κατά μήκος της πρόσοψης του οικοπέδου και παραχωρείται στην κοινότητα χωρίς
αποζημίωση από τον ιδιοκτήτη του οικοπέδου για δημιουργία κοινόχρηστου χώρου.
Η αύξηση της δομήσιμης επιφάνειας υπολογίζεται σε ποσοστό 30% της επιφάνειας
του παραχωρούμενου τμήματος του οικοπέδου και προστίθεται στην συνολική
δομήσιμη επιφάνεια που αντιστοιχεί στο οικόπεδο πριν από την αφαίρεση του
παραχωρούμενου τμήματος του ... Το τμήμα του οικοπέδου που παραχωρείται
πρέπει να είναι κατάλληλο για διαμόρφωση κοινόχρηστων χώρων. Η παραχώρηση
του τμήματος οικοπέδου εγκρίνεται με απόφαση του οικείου Νομάρχη, που εκδίδεται
μετά από γνώμη του κοινοτικού συμβουλίου και του Συμβουλίου Χωροταξίας,
Οικισμού και Περιβάλλοντος του Νομού, ύστερα από αίτηση του ενδιαφερομένου. Η
παραχώρηση γίνεται με συμβολαιογραφική πράξη, η οποία συντάσσεται και
μεταγράφεται μετά την έκδοση της απόφασης του Νομάρχη, η οποία και
μνημονεύεται στη συμβολαιογραφική πράξη. Η συμβολαιογραφική πράξη αποτελεί
απαραίτητο στοιχείο για την έκδοση της άδειας ανέγερσης οικοδομής με αυξημένη
δόμηση στο εναπομένον μετά την παραχώρηση οικόπεδο. 5. Το εναπομένον μετά
την παραχώρηση κατά τις διατάξεις των προηγουμένων παραγράφων εξακολουθεί
να θεωρείται άρτιο και οικοδομήσιμο όπως απομένει μετά την παραχώρηση. 6. ... 7.
... 8. ... 9. Οι παραπάνω διατάξεις του άρθρου αυτού, δεν ισχύουν στις περιπτώσεις
που εμπίπτουν σε τμήματα με εγκεκριμένο σχέδιο» (βλ. άρθρο 86 του Κ.Β.Π.Ν.). Εξ
άλλου, με το π.δ. της 20-30.8.1985 (Δ' 414), όπως ακολούθως τροποποιήθηκε με το
π.δ. της 14-23.2.1987, ρυθμίζονται οι προϋποθέσεις και η διαδικασία για την
πολεοδόμηση και την επέκταση των οικισμών με πληθυσμό μέχρι 2.000 κατοίκους.
Ειδικότερα, ορίζεται ότι για την πολεοδόμηση ή επέκταση οικισμού συντάσσεται
πολεοδομική μελέτη, η οποία περιέχει α) την «εκτίμηση των πληθυσμιακών μεγεθών
και των περιβαλλοντικών δυνατοτήτων, με βάση τις χρήσεις γης και το ισχύον
θεσμικό πλαίσιο, την κατ' αρχήν οριοθέτηση των προς πολεοδόμηση περιοχών ...
καθώς και εκτίμηση των επιπτώσεων που θα έχει η ανάπτυξη στην ευρύτερη
περιοχή, στο φυσικό και δομημένο περιβάλλον», β) «την οριστικοποίηση των ορίων
των προς πολεοδόμηση περιοχών σε συνδυασμό με το όριο του οικισμού ...», γ) την
οριοθέτηση των συνεκτικών τμημάτων, δ) «τη γενική πρόταση οργάνωσης σε τυχόν
γειτονιές, την εκτίμηση αναγκών σε κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους, τον
τρόπο ανάπτυξης ή αναμόρφωσης του οικισμού και την κατά προσέγγιση έκταση γης
που προκύπτει από τις εισφορές σε γη», ε) τις ζώνες χρήσεων γης του οικισμού, στ)
τα διαγράμματα βασικών δικτύων υποδομής, ζ) τους όρους δομήσεως. Ορίζεται,
επίσης, ότι η πολεοδομική μελέτη αποτελείται από α) το πολεοδομικό σχέδιο των
προς πολεοδόμηση περιοχών του οικισμού, β) τον πολεοδομικό κανονισμό και γ)
έκθεση που περιγράφει και αιτιολογεί τις προτεινόμενες από τη μελέτη ρυθμίσεις (βλ.
άρθρα 89 επ. του Κ.Β.Π.Ν.) … ενόψει της ανωτέρω εννοίας της εξουσιοδοτικής
διατάξεως του άρθρου 42 παρ. 5 του ν. 1337/1983 (βλ. σκέψη 9), η παρ. 1 του
άρθρο 6 του π.δ. της 24.4-3.5.1985, όπως ήδη ισχύει, καθ’ ο μέρος προβλέπει ότι τα
εντός ορίων οικισμού ακίνητα, για να είναι οικοδομήσιμα, πρέπει, πλην των άλλων
προϋποθέσεων, να έχουν πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο χώρο,
πλάτους τουλάχιστον 4 μέτρων, ο οποίος εφάπτεται της μιας πλευράς των ορίων του
ακινήτου καθ’ όλο της το μήκος, καθορίζει γενικό όρο για τη δόμηση των ακινήτων
αυτών πριν από την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης του οικισμού και κείται εντός
των ορίων της προαναφερθείσης εξουσιοδοτικής διατάξεως. Οι διατάξεις όμως, των
παραγράφων 2 και 3 του ιδίου άρθρου, οι οποίες ορίζουν προϋποθέσεις και
διαδικασία για την παραχώρηση από ιδιώτες εδαφικών λωρίδων και τη θέση τους σε
κοινή χρήση, προκειμένου να καταστούν οικοδομήσιμα ακίνητα στερούμενα
προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο και μη δυνάμενα, κατ’ επέκταση, να δομηθούν
βάσει του προεκτεθέντος γενικού όρου της παρ. 1 του άρθρου 6 του π.δ. της 24.4-
3.5.1985, ο οποίος στοιχεί προς γενική αρχή του πολεοδομικού δικαίου, είναι, ενόψει

332

όσων αναφέρονται στη σκέψη 10, εκτός των ορίων της παρεχόμενης με το άρθρο 42
παρ. 5 του ν. 1337/1983 εξουσιοδοτήσεως και, συνεπώς, ανίσχυρες, διότι παρέχουν
τη δυνατότητα δημιουργίας κοινοχρήστων χώρων, αποσπασματικώς και κατά τρόπο
μη ορθολογικό, με πρωτοβουλία ιδιωτών, πριν από την έγκριση πολεοδομικής
μελέτης, κατ’ αντίθεση προς τις απορρέουσες από το άρθρο 24 του Συντάγματος
επιταγές…» (ΣτΕ 1828/2008, ΝΟΜΟΣ, ΝοΒ 2008, τ. 56, σελ. 2236, ΤΝΠ ΔΣΑ).

ΡΥΜΟΤΟΜΙΑ ΚΑΙ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ

«…Στην παράγραφο 1 του άρθρου 41 του Ν. 1249/1982 (Α 43), όπως
αντικαταστάθηκε με το άρθρο 14 παρ. 1 Ν. 1473/1984 (Α 127), ορίζονται τα
ακόλουθα: "Για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που
μεταβιβάζονται με αντάλλαγμα ή αιτία θανάτου, δωρεάς ή προίκας λαβαίνονται
υπόψη οι τιμές εκκίνησης, που είναι καθορισμένες από πριν κατά ζώνες ή οικοδομικά
τετράγωνα και κατ' είδος ακινήτου, όπως αστικό ακίνητο, μονοκατοικία, διαμέρισμα,
κατάστημα, αγρόκτημα και άλλα. Οι τιμές εκκίνησης αυξάνονται ή μειώνονται
ποσοστιαία ανάλογα με τους παράγοντες που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την
αξία των ακινήτων, όπως για τα διαμερίσματα η παλαιότητα, η θέση στο οικοδομικό
τετράγωνο ή στον όροφο της πολυκατοικίας, για τα καταστήματα η εμπορικότητα
δρόμου, το πατάρι, το υπόγειο, για τα αγροκτήματα η καλλιεργητική αξία, η
τουριστική ή παραθεριστική σημασία και άλλα. Οι τιμές εκκίνησης και οι συντελεστές
αυξομειώσεώς τους θα καθορίζονται με αποφάσεις του Υπουργού των Οικονομικών
…” Κατ' εξουσιοδότηση της διατάξεως αυτής εκδόθηκε η απόφαση του Υπουργού
Οικονομικών Κ.3958/108 ΠΟΛ 173/10.6.1988 "Τροποποίηση, βελτίωση, και
κωδικοποίηση όλων των διατάξεων που αφορούν την φορολογητέα αξία
μεταβιβαζομένων με οποιαδήποτε αιτία ακινήτων εντός σχεδίου κα τους συντελεστές
που εφαρμόζονται για την διαμόρφωσή της κατά το αντικειμενικό σύστημα" (Β 397) η
οποία, μεταξύ άλλων, προβλέπει για τα ρυμοτομούμενα ακίνητα, ιδιαίτερο αναλόγως
του είδους του ακινήτου, μειωτικό συντελεστή (άρθρο 3 παρ. 2 προκειμένου περί
διαμερίσματος και γενικώς κατοικίας, άρθρο 4 παρ. 3 περ. θ' προκειμένου περί
καταστήματος, κλπ.). Η ως άνω απόφαση ορίζει, στην παράγραφο 3 του άρθρου 2,
ότι "Ο μειωτικός συντελεστής, που ισχύει για τα ρυμοτομούμενα ακίνητα, δεν
εφαρμόζεται, αν από την κήρυξη της ρυμοτομίας μέχρι τον χρόνο φορολογίας έχει
συμπληρωθεί οκταετία και η ρυμοτομία δεν έχει πραγματοποιηθεί". 5. Επειδή το
άρθρο 11 παρ. 2 του ν.δ/τος 797/71 (ΦΕΚ 1, τ. Α), όπως είχε αντικατασταθεί με το
άρθρο 1 του ν. 212/75 (ΦΕΚ 252 τ. Α), προέβλεπε την αυτοδίκαια ανάκληση των
αναγκαστικών απαλλοτριώσεων μετά την πάροδο ορισμένου χρόνου από την κήρυξή
τους, χωρίς να καθορισθεί η οφειλόμενη αποζημίωση, και συγκεκριμένα για τις
απαλλοτριώσεις που κηρύσσονται κατ' εφαρμογή της νομοθεσίας περί σχεδίων
πόλεων, μετά την πάροδο οκταετίας. Εξ άλλου, με τη διάταξη του άρθρου 36 παρ. 1
του ν. 1337/83 (ΦΕΚ 33 τ. Α), που κατά την παρ. 3 του άρθρου αυτού εφαρμόζεται
και επί των μη εχουσών αυτοδικαίως ανακληθή απαλλοτριώσεων μέχρι την έναρξη
ισχύος του νόμου αυτού, τροποποιήθηκε το άρθρο 11 παρ. 2 του ν.δ/τος 797/71, και
ο θεσμός της αυτοδίκαιας άρσεως της απαλλοτριώσεως μετά την άπρακτη πάροδο
οκταετίας από την κήρυξή της έπαυσε να ισχύει ως προς τις απαλλοτριώσεις που
κηρύσσονται βάσει της νομοθεσίας περί σχεδίων πόλεων. Κάθε όμως απαλλοτρίωση
που δεν έχει συντελεσθεί μπορεί να παραμένει σε ισχύ μόνο για ένα εύλογο χρονικό
διάστημα. Συνεπώς, οι αναγκαστικές απαλλοτριώσεις που είχαν κηρυχθεί μετά την
έναρξη ισχύος του ν.δ/τος 797/71 κατ' εφαρμογή της νομοθεσίας περί σχεδίων
πόλεων, και δεν ανεκλήθησαν αυτοδικαίως μέχρι την έναρξη ισχύος του Ν.
1337/1983, όπως και οι αναγκαστικές απαλλοτριώσεις που είχαν κηρυχθεί πριν από
την έναρξη ισχύος του ν.δ/τος αυτού, εφόσον μετά την κήρυξή τους διατηρούνται,
χωρίς να πραγματοποιείται η συντέλεσή τους σύμφωνα με το νόμο, επί μακρό
χρονικό διάστημα, με αποτέλεσμα να στερείται ο διοικούμενος το δικαίωμα της
ελευθέρας διαθέσεως του ακινήτου του κατά την πραγματική αξία του και την

333

ελεύθερη οικονομική εκμετάλλευσή του, αποτελούν οικονομικό και νομικό βάρος της
ιδιοκτησίας που είναι αντίθετο προς τη συνταγματική προστασία της. Στις
περιπτώσεις αυτές, ανακύπτει υποχρέωση της Διοικήσεως να άρει, κατόπιν αιτήσεως
του ενδιαφερομένου, την αναγκαστική απαλλοτρίωση, η υποχρέωση δε αυτή δεν
αναιρείται από το ότι για την άρση της απαλλοτριώσεως απαιτείται η τροποποίηση
του ρυμοτομικού σχεδίου, για την οποία ο νόμος προβλέπει την τήρηση ορισμένων
διατυπώσεων, διότι η τροποποίηση με σκοπό την άρση της απαλλοτρίωσης είναι
υποχρεωτική για τη Διοίκηση … κατά την έννοια της παραγράφου 3 του άρθρου 2
της αποφάσεως του Υπουργού Οικονομικών Κ.3958/108 ΠΟΛ.173/ 10.6.1988, η μη
εφαρμογή του μειωτικού συντελεστού δεν αφορά μόνο τις περιπτώσεις των
ρυμοτομικών απαλλοτριώσεων οι οποίες, κηρυχθείσες υπό την ισχύ του Ν.Δ.
797/1971 ήσαν αυτοδικαίως ανακλητέες ως μη συντελεσθείσες εντός οκταετίας, αλλά
κάθε περίπτωση ρυμοτομικής απαλλοτριώσεως η οποία δεν έχει συντελεσθεί εντός
οκταετίας, εντός, δηλαδή, χρονικού διαστήματος του οποίου η πάροδος, όπως έχει
κριθεί (ΣτΕ 592/1999, 4045/1998, 795/1989, 2259/1979), συνεπάγεται την
υποχρέωση της Διοικήσεως να άρει την απαλλοτρίωση λόγω μη συντελέσεώς της
εντός ευλόγου χρόνου … η πάροδος του ως άνω χρονικού διαστήματος συνεπάγεται
μεν την υποχρέωση της Διοικήσεως να άρει την ρυμοτομική απαλλοτρίωση, όταν
διαπιστώνεται ότι υπό τις συνθήκες της κάθε συγκεκριμένης περιπτώσεως το
διάστημα αυτό αποτελούσε τον εύλογο χρόνο διατηρήσεως της απαλλοτριώσεως, για
την άρση, όμως, της απαλλοτριώσεως αυτής απαιτείται η τήρηση της διαδικασίας
τροποποιήσεως του ρυμοτομικού σχεδίου. Συνεπώς, εφ' όσον η πάροδος του
χρονικού αυτού διαστήματος δεν αίρει, αυτή και μόνη, το νομικό βάρος των
ρυμοτομουμένων ακινήτων, η εκ της μη εφαρμογής μειωτικού συντελεστού
εξομοίωση των ακινήτων αυτών από της απόψεως του τρόπου προσδιορισμού της
φορολογητέας αξίας των, προς τα ελεύθερα τέτοιου βάρους ακίνητα αντίκειται στις
παραγράφους 1 και 5 του άρθρου 4 του Συντάγματος. Εφ' όσον, συνεπώς, δεν
καθωρίσθηκε ειδικός μειωτικός συντελεστής για την κατηγορία των ακινήτων αυτών,
εφαρμόζεται ο γενικώς εφαρμοστέος για τα ρυμοτομούμενα ακίνητα συντελεστής,
όπως αυτός καθορίζεται στην μνημονευόμενη στην 4η σκέψη απόφαση του
Υπουργού Οικονομικών Κ. 3958/108/ΠΟΛ 173/ 10.6.1988, διά της μη εφαρμογής, ως
αντικείμενης στις ως άνω συνταγματικές διατάξεις, της παραγράφου 3 του άρθρου 2
της ίδιας ως άνω αποφάσεως του Υπουργού Οικονομικών…» (ΣτΕ 1542/2001,
ΝΟΜΟΣ).

ΙΔΙΩΤΙΚΗ ΡΥΜΟΤΟΜΙΑ

«…Κατά το άρθρο 20 παρ. 1 του ν.δ. της 17-7-1923 «περί σχεδίων πόλεων, κωμών
και συνοικισμών του κράτους» δεν επιτρέπεται οποιαδήποτε μεταβίβαση της
κυριότητας μέρους ή του όλου γηπέδου, πάνω στο οποίο ο ιδιοκτήτης σχημάτισε ή
αναγνώρισε σχηματισθέντες τυχόν χωρίς τη θέλησή του κοινόχρηστους χώρους
(ιδιωτικές οδούς, πλατείες) ή δεν σχημάτισε, ούτε αναγνώρισε μεν τέτοιους, αλλά
επιδιώκει τον σχηματισμό ή την αναγνώρισή τους με μια τέτοια μεταβίβαση. Στην
έννοια του σχηματισμού κοινόχρηστων χώρων περιλαμβάνεται ο περιορισμός ή
παραίτηση δικαιωμάτων πάνω στα ειρημένα γήπεδα, που έγινε με οποιοδήποτε
τρόπο με ιδιωτική πρωτοβουλία ή με συμφωνία για να σχηματιστούν άμεσα ή έμμεσα
οι χώροι αυτοί. Κάθε μεταβίβαση της κυριότητας που έγινε παρά τις ανωτέρω
διατάξεις είναι αυτοδικαίως άκυρη. Η διάταξη για την ακυρότητα αυτή ισχύει και αν
ακόμη δεν έγινε σε κάποια επίσημη πράξη. Σαφής μνεία για τον σχηματισμό των ως
άνω κοινόχρηστων χώρων, αλλά έμμεσα προκύπτει από τις γενόμενες μεταβιβάσεις
ότι αυτές έγιναν για ένα τέτοιο σχηματισμό και γενικά για την εφαρμογή ιδιωτικού
δικαίου ρυμοτομίας. Κατά την παράγραφο 3 του ίδιου άρθρου, οι διατάξεις της
ανωτέρω παρ. δεν ισχύουν προκειμένου για καλλιεργούμενα γήπεδα, που βρίσκονται
έξω από τα εγκεκριμένα σχέδια των πόλεων, κωμών κ.λ.π, πάνω στα οποία
σχηματίζονται ιδιωτικοί δρόμοι για τη μεταφορά των προϊόντων, εφόσον από τα

334

πράγματα προκύπτει, ότι ο σχηματισμός αυτών αποσκοπεί στη μεταφορά των
πραγμάτων αυτών, όχι δε στην εφαρμογή ιδιωτικού σχεδίου ρυμοτομίας και τη με
βάση αυτό κατάτμηση των γηπέδων σε μικρά τμήματα. Επίσης δεν ισχύουν οι
διατάξεις της παρ. 1 α)… και β)… Τέλος, κατά την παράγραφο 4 του ίδιου άρθρου,
αρμόδιος να αποφανθεί για την εφαρμογή των διατάξεων του παρόντος άρθρου, αν
η μεταβίβαση της κυριότητας των γηπέδων έγινε για τον σχηματισμό πάνω σ’ αυτά
κοινόχρηστων χώρων και γενικά για την εφαρμογή ιδιωτικού σχεδίου ρυμοτομίας ή
για την απλή μεταφορά προϊόντων, αν επήλθε ή όχι αύξηση της έκτασης των
κοινόχρηστων αυτών χώρων και ποια η θέση και η έκταση αυτών και ειδικότερα πότε
υφίσταται περίπτωση εφαρμογής των εξαιρέσεων α’ και β’ της προηγούμενης
παραγράφου είναι ο της Συγκοινωνίας Υπουργός, ο οποίος αποφαίνεται για όλα τα
ζητήματα αυτά μετά από γνώμη του Συμβουλίου των Δημοσίων ‘Εργων. Σε
περίπτωση ενστάσεων των ενδιαφερομένων κατά της απόφασης του Υπουργού
δύναται αυτός να αναθεωρήσει την αρχική του απόφαση μόνο μία φορά (εφάπαξ).
Περίληψη των άνω αποφάσεων του Υπουργού και της σχετικής γνωμοδότησης του
Συμβουλίου Δημοσίων ‘Εργων δημοσιεύεται στην εφημερίδα της κυβέρνησης. Από
τις συνδυασμένες αυτές διατάξεις, με την τελευταία των οποίων θεσπίζεται
αρμοδιότητα του Υπουργού της Συγκοινωνίας πάνω σε αναφερόμενα σε αυτή
ζητήματα, προκύπτει, ότι τα τακτικά δικαστήρια, καλούμενα να αποφανθούν σε
σχετική ενώπιόν τους δίκη για το κύρος σύμβασης για μεταβίβαση κυριότητας
γηπέδου, για την οποία προβάλλεται ότι συντρέχει λόγος ακυρότητας από τους
αναφερόμενους στο άρθρο 20 παρ. 1 του ν.δ 17-7-1923, δεν έχουν εξουσία να
αποφανθούν την ακυρότητα της σύμβασης, εφόσον προηγουμένως δεν έχει
αποφανθεί ο αρμόδιος Υπουργός (τώρα Νομάρχης) με διαπιστωτική πράξη, ότι
συνέτρεξε στη συγκεκριμένη περίπτωση η συνδρομή του ως άνω λόγου, εκτός εάν
στη δίκη συνομολογείται από τους ενδιαφερόμενους διαδίκους η συνδρομή τέτοιου
λόγου ακυρότητας, οπότε τα δικαστήρια δικαιούνται και υποχρεούνται με βάση τη
ομολογία αυτή να αποφανθούν για την ακυρότητα της σύμβασης. Παρέπεται απ’
αυτά, ότι ο υποθηκοφύλακας δεν μπορεί να αρνηθεί την μεταγραφή του συμβολαίου
μεταβίβασης γηπέδου, εφόσον δεν έχει αποφανθεί το πιο πάνω αρμόδιο διοικητικό
όργανο με διαπιστωτική πράξη, ότι συντρέχει περίπτωση ακυρότητας της
μεταβίβασης με την οποία σχηματίσθηκαν ιδιωτικοί δρόμοι για το σκοπό δημιουργίας
ιδιωτικής ρυμοτομίας, με δεδομένο και ότι ο Υποθηκοφύλακας δεν είναι δυνατόν να
γνωρίζει ή να ερευνά τις προθέσεις και τη σκέψη του ιδιοκτήτη, ούτε και υποχρέωση
έχει προς τούτο, η δε άρνηση της μεταγραφής μπορεί να δικαιολογηθεί μόνο αν η
ακυρότητα της πράξης είναι εμφανής και ο μεταγραφοφύλακας μπορεί γι’ αυτή να
σχηματίσει βεβαιότητα. Στη συνέχεια ούτε και το δικαστήριο που δικάζει αίτηση
οποιουδήποτε έχει έννομο συμφέρον, με την οποία επιδιώκεται κατά το άρθρο 791
παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ να αρθεί η εκκρεμότητα που δημιούργησε η άρνηση του
Υποθηκοφύλακα να καταχωρίσει στα οικεία βιβλία μεταγραφών μεταβιβαστική της
κυριότητας γηπέδου πράξη, φερόμενοι κατ’ αυτών ως αντίθετη στο άρθρο 20 παρ. 1
του ν.δ 17-7-1923, έχει την εξουσία να αποφανθεί για την ακυρότητα της σύμβασης
μεταβίβασης εφόσον προηγουμένως δεν έχει διαπιστωθεί από το ως άνω διοικητικό
όργανο η συνδρομή στη συγκεκριμένη περίπτωση του ως άνω λόγου ακυρότητας.
Αυτό είναι εύλογο, αφού το αρμόδιο δικαστήριο, κατά την εκδίκαση μιας τέτοιας
αίτησης, ερευνά αν η άρνηση του υποθηκοφύλακα να καταχωρίσει στα οικεία βιβλία
μεταγραφών την ανωτέρω συμβολαιογραφική πράξη είναι δικαιολογημένη και
σύννομη, πάντα όμως στο πλαίσιο των υποχρεώσεων και δυνατοτήτων του
υποθηκοφύλακα να κρίνει ή όχι τη συνδρομή του άνω λόγου ακυρότητας από το
άρθρο 20 παρ. 1 του ν.δ. 17-7-1923…» (ΑΠ 1632/2005, ΧρΙΔ 2006/ΣΤ, σελ. 437 επ.)
(ΠΠΛαρ 76/2002, ΝΟΜΟΣ).

335