1. ΠΩΣ ΔΙΕΝΕΡΓΕΙΤΑΙ Η ΕΡΕΥΝΑ ΣΤΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΠΟΥ ΤΗΡΟΥΝΤΑΙ ΣΤΑ
ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΑ ΓΡΑΦΕΙΑ
Αναζήτηση στα Αλφαβητικά Ευρετήρια
Η αναζήτηση στα Αλφαβητικά Ευρετήρια γίνεται με βάση το ονοματεπώνυμο ή
την επωνυμία των δικαιούχων εγγραπτέων δικαιωμάτων. Ο κάθε δικαιούχος
εγγραπτέου δικαιώματος έχει ξεχωριστή καταχώριση στο Ευρετήριο, στην οποία
αποτυπώνονται, στη μεν περίπτωση φυσικών προσώπων, τα ληξιαρχικά τους
στοιχεία, ενώ, στην περίπτωση νομικών προσώπων, η επωνυμία της εταιρείας
καθώς και τα στοιχεία σύστασης αυτής. Στη συνέχεια της καταχώρισης
αναφέρονται όλοι οι Κωδικοί Αριθμοί Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) των
ακινήτων επί των οποίων ο ελεγχόμενος έχει (ή είχε στο παρελθόν) εμπράγματα
δικαιώματα.
Σημειώνεται ότι χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή κατά την έρευνα στα
Αλφαβητικά Ευρετήρια δεδομένου ότι:
Στην περίπτωση νομικών προσώπων, αυτά πολλές φορές έχουν
καταχωρισθεί μόνο με βάση το αρχικό γράμμα της επωνυμίας (π.χ.
εταιρεία με την επωνυμία «Δ. ΞΕΝΑΚΗΣ & ΣΙΑ Ο.Ε» μπορεί να έχει
καταχωρισθεί μόνο στο γράμμα Δ και όχι στο Ξ – η «Τράπεζα Πειραιώς
Α.Ε.» μπορεί να έχει καταχωρισθεί μόνο στο γράμμα Τ και όχι στο Π).
Στην περίπτωση έγγαμων γυναικών, είναι πιθανό η καταχώριση να
έχει γίνει τόσο με το πατρικό (γένος) όσο και με το συζυγικό τους
επώνυμο.
Στην περίπτωση επωνύμων στα οποία εμπεριέχονται διαλυτικά, είναι
πιθανό η καταχώριση να έχει γίνει και χωρίς τη χρήση αυτών (π.χ. τόσο
«ΠΑΠΑΙΩΑΝΝΟΥ» όσο και «ΠΑΠΑΪΩΑΝΝΟΥ»).
Σε κάθε περίπτωση, σημειώνεται ότι τα Αλφαβητικά Ευρετήρια στα
Κτηματολογικά Γραφεία, σε αντίθεση με τα Υποθηκοφυλακεία, είναι
ορθογραφημένα. Επίσης τα γυναικεία επώνυμα διατηρούν την κλίση τους
(π.χ. «ΞΕΝΑΚΗ ΑΝΝΑ» αντί για «ΞΕΝΑΚΙΣ ΑΝΝΑ»).
Αφού εντοπιστούν οι σχετικοί ΚΑΕΚ, ο δικηγόρος προχωρά στην έρευνα
στα Κτηματολογικά Βιβλία.
Έρευνα στα Κτηματολογικά Βιβλία
Η έρευνα στα Κτηματολογικά Βιβλία γίνεται με βάση τον ΚΑΕΚ του ακινήτου, ο
οποίος αναγράφεται στα Κτηματολογικά Φύλλα. Σημειώνεται ότι ο αριθμός
αυτός, αν δεν είναι εκ των προτέρων γνωστός, μπορεί να εντοπιστεί με σχετική
έρευνα στα Αλφαβητικά Ευρετήρια κατά τα ανωτέρω. Ο ΚΑΕΚ του κάθε
ακινήτου είναι μοναδικός και παραπέμπει μόνο στο συγκεκριμένο
Κτηματολογικό Φύλλο. Εκεί μπορεί να ελεγχθεί εάν υπάρχει κάποια
παραπομπή σε άλλον ΚΑΕΚ (π.χ. σε περίπτωση γεωτεμαχίου επί του οποίου
έχει γίνει σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών, το φύλλο του γεωτεμαχίου θα
παραπέμπει στις συσταθείσες οριζόντιες ιδιοκτησίες).
Ανάλογα με την κατάληξη του ΚΑΕΚ μπορεί να γίνει αντιληπτό το είδος
του υπό έρευνα ακινήτου. Έτσι:
Κατάληξη σε /0/0 παραπέμπει πάντοτε σε γεωτεμάχιο.
Κατάληξη σε /0/1, /0/2, /0/3 κ.ο.κ. παραπέμπει σε οριζόντια ιδιοκτησία επί
του γεωτεμαχίου. Παραδείγματος χάριν, εάν επί ενός γεωτεμαχίου έχουν
529
συσταθεί τέσσερις οριζόντιες ιδιοκτησίες, στο Κτηματολογικό Βιβλίο θα
εμφανίζονται πέντε Κτηματολογικά Φύλλα, ήτοι: /0/0 για το γεωτεμάχιο και /0/1,
/0/2, /0/3 και /0/4 για τις τέσσερις οριζόντιες ιδιοκτησίες.
Κατάληξη σε /1/0, /2/0, /3/0 κ.ο.κ. παραπέμπει στα τμήματα γεωτεμαχίου
(κάθετες ή άλλως οριζόντιες κατ’ έκταση ιδιοκτησίες) επί του οποίου έχει
προηγηθεί η σύσταση των εν λόγω καθέτων ιδιοκτησιών. Παραδείγματος χάριν,
εάν επί ενός γεωτεμαχίου έχουν συσταθεί τρεις κάθετες ιδιοκτησίες, στο
Κτηματολογικό Βιβλίο θα εμφανίζονται τέσσερα Κτηματολογικά Φύλλα, ήτοι: /0/0
για το όλο (ενιαίο) γεωτεμάχιο και /1/0, /2/0 και /3/0 για τα τρία τμήματα αυτού.
Κατάληξη σε /1/1, /1/2, /1/3 κ.ο.κ. παραπέμπει σε οριζόντιες ιδιοκτησίες οι
οποίες έχουν συσταθεί επί τμήματος γεωτεμαχίου (κάθετη ιδιοκτησία).
Παραδείγματος χάριν, εάν επί ενός τμήματος γεωτεμαχίου έχουν συσταθεί
τέσσερις οριζόντιες ιδιοκτησίες, στο Κτηματολογικό Βιβλίο θα εμφανίζονται έξι
Κτηματολογικά Φύλλα, ήτοι: /0/0 για το όλο γεωτεμάχιο, /1/0 για το τμήμα αυτού
(κάθετη ιδιοκτησία) και /1/1, /1/2, /1/3 και /1/4 για τις τέσσερις οριζόντιες
ιδιοκτησίες. Εξυπακούεται ότι για το έτερο ή έτερα τμήματα του γεωτεμαχίου και
τις τυχόν συσταθείσες επ’ αυτών οριζόντιες ιδιοκτησίες θα υφίστανται αντίστοιχα
Κτηματολογικά Φύλλα.
Στο Κτηματολογικό Φύλλο του κάθε ακινήτου εμφανίζονται, εκτός από τον
αντίστοιχο ΚΑΕΚ, όλα τα στοιχεία του υπό έρευνα ακινήτου. Έτσι:
Σε περίπτωση γεωτεμαχίου, εμφανίζονται η έκτασή του, η διεύθυνση επί της
οποίας βρίσκεται, ο Δήμος ή η Κοινότητα στην οποία ανήκει και τυχόν άλλα
σχετικά στοιχεία (θέση, Τ.Κ. κλπ).
Σε περίπτωση καθέτου ιδιοκτησίας εμφανίζεται, επιπλέον των ανωτέρω, το
ποσοστό της καθέτου επί του όλου γεωτεμαχίου.
Σε περίπτωση οριζοντίου ιδιοκτησίας εμφανίζονται, επιπλέον των ανωτέρω,
το εμβαδόν της οριζοντίου, ο όροφος στον οποίο αυτή βρίσκεται, ο αριθμός της
στον τίτλο κτήσεως καθώς και το ποσοστό συγκυριότητας επί του γεωτεμαχίου.
Τέλος, σε περίπτωση οριζοντίου ιδιοκτησίας επί καθέτου, εμφανίζεται,
επιπλέον των ανωτέρω, ο αριθμός του κτιρίου καθώς και το ποσοστό
συνιδιοκτησίας της οριζοντίου επί του τμήματος του γεωτεμαχίου. Είναι πιθανό
να εμφανίζεται και το ποσοστό συνιδιοκτησίας της οριζοντίου επί του όλου
ενιαίου οικοπέδου, εφόσον αυτό προκύπτει από τον τίτλο κτήσεως.
Επιπλέον, στο Κτηματολογικό Φύλλο εμφανίζονται όλες οι Κτηματολογικές
Εγγραφές αναφορικά με το εν λόγω ακίνητο, οι οποίες χωρίζονται σε δύο
κατηγορίες: Αρχικές Εγγραφές και Μεταγενέστερες Εγγραφές.
Αρχικές Εγγραφές
Ως τέτοιες νοούνται οι εγγραφές οι οποίες προέκυψαν κατά την ολοκλήρωση του
σταδίου της κτηματογράφησης. Αυτές έχουν καταχωρισθεί στα Κτηματολογικά
Φύλλα κατά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου και τυγχάνουν
επεξεργασίας και μεταβάλλονται δυνάμει των καθημερινά κατατιθέμενων
πράξεων προς καταχώριση. Σημειώνεται πως οι αρχικές εγγραφές των οποίων
δεν αμφισβητείται η ακρίβεια εντός αποκλειστικής προθεσμίας οκτώ ετών από
την ημερομηνία έναρξης λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου, εκτός εάν
πρόκειται για το Ελληνικό Δημόσιο και για μόνιμους κατοίκους εξωτερικού ή
εργαζόμενους μόνιμα στο εξωτερικό, για τους οποίους η προθεσμία
αμφισβήτησης από όποιον έχει έννομο συμφέρον είναι δέκα έτη, καθίστανται
οριστικές και παράγουν αμάχητο τεκμήριο υπέρ των φερομένων ως δικαιούχων
για τα δικαιώματα στα οποία αυτές αφορούν. Οι διατάξεις των άρθρων 255 έως
263 και 270 Α.Κ. εφαρμόζονται αναλόγως και για την ανωτέρω προθεσμία (βλ.
άρθρο 6 Ν. 2664/1998, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 5 Ν. 3559/2007,
καθώς επίσης και άρθρο 7 Ν. 2664/1998).
530
Μεταγενέστερες Εγγραφές
Ως τέτοιες νοούνται οι εγγραφές που προκύπτουν μετά την καταχώριση των
καθημερινά κατατιθέμενων προς εγγραφή πράξεων στο Κτηματολογικό Γραφείο,
δυνάμει των οποίων μεταβάλλονται ή αλλοιώνονται οποιαδήποτε εμπράγματα
δικαιώματα επί του επηρεαζόμενου ακινήτου. Είναι προφανές πως οποιαδήποτε
μεταβολή των αρχικών εγγραφών μπορεί να γίνει μόνο δυνάμει μιας
μεταγενέστερα καταχωρισθείσας εγγραπτέας πράξης.
Τόσο οι Αρχικές, όσο και οι Μεταγενέστερες Εγγραφές, απεικονίζουν όλα τα
εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου. Κατά συνέπεια, χωρίζονται στις
κατωτέρω κατηγορίες:
α) Κυριότητα, (Πλήρης ή Ψιλή),
β) Δουλείες (Προσωπικές [Επικαρπία, Οίκηση κλπ.] ή Πραγματικές [Δουλεία
Διόδου, Ύδρευσης κλπ.]),
γ) Εμπράγματες Ασφάλειες (Προσημειώσεις Υποθηκών, Υποθήκες κλπ.),
δ) Μεταλλειοκτησία,
ε) Νομή από Αναδασμό,
στ) Μισθώσεις (Εγγραπτέα Μισθωτήρια Συμβόλαια διάρκειας της μισθώσεως
άνω των εννέα ετών, Χρηματοδοτικές Μισθώσεις κλπ.),
ζ) Κατασχέσεις (Αναγκαστικές / Συντηρητικές Κατασχέσεις, Αναγγελίες,
Δηλώσεις Συνεχίσεως Πλειστηριασμών, Επιταγές κλπ.),
η) Εγγραπτέες Διαδικαστικές Πράξεις (Αγωγές στην Τακτική Διαδικασία,
Αιτήσεις στην Εκούσια Δικαιοδοσία, Αιτήσεις / Αποφάσεις Διόρθωσης
Προδήλων Σφαλμάτων, Αιτήσεις / Αποφάσεις Διόρθωσης Γεωμετρικών
Στοιχείων κλπ.),
ζ) Λοιπά Εγγραπτέα Δικαιώματα / Πράξεις (Πράξεις Εφαρμογής, Πράξεις
Αναλογισμού Αποζημιώσεως λόγω Ρυμοτομίας κλπ.)
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στο γεγονός ότι οι Αρχικές Εγγραφές, παρά τις
προς τούτο προσπάθειες, δεν περιλαμβάνουν απαραίτητα όλα τα βάρη ή
τις διεκδικήσεις που υφίστανται επί του ελεγχόμενου ακινήτου για την
περίοδο πριν από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού
Γραφείου. Κατά συνέπεια, είναι πάντοτε απαραίτητος ο νομικός έλεγχος
και στο Αρχείο του Κτηματολογικού Γραφείου (ήτοι στα Βιβλία του
αντίστοιχου Υποθηκοφυλακείου).
Έρευνα / Αναζήτηση στα Κτηματολογικά Διαγράμματα
Η έρευνα στα Κτηματολογικά Διαγράμματα γίνεται είτε με βάση τον ΚΑΕΚ του
ακινήτου, είτε, σε περίπτωση που ο αριθμός αυτός δεν είναι γνωστός, με βάση
ενημερωμένο τοπογραφικό διάγραμμα ώστε να εντοπιστεί το ελεγχόμενο
ακίνητο στην ευρύτερη περιοχή.
α) Σε περίπτωση που ο ΚΑΕΚ του ακινήτου είναι γνωστός, η έρευνα μπορεί να
γίνει για να εξακριβωθεί το κατά πόσο το ελεγχόμενο ακίνητο απεικονίζεται ορθά
στα οικεία Κτηματολογικά Διαγράμματα ως προς τα γεωμετρικά όρια του
γεωτεμαχίου, τα όρια των όμορων οικοπέδων και τις συνορεύουσες οδούς.
Σημειώνεται ότι, όσον αφορά την έκταση ενός γεωτεμαχίου όπως αυτή
απεικονίζεται στα Κτηματολογικά Φύλλα, είναι πολλές οι περιπτώσεις κατά τις
οποίες η απεικόνιση δεν είναι ακριβής. Στις περιπτώσεις αυτές, ορίζεται από τον
Οργανισμό Κτηματολογίου και Χαρτογραφήσεων Ελλάδας (Ο.Κ.Χ.Ε.) ο τρόπος
υπολογισμού, επί το μείζον ή έλασσον, της αποδεκτής αποκλίσεως (όριο
ανοχής) της τιμής του καταχωρισθέντος στο Κτηματολογικό Φύλλο του ακινήτου
531
εμβαδού, σε σχέση προς την τιμή που προκύπτει από την εμβαδομέτρηση με
μέθοδο ακριβέστερη από την προβλεπόμενη στις τεχνικές προδιαγραφές
σύνταξης του Εθνικού Κτηματολογίου (βλ. άρθρο 13α Ν. 2664/1998). Ο
ενδιαφερόμενος μπορεί να πληροφορηθεί για την τιμή της αποδεκτής
αποκλίσεως σε ένα συγκεκριμένο ακίνητο απευθυνόμενος στο προσωπικό του
αντίστοιχου Κτηματολογικού Γραφείου.
Εντός του ως άνω πλαισίου της αποδεκτής αποκλίσεως, η καταχωρισθείσα στο
Κτηματολογικό Φύλλο τιμή του εμβαδού και η προκύπτουσα από ακριβέστερη
εμβαδομέτρηση τιμή αυτού θεωρούνται συμβατές. Εφ’ όσον η απόκλιση δεν
βρίσκεται μέσα στα όρια ανοχής που ορίζει ο Ο.Κ.Χ.Ε. (διαφορετικά ανά
περίπτωση, δεδομένου ότι υπολογίζονται με βάση τα όμορα γεωτεμάχια και το
κατά πόσο αυτά επηρεάζονται), μπορεί να γίνει Αίτηση για Διόρθωση
Γεωμετρικών Στοιχείων των Κτηματολογικών Εγγραφών από οποιονδήποτε έχει
έννομο συμφέρον (βλ. άρθρο 19 § 2 Ν. 2664/1998). Η αίτηση αυτή είναι
απαραίτητο να έχει προηγηθεί προκειμένου να καταχωρισθεί στο Κτηματολογικό
Φύλλο οποιαδήποτε πράξη στην οποία το αναφερόμενο εμβαδόν του
γεωτεμαχίου βρίσκεται εκτός των ορίων ανοχής που ορίζει ο Ο.Κ.Χ.Ε. (βλ.
άρθρο 13α Ν. 2664/1998).
β) Σε περίπτωση που ο ΚΑΕΚ του ακινήτου δεν είναι γνωστός, η αναζήτηση
συνήθως γίνεται ώστε να εντοπιστεί ακίνητο το οποίο εμφανίζεται ως
«Αγνώστου Ιδιοκτήτη», μια και στην περίπτωση αυτή ο ΚΑΕΚ του ακινήτου δε
θα εμφανίζεται στα Αλφαβητικά Ευρετήρια. Σε αντίθετη περίπτωση (δηλ. ακίνητο
«γνωστού» ιδιοκτήτη) είναι πρακτικότερο να βρεθεί ο ΚΑΕΚ του ακινήτου από τα
Αλφαβητικά Ευρετήρια και εν συνεχεία να αναζητηθεί το ακίνητο στα
Κτηματολογικά Διαγράμματα με βάση τον ΚΑΕΚ του.
Έρευνα στο τρέχον αρχείο του Κτηματολογικού Γραφείου
Η έρευνα γίνεται ανάλογα με τον τρόπο που τηρείται το αρχείο στο
Κτηματολογικό Γραφείο, είτε με βάση τον ΚΑΕΚ του ακινήτου, είτε,
συνηθέστερα, με βάση τον αριθμό πρωτοκόλλου και την ημερομηνία κατάθεσης
των αιτήσεων προς καταχώριση των εγγραπτέων πράξεων. Έτσι εντοπίζεται η
συγκεκριμένη πράξη που έχει καταχωρισθεί στα Κτηματολογικά Φύλλα και
μπορεί να γίνει αναλυτικότερος έλεγχος αυτής.
Έρευνα στο αρχείο κτηματογράφησης
Η έρευνα γίνεται σύμφωνα με τον τρόπο αρχειοθέτησης που ακολουθήθηκε κατά
το στάδιο της κτηματογράφησης, είτε με βάση τον ΚΑΕΚ του ακινήτου, είτε με
βάση τον αριθμό πρωτοκόλλου των δηλώσεων, είτε με βάση το όνομα των
δηλούντων. Η έρευνα αυτή γίνεται σε περίπτωση που χρειάζεται να ανατρέξει
κάποιος στο ιστορικό δηλώσεων του ακινήτου, είτε για να εντοπίσει τυχόν
ενστάσεις και τα αποτελέσματα αυτών, είτε για να εντοπίσει τυχόν διαφορές
μεταξύ των δηλώσεων των ενδιαφερομένων και των Αρχικών Εγγραφών, σε
περίπτωση που υπάρχει ένδειξη για ανακρίβεια των τελευταίων.
2. ΠΟΙΕΣ ΕΝΕΡΓΕΙΕΣ ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΥΠΟΒΟΛΗ ΑΙΤΗΣΗΣ ΜΕ ΣΚΟΠΟ ΤΗΝ
ΚΑΤΑΧΩΡΙΣΗ ΜΙΑΣ ΕΓΓΡΑΠΤΕΑΣ ΠΡΑΞΗΣ ΣΤΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΑ ΒΙΒΛΙΑ
Συμπληρώνεται και υποβάλλεται το ειδικό έντυπο «Αίτηση για Καταχώριση
Εγγραπτέας Πράξης». Το εν λόγω έντυπο χορηγείται στα κατά τόπους
Κτηματολογικά Γραφεία, ενώ είναι διαθέσιμο και στην ιστοσελίδα της
«ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε.» στην ηλεκτρονική διεύθυνση www.ktimatologio.gr. Στο
εν λόγω έντυπο συμπεριλαμβάνεται, εφ’ όσον συμπληρωθεί το αντίστοιχο πεδίο
από τον αιτούντα, αίτημα για έκδοση «Πιστοποιητικού Καταχώρισης Εγγραπτέας
532
Πράξης» καθώς και αίτημα για έκδοση «Πιστοποιητικού Κτηματολογικών
Εγγραφών Αντικειμένου Εγγραπτέων Δικαιωμάτων» (ήτοι Κυριότητα, Δουλείες,
Εμπράγματες Ασφάλειες, Μεταλλειοκτησία, Νομή από Αναδασμό, Μισθώσεις,
Κατασχέσεις, Εγγραπτέες Διαδικαστικές Πράξεις, Λοιπά Εγγραπτέα Δικαιώματα
/ Πράξεις).
Ποιος μπορεί να υποβάλλει την «Αίτηση για Καταχώριση Εγγραπτέας
Πράξης»
Κάθε πρόσωπο (φυσικό ή νομικό) που έχει έννομο συμφέρον.
Ο πληρεξούσιος Δικηγόρος του αιτούντος.
Πληρεξούσιος, δυνάμει πληρεξουσιότητας που του έχει παρασχεθεί
συμβολαιογραφικά.
Ο Συμβολαιογράφος που συνέταξε την εγγραπτέα πράξη ή ο νόμιμος
αναπληρωτής του ή ο αρχειοφύλακας αυτού ή, τέλος, εξουσιοδοτημένος
συνεργάτης του με γραπτή εξουσιοδότηση.
Όταν πρόκειται για το Δημόσιο ή για νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου,
ο Προϊστάμενος της αρμόδιας Υπηρεσίας ή εξουσιοδοτημένος από αυτόν
υπάλληλος (βλ. άρθρο 14 § 2 Ν. 2664/1998).
Τι απαιτείται για την καταχώριση
α) Προσκόμιση των εγγράφων στα οποία περιέχεται η πράξη της οποίας
ζητείται η καταχώριση (π.χ. συμβολαιογραφική πράξη, δικαστική απόφαση,
δικόγραφο αγωγής, κατασχετήρια έκθεση κλπ.).
β) Προσκόμιση του συμπληρωμένου ειδικού εντύπου «Περίληψη Καταχώρισης
Εγγραπτέας Πράξης Άρθρου 14 § 4 Ν. 2664/1998». Σε περίπτωση
Συμβολαιογραφικών πράξεων το έντυπο αυτό συμπληρώνεται και υπογράφεται
από τον Συμβολαιογράφο, ενώ σε όλες τις υπόλοιπες περιπτώσεις
συμπληρώνεται και υπογράφεται από το πρόσωπο που επιμελήθηκε την προς
καταχώριση πράξη (ήτοι Δικηγόρο, Δικαστικό Επιμελητή, Προϊστάμενο Δημόσιας
Υπηρεσίας κλπ.). Τονίζεται ότι πλέον όλες οι εγγραπτέες πράξεις πρέπει να
συνοδεύονται από συμπληρωμένη περίληψη, ακόμα και αν αυτό δεν ήταν
απαραίτητο για την εγγραφή της αντίστοιχης πράξης στο Υποθηκοφυλακείο
(π.χ. εξαλείψεις προσημειώσεων και υποθηκών, άρσεις κατασχέσεων κλπ.).
Περισσότερες λεπτομέρειες αναφέρονται στην υπ’ αριθμό 411/02/03.04.2007
απόφαση του Δ.Σ. του Ο.Κ.Χ.Ε., με την οποία καθορίστηκε το περιεχόμενο της
«Περίληψης Καταχώρισης Εγγραπτέας Πράξης» του άρθρου 14 § 4 Ν.
2664/1998 και η μορφή του εντύπου αυτής, που θα υποβάλλεται στα
Κτηματολογικά Γραφεία κατά τις σχετικές συναλλαγές με αυτά (βλ. ΦΕΚ 1077Β /
02.07.2007). Το έντυπο της περίληψης είναι διαθέσιμο και σε ηλεκτρονική
(επεξεργάσιμη) μορφή στην ιστοσελίδα της «ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ Α.Ε.», στην
ηλεκτρονική διεύθυνση www.ktimatologio.gr.
γ) Προσκόμιση Αποσπάσματος Κτηματολογικού Διαγράμματος για όλα τα
ακίνητα στα οποία αφορά η εγγραπτέα πράξη, το οποίο απεικονίζει τα εν λόγω
ακίνητα στον Κτηματολογικό Χάρτη.
Σημειώνεται ότι:
Εάν η πράξη της οποίας ζητείται η καταχώριση στο Κτηματολογικό Φύλλο
είναι εμπράγματη δικαιοπραξία, επισυνάπτεται σε αυτήν,
υποχρεωτικώς και επί ποινή ακυρότητάς της, το νόμιμα υπογεγραμμένο
από τον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου Απόσπασμα
Κτηματολογικού Διαγράμματος (βλ. άρθρο 14 § 5 Ν. 2664/1998).
533
Εάν η πράξη της οποίας ζητείται η καταχώριση στο Κτηματολογικό Φύλλο
δεν είναι εμπράγματη δικαιοπραξία, επισυνάπτεται στην αίτηση που
κατατίθεται στο Κτηματολογικό Γραφείο, υποχρεωτικώς και επί ποινή
απαραδέκτου της αίτησης, το νόμιμα υπογεγραμμένο από τον
Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου Απόσπασμα Κτηματολογικού
Διαγράμματος.
Δηλαδή, οι εμπράγματες δικαιοπραξίες θα πρέπει να συνοδεύονται από
Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος το οποίο θα έχει ημερομηνία
προγενέστερη ή ίδια της πράξης. Απλό αντίγραφο του Αποσπάσματος
αυτού συνυποβάλλεται με την κατάθεση της σχετικής «Αίτησης για
Καταχώριση Εγγραπτέας Πράξης».
Αντίθετα, οι πράξεις που δεν συνιστούν εμπράγματη δικαιοπραξία
συνοδεύονται από Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος το οποίο
μπορεί να εκδοθεί και κατά το χρόνο υποβολής της «Αίτησης για
Καταχώριση Εγγραπτέας Πράξης» στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
δ) Στην περίπτωση κατά την οποία η προς καταχώριση πράξη επιφέρει
γεωμετρική μεταβολή του γεωτεμαχίου, όπως αυτό έχει αποτυπωθεί στα
Κτηματολογικά Διαγράμματα, προσκομίζεται ενημερωμένο Κτηματογραφικό
Διάγραμμα με τον πίνακα συντεταγμένων των κορυφών που αποδίδουν τη
γεωμετρική μεταβολή, καθώς και τοπογραφικό διάγραμμα του υπεύθυνου
Μηχανικού, στο οποίο αποτυπώνεται η γεωμετρική μεταβολή (π.χ. συνένωση
όμορων γεωτεμαχίων, κατάτμηση, σύσταση δουλείας διόδου, σύσταση ή
κατάργηση καθέτων ιδιοκτησιών κλπ.). Επισημαίνεται ότι στα σχετικά έγγραφα
πρέπει υποχρεωτικά να μνημονεύεται ο ΚΑΕΚ (ή οι ΚΑΕΚ) που αφορά η πράξη.
Τα έγγραφα αποστέλλονται από το οικείο Κτηματολογικό Γραφείο στο Τμήμα
Χωρικών Μεταβολών της «Κτηματολόγιο Α.Ε.», το οποίο προβαίνει στην
απαραίτητη μεταβολή στους Κτηματολογικούς Χάρτες και ενημερώνει το
αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ώστε να γίνει η οριστική καταχώριση της
πράξης.
ε) Καταβολή των προβλεπόμενων πάγιων ή αναλογικών τελών και
δικαιωμάτων για την εγγραφή της πράξης. Σημειώνεται ότι στις περιοχές όπου
λειτουργούν Κτηματολογικά Γραφεία και στις πράξεις για τις οποίες
εισπράττονται αναλογικά δικαιώματα καταβάλλεται πρόσθετο τέλος σε ποσοστό
1‰ επί του ποσού της εγγραπτέας πράξης, το οποίο και αποδίδεται στον
Ο.Κ.Χ.Ε.
3. ΠΟΙΑ Η ΔΙΑΦΟΡΑ ΜΕΤΑΞΥ «ΑΠΟΣΠΑΣΜΑΤΟΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟΥ
ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΟΣ» ΚΑΙ «ΚΤΗΜΑΤΟΓΡΑΦΙΚΟΥ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΟΣ»
Όπως αναφέρθηκε ανωτέρω, Αποσπάσματα Κτηματολογικών Διαγραμμάτων για
όλα τα ακίνητα που αφορά η εγγραπτέα πράξη επισυνάπτονται υποχρεωτικά
είτε στην ίδια την πράξη (εμπράγματες δικαιοπραξίες), είτε στην «Αίτηση για
Καταχώριση Εγγραπτέας Πράξης» η οποία υποβάλλεται στο αρμόδιο
Κτηματολογικό Γραφείο (λοιπές πράξεις). Το Απόσπασμα Κτηματολογικού
Διαγράμματος εμφανίζει την αποτύπωση του οικείου γεωτεμαχίου στον
Κτηματολογικό Χάρτη και, μεταξύ άλλων, αναφέρει το εμβαδόν του και τον
ΚΑΕΚ που του αντιστοιχεί. Σε περίπτωση οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας
αναφέρεται ο αντίστοιχος ΚΑΕΚ, αποτυπώνεται όμως το γεωτεμάχιο επί του
οποίου έχει συσταθεί η οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και αναφέρεται το εμβαδόν
αυτού (και όχι της οριζοντίου ή καθέτου ιδιοκτησίας). Για την έκδοση και
χορήγησή του υποβάλλεται αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο και
534
καταβάλλονται τα σχετικά τέλη υπέρ Ο.Κ.Χ.Ε., τα οποία σήμερα ανέρχονται στο
ποσό των 15 Ευρώ ανά Απόσπασμα.
Σε περιπτώσεις διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων των Κτηματολογικών
Εγγραφών (άρθρο 19 § 2 Ν. 2664/1998) καθώς και σε περιπτώσεις
καταχώρισης πράξεων οι οποίες επιφέρουν γεωμετρική μεταβολή των ορίων του
γεωτεμαχίου, ο ενδιαφερόμενος πρέπει, πριν από την σύνταξη της σχετικής
αίτησης ή συμβολαιογραφικής πράξης, να έχει προμηθευτεί Κτηματογραφικό
Διάγραμμα για τα ακίνητα που αφορά η πράξη, προκειμένου ο Μηχανικός του να
προβεί στη σχετική αποτύπωση. Το Κτηματογραφικό Διάγραμμα εμφανίζει,
μεταξύ άλλων στοιχείων, την αποτύπωση του οικείου γεωτεμαχίου στον
Κτηματολογικό Χάρτη, τις κορυφές του με την αντίστοιχη αρίθμηση, καθώς
επίσης και πίνακα συντεταγμένων των κορυφών αυτών, ώστε ο αρμόδιος
Μηχανικός να αποτυπώσει τη γεωμετρική μεταβολή στο τοπογραφικό του
διάγραμμα με τέτοιο τρόπο που να είναι δυνατή η ενημέρωση του
Κτηματολογικού Χάρτη από το Τμήμα Χωρικών Μεταβολών της «Κτηματολόγιο
Α.Ε.». Για την έκδοση και χορήγησή του Κτηματολογικού Διαγράμματος
υποβάλλεται αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο και καταβάλλονται τα σχετικά
τέλη υπέρ Ο.Κ.Χ.Ε., τα οποία σήμερα ανέρχονται στο ποσό των 33 Ευρώ ανά
Διάγραμμα. Σημειώνεται ότι σε περίπτωση συνένωσης γεωτεμαχίων, εκδίδεται
ένα Κτηματογραφικό Διάγραμμα για όλα τα ακίνητα (ΚΑΕΚ) που αφορά η
διαδικασία συνένωσης.
4. ΠΟΙΑ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΚΟΛΟΥΘΕΙΤΑΙ ΓΙΑ ΤΗΝ ΚΑΤΑΧΩΡΙΣΗ ΤΩΝ ΕΓΓΡΑΠΤΕΩΝ
ΠΡΑΞΕΩΝ ΣΤΑ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΑ ΒΙΒΛΙΑ
Οι «Αιτήσεις για Καταχώριση Εγγραπτέας Πράξης» καθώς και τα
συνυποβαλλόμενα έγγραφα (βλ. σημείο 2 ανωτέρω) ελέγχονται από τον
Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου. Ο έλεγχος αυτός είναι έλεγχος
νομιμότητας. Κατόπιν γίνεται η καταχώριση των σχετικών πράξεων στα
Κτηματολογικά Φύλλα.
Η αποδοχή ή η απόρριψη της αίτησης γίνεται αμελλητί και πάντως όχι σε χρόνο
μεγαλύτερο των πέντε εργασίμων ημερών από την ημέρα της υποβολής της. Σε
κάθε περίπτωση, χρόνος καταχώρισης στα Κτηματολογικά Φύλλα θεωρείται η
ημερομηνία υποβολής της Αίτησης για την καταχώριση. Εάν ο Προϊστάμενος
διαπιστώσει τυπική έλλειψη κάποιου δικαιολογητικού που μπορεί να
συμπληρωθεί ή να διορθωθεί, τάσσει εύλογη προθεσμία, όχι μεγαλύτερη των
πέντε εργασίμων ημερών, ώστε να προσκομίσει ο αιτών τα ελλείποντα στοιχεία.
Στην περίπτωση αυτή, η καταχώριση στα Κτηματολογικά Φύλλα είναι
προσωρινή. Τονίζεται πως, όσο εκκρεμεί η προσωρινή καταχώριση, ο
Προϊστάμενος δεν επιτρέπεται να προβεί σε καταχώριση άλλης, μεταγενέστερης,
εγγραφής στο Κτηματολογικό Φύλλο του ακινήτου, έως ότου οριστικοποιηθεί ή
εξαλειφθεί η προσωρινή καταχώριση. Αν η έλλειψη συμπληρωθεί εμπρόθεσμα,
ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου τρέπει την προσωρινή
καταχώριση σε οριστική, σημειώνοντας την τροπή στην οικεία θέση του
Κτηματολογικού Φύλλου. Αν η ορισθείσα προθεσμία παρέλθει χωρίς να
προσκομισθούν τα ελλείποντα στοιχεία, θεωρείται ότι δεν έγινε η καταχώριση
και εξαλείφεται αυτεπαγγέλτως η προσωρινή καταχώριση.
Αν ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου αρνηθεί την αιτούμενη
καταχώριση για οποιονδήποτε λόγο, σημειώνει την άρνησή του και τους
σχετικούς λόγους επί της αιτήσεως ή σε πρόσθετο φύλλο και τη γνωστοποιεί
άμεσα στον αιτούντα. Κατά της αρνητικής απόφασης του Προϊσταμένου, καθώς
και της εξάλειψης καταχώρισης, ο αιτών δικαιούται να προβάλλει αντιρρήσεις.
535
Κατά της απόφασης του Προϊσταμένου, θετικής ή αρνητικής, μπορεί να
προβάλλει αντιρρήσεις και κάθε τρίτος που έχει έννομο συμφέρον. Οι
αντιρρήσεις υποβάλλονται με αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή της
περιφέρειας του ακινήτου και εγγράφονται στο Κτηματολογικό Φύλλο του
ακινήτου, επί ποινή απαραδέκτου της αιτήσεως.
5. ΜΕ ΠΟΙΟΝ ΤΡΟΠΟ ΔΙΟΡΘΩΝΟΝΤΑΙ ΟΙ ΑΡΧΙΚΕΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΕΣ
ΕΓΓΡΑΦΕΣ, ΟΤΑΝ ΑΥΤΕΣ ΕΙΝΑΙ ΑΝΑΚΡΙΒΕΙΣ
Αίτηση Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος (Άρθρο 18 Ν. 2664/1998)
Ως πρόδηλο σφάλμα, κατά την έννοια του άρθρου 18 Ν. 2664/1998, νοείται
οποιοδήποτε σφάλμα στην καταχώριση στοιχείων στο Κτηματολογικό Φύλλο
που προκύπτει κατά τρόπο αναμφισβήτητο από δημόσια έγγραφα ή από την
καταχωρισθείσα πράξη και τα συνοδευτικά αυτής έγγραφα.
«…Ενδεικτικά, πρόδηλο είναι το σφάλμα, όταν η ανακρίβεια στα στοιχεία της
εγγραφής: αα) προκύπτει από δημόσιο έγγραφο, που καταχωρίσθηκε στα βιβλία
του υποθηκοφυλακείου, πριν από την ανάρτηση των στοιχείων της
κτηματογράφησης, η οποία προηγείται της έκδοσης της διαπιστωτικής πράξης
του άρθρου 11 του Ν. 2308/1995 ή και μετά από αυτήν, εφόσον στηρίζεται σε
προηγούμενη πράξη, καταχωρισθείσα στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου, πριν
από την εν λόγω ανάρτηση, υπό την προϋπόθεση ότι μέσω της διορθώσεως δεν
αντικαθίσταται (εκτοπίζεται) δικαίωμα τρίτου, εκτός αν ο τρίτος συναινεί στη
διόρθωση, συνυπογράφοντας την αίτηση, η συναίνεση δε αυτή δεν υποκρύπτει
άτυπη μεταβίβαση ή μεταβολή τίτλου του ακινήτου. Στην περίπτωση ακινήτου με
την ένδειξη "αγνώστου ιδιοκτήτη", απαιτείται συναίνεση του Ελληνικού
Δημοσίου, εκτός αν πρόκειται για δημόσιο έγγραφο, με βάση το οποίο έχουν
καταχωρισθεί στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου δικαιώματα
συνδικαιούχων, οπότε δεν απαιτείται συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου, ββ)
προκύπτει από τη συσχέτιση της αρχικής εγγραφής προς τα στοιχεία της
ανάρτησης, που προηγείται της έκδοσης της διαπιστωτικής πράξης του άρθρου
11 του Ν. 2308/1995 ή του τελικού αναμορφωμένου πίνακα της
κτηματογράφησης, από τα οποία αποκλίνει άνευ νόμιμου λόγου, γγ) προκύπτει
από τη συσχέτιση της αρχικής εγγραφής προς τα στοιχεία διοικητικής πράξης ή
δικαστικής απόφασης, που συνιστούν πρωτότυπο τρόπο κτήσης δικαιώματος, ο
οποίος κατισχύει, οπωσδήποτε, του καταχωρισθέντος στην αρχική εγγραφή
δικαιώματος, εφόσον η διόρθωση στην περίπτωση αυτή δεν έρχεται σε αντίθεση
με απόφαση επιτροπής ενστάσεων, που εκδόθηκε κατά τη διαδικασία της
κτηματογράφησης, δδ) αφορά στην ολική ή μερική έλλειψη ή στην ανακρίβεια
στοιχείων οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, η οποία μπορεί να θεραπευθεί με
αναδρομή στην πράξη σύστασης, στον κανονισμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας και
στα συνοδευτικά αυτών ή επ' αυτών ερειδόμενα δημόσια έγγραφα, που
συνυποβάλλονται με την αίτηση. Υπό τις ανωτέρω προϋποθέσεις μπορεί, μέσω
της διορθώσεως, να δημιουργηθεί και να συμπληρωθεί με τα στοιχεία του
δικαιούχου, κτηματολογικό φύλλο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ήδη
υλοποιηθείσας ή μέλλουσας, η οποία δεν εμφαίνεται στις πρώτες εγγραφές ως
αυτοτελές ιδιοκτησιακό αντικείμενο…» (Άρθρο 18 § 1 Ν. 2664/1998 και ΜΠΒολ
182/2008, ΝΟΜΟΣ).
Τέτοια σφάλματα είναι:
Λανθασμένη αναγραφή στοιχείων του δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώματος
(ληξιαρχικά στοιχεία).
Λανθασμένη αναγραφή του δικαιούχου εγγραπτέου δικαιώματος, μόνο όμως
στην περίπτωση που η Κτηματολογική Εγγραφή επικαλείται τον ορθό τίτλο
κτήσεως του ακινήτου (π.χ. εμφάνιση ψιλού κυρίου ως επικαρπωτή και
536
αντίστροφα, εμφάνιση ως δικαιούχου ιδιοκτησιακού δικαιώματος προσώπου
που ενεργούσε στη συμβολαιογραφική πράξη ως πληρεξούσιος του
πραγματικού δικαιούχου κλπ.)
Λανθασμένη αναγραφή στοιχείων σχετικών με το καταχωρισθέν δικαίωμα
(π.χ. είδος κυριότητας ή δουλείας, ποσοστό συγκυριότητας, είδος
εμπράγματης ασφάλειας, ποσό αυτής, στοιχεία υπέρ ων και καθ’ ων η
ασφάλεια κλπ.).
Λανθασμένη αναγραφή στοιχείων σχετικών με τον τίτλο του
καταχωρισθέντος δικαιώματος [π.χ. i) αριθμός, ημερομηνία ή στοιχεία
συντάξαντος τη συμβολαιογραφική πράξη, ii) τόμος, αριθμός και ημερομηνία
μεταγραφής, iii) τόμος, φύλλο, αύξων αριθμός και ημερομηνία εγγραφής
εμπράγματης ασφάλειας, iv) τόμος, αριθμός και ημερομηνία εγγραφής
κατάσχεσης κλπ].
Λανθασμένη αναγραφή στοιχείων σχετικών με το ιδιοκτησιακό αντικείμενο
[π.χ. i) στοιχεία οριζοντίου ιδιοκτησίας όπως εμβαδόν, ποσοστό
συγκυριότητας στο γεωτεμάχιο, όροφος, αριθμός στον τίτλο κλπ., ii)
διεύθυνση του ακινήτου κλπ.].
Ολική ή μερική έλλειψη οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών, η οποία μπορεί
να θεραπευθεί με αναδρομή στην Πράξη Σύστασης και στα συνοδευτικά
αυτής δημόσια έγγραφα. Υπό αυτές τις προϋποθέσεις δύναται, μέσω της
διορθώσεως, να δημιουργηθεί και να συμπληρωθεί με τα στοιχεία του
δικαιούχου Κτηματολογικό Φύλλο οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ήδη
υλοποιηθείσας ή μέλλουσας, η οποία δεν εμφαίνεται στις πρώτες εγγραφές
ως αυτοτελές ιδιοκτησιακό αντικείμενο.
Τονίζεται ότι, εφ’ όσον το πρόδηλο σφάλμα των Αρχικών Εγγραφών αφορά σε
γεωμετρικά στοιχεία του γεωτεμαχίου (ήτοι εμβαδόν, όρια, κορυφές), δεν
υποβάλλεται «Αίτηση Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος» αλλά «Αίτηση
Διόρθωσης Γεωμετρικών Στοιχείων» με τη διαδικασία του άρθρου 19 § 2 Ν.
2664/1998 (βλ. κατωτέρω).
Η «Αίτηση Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος» απευθύνεται στον Προϊστάμενο
του Κτηματολογικού Γραφείου και υποβάλλεται από όποιον έχει έννομο
συμφέρον. Την Αίτηση θα πρέπει να συνοδεύει απαραιτήτως επικυρωμένο
αντίγραφο του εγγράφου από το οποίο προκύπτει ότι η συντελεσθείσα
καταχώριση είναι εσφαλμένη.
Σε περίπτωση που από την αιτούμενη διόρθωση θίγεται ιδιοκτησιακό δικαίωμα
τρίτου, εμφανιζόμενου (προφανώς εσφαλμένα) στο Κτηματολογικό Φύλλο ως
δικαιούχου, θα πρέπει υποχρεωτικά, επί ποινή απορρίψεως της Αίτησης, ο
θιγόμενος να συνυπογράφει την Αίτηση Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος, η
συναίνεση δε αυτή θα πρέπει να μην υποκρύπτει άτυπη μεταβίβαση ή μεταβολή
τίτλου του ακινήτου (Άρθρο 18 § 1 περίπτωση β’ υποπερίπτωση αα’ Ν.
2664/1998 και ΜΠΒολ 182/2008, ΝΟΜΟΣ).
Αίτηση Διόρθωσης Γεωμετρικών Στοιχείων των Κτηματολογικών
Εγγραφών (Άρθρο 19 § 2 Ν. 2664/1998)
Αίτηση Διόρθωσης Γεωμετρικών Στοιχείων των Κτηματολογικών Εγγραφών
υποβάλλεται στον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού Γραφείου από όποιον έχει
έννομο συμφέρον και αφορά στη διόρθωση είτε μιας εσφαλμένης
Κτηματολογικής Εγγραφής ως προς το εμβαδόν ενός γεωτεμαχίου, είτε των
ορίων ενός γεωτεμαχίου όπως αυτά αποτυπώνονται στον Κτηματολογικό Χάρτη.
Στην Αίτηση περιγράφεται το σφάλμα των Κτηματολογικών Εγγραφών και η
αιτούμενη διορθωτική ενέργεια. «…Η αίτηση αυτή καταχωρίζεται, με ποινή
απαραδέκτου, στα κτηματολογικά φύλλα στη θέση που καταχωρίζεται και η κατά
537
την παράγραφο 2 του άρθρου 13 αγωγή…» (Άρθρο 19 § 2 Ν. 2664/1998 και
ΜΠΠειρ 2127/2008, ΠειρΝομ 4/2009, σελ. 38).
Ο αιτών πρέπει να έχει προμηθευτεί πριν από την κατάθεση της Αίτησης ένα ή
περισσότερα Κτηματογραφικά Διαγράμματα για το ή τα ακίνητα που αφορά η
Αίτηση, προκειμένου ο Μηχανικός του να προβεί στη σύνταξη τοπογραφικού
διαγράμματος με συντεταγμένες Κτηματολογίου (ΕΓΣΑ 87).
Κατά την κατάθεσή της, η Αίτηση συνοδεύεται από:
α) τοπογραφικό διάγραμμα Μηχανικού στο οποίο αποτυπώνεται η τωρινή
απεικόνιση του γεωτεμαχίου στον Κτηματολογικό Χάρτη καθώς και η αιτούμενη
διόρθωση των ορίων του,
β) επικυρωμένους τίτλους κτήσεως του ακινήτου, από τους οποίους θα πρέπει
να στοιχειοθετείται η αιτούμενη διόρθωση και
γ) το οικείο Κτηματογραφικό Διάγραμμα.
Σημειώνεται, ότι ο αιτών πρέπει να έχει υπογράψει και επί του τοπογραφικού
διαγράμματος, δηλώνοντας έτσι ότι συμφωνεί με τα στοιχεία που απεικονίζονται
σε αυτό.
Εάν η αποδοχή της Αίτησης μπορεί να επηρεάσει δικαιώματα όμορων
δικαιούχων, κοινοποιείται, επί ποινή απαραδέκτου, σε αυτούς, εκτός εάν οι
τελευταίοι συγκατατίθενται εγγράφως, είτε συνυποβάλλοντας την Αίτηση, είτε με
σχετική δήλωσή τους ενώπιον Συμβολαιογράφου, είτε με υπεύθυνη δήλωσή
τους επί της οποίας βεβαιώνεται αρμοδίως το γνήσιο της υπογραφής τους. Η
κοινοποίηση γίνεται με επιμέλεια του αιτούντος μετά την αρχική επεξεργασία της
Αίτησης από το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και το Τμήμα Χωρικών
Μεταβολών της «Κτηματολόγιο Α.Ε.». Σε περίπτωση κοινοποίησης, ο
Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου ορίζει εύλογη προθεσμία μέσα
στην οποία οι όμοροι δικαιούχοι έχουν δικαίωμα να υποβάλλουν εγγράφως τις
τυχόν αντιρρήσεις τους.
Η απόφαση του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου κοινοποιείται
στους όμορους δικαιούχους, οι οποίοι σε περίπτωση που θίγονται από αυτήν
δικαιούνται να προσφύγουν στον Κτηματολογικό Δικαστή μέσα σε προθεσμία
δεκαπέντε ημερών από την προς αυτούς κοινοποίηση. Στον Κτηματολογικό
Δικαστή μπορεί να προσφύγει εντός της ιδίας προθεσμίας και ο αιτών, σε
περίπτωση που η απόφαση του Προϊσταμένου είναι βλαπτική προς αυτόν,
καθώς και σε περίπτωση που έχει παρέλθει διάστημα δύο μηνών από την
κατάθεση της Αίτησης ή τη λήξη της εύλογης προθεσμίας που τυχόν ετάχθη για
την υποβολή των απόψεων των όμορων δικαιούχων, χωρίς να έχει αποφανθεί
επί της Αιτήσεως ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου. Η προθεσμία
προσφυγής στον Κτηματολογικό Δικαστή είναι στην περίπτωση αυτή δεκαπέντε
(15) ημερών από τη λήξη του ανωτέρω διμήνου. Η προσφυγή στον
Κτηματολογικό Δικαστή αναστέλλει τη διόρθωση των Κτηματολογικών
Εγγραφών έως την έκδοση οριστικής απόφασης από αυτόν. Η προθεσμία και η
άσκηση ένδικων μέσων κατά της απόφασης του Κτηματολογικού Δικαστή δεν
έχει ανασταλτικό αποτέλεσμα. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται όσα ορίζονται στην
παράγραφο 5 του άρθρου 16 του Ν. 2664/1998 (ΜΠΘεσ 762/2006 Αρμ 2006, τ.
Ξ, σελ. 1414, ΜΠΠειρ 2127/2008 ΠειρΝομ 4/2009, σελ. 38).
Αγωγή Διόρθωσης Ανακριβούς Πρώτης Εγγραφής (Άρθρο 6 § 2 Ν.
2664/1998, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 5 Ν. 3559/2007)
Πρώτες εγγραφές είναι εκείνες που καταχωρίζονται ως Αρχικές Εγγραφές στο
κτηματολογικό βιβλίο, κατά μεταφορά από τους κτηματολογικούς πίνακες.
538
Σε περίπτωση ανακριβούς Αρχικής Εγγραφής, κυρίως ως προς το δικαιούχο του
εγγραπτέου δικαιώματος και χωρίς να επικαλούνται οι κτηματολογικές εγγραφές
τον τίτλο κτήσεως του ορθού δικαιούχου (καθ΄ όσον σε τέτοια περίπτωση η
ανακρίβεια μπορεί να διορθωθεί με Αίτηση Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος
κατ’ άρθρο 18 Ν. 2664/1998), μπορεί να ζητηθεί με αγωγή ενώπιον του
αρμόδιου καθ’ ύλην και κατά τόπον Πρωτοδικείου η αναγνώριση του
δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και η διόρθωση, ολικά
ή μερικά, της Αρχικής Εγγραφής.
Η αγωγή (αναγνωριστική ή διεκδικητική) ασκείται από όποιον έχει έννομο
συμφέρον μέσα σε προθεσμία οκτώ ετών από την ημερομηνία έναρξης
λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου της περιοχής του ακινήτου, εκτός αν
πρόκειται για το Ελληνικό Δημόσιο και για μόνιμους κατοίκους εξωτερικού ή
εργαζόμενους μόνιμα στο εξωτερικό κατά τη λήξη της οκταετούς αυτής
προθεσμίας, για τους οποίους η προθεσμία άσκησης της αγωγής είναι δεκαετής.
Η εν λόγω αγωγή απευθύνεται κατά του αναγραφόμενου ως δικαιούχου του
δικαιώματος στο οποίο αφορά η Αρχική Εγγραφή ή κατά των καθολικών και
τυχόν ειδικών του διαδόχων και κοινοποιείται, επί ποινή απαραδέκτου της
συζητήσεως, στον Προϊστάμενο του αρμόδιου Κτηματολογικού Γραφείου. Επί
των αγωγών που ασκούνται ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου τηρείται
από αυτό η διαδικασία του άρθρου 270 ΚΠολΔ.
«…Κατά το άρθρο 24 του Ν. 2732/1999, με το οποίο αντικαταστάθηκε η
παράγραφος 1 του άρθρου 8 του Α.Ν. 1539/1938, ορίζεται ότι: «οποιοσδήποτε
αξιώνει δικαίωμα κυριότητας ή άλλο, εκτός της νομής, εμπράγματο δικαίωμα επί
ακινήτου έναντι του Ελληνικού Δημοσίου, ανεξάρτητα αν αυτό κατέχεται από το
Δημόσιο ή τον ίδιο, οφείλει, πριν υποβάλει σχετική αγωγή στο αρμόδιο, κατά τις
κείμενες διατάξεις, δικαστήριο, να κοινοποιήσει με δικαστικό επιμελητή προς το
Δημόσιο αίτηση, η οποία θα περιλαμβάνει τις αξιώσεις του, δηλαδή το δικαίωμα
του, το είδος, την έκταση, την ακριβή θέση όπου κείται το ακίνητο και τα όριά
του, μετά τοπογραφικού διαγράμματος συνταγμένου από μηχανικό, και τους
τίτλους στους οποίους στηρίζει το δικαίωμά του, ως και τα ονόματα και την
ακριβή διεύθυνση κατοικίας των μαρτύρων, οι οποίοι μπορούν να καταθέσουν
υπέρ αυτού», καθώς και ότι: «αγωγή, που ασκείται χωρίς να έχει τηρηθεί η ως
άνω προδικασία, κηρύσσεται απαράδεκτη από το αρμόδιο δικαστήριο». Γίνεται
φανερό ότι με το άρθρο αυτό, η ισχύς του οποίου άρχισε από τη δημοσίευση του
νόμου τούτου στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως (άρθρο 28 του ίδιου νόμου)
στις 30.07.1999 (ΦΕΚ Α' 154/99), καθιερώνεται, κατά τροποποίηση της σχετικής
ρυθμίσεως του άρθρου 8 παρ. 1 του Α.Ν. 1539/1938, η τήρηση της προδικασίας
της αιτήσεως θεραπείας πριν από την άσκηση οποιασδήποτε κατά του
Δημοσίου διεκδικητικής ή αναγνωριστικής κυριότητας αγωγής, ανεξαρτήτως αν
το ακίνητο κατέχεται ή όχι από το Δημόσιο (ΕφΑθ 3194/2001 ΕλλΔνη 2002.828).
Η νέα αυτή νομοθετική ρύθμιση εναρμονίζεται, σύμφωνα με την εισηγητική
έκθεση του νόμου, πληρέστερα προς την συνταγματικώς επιβαλλόμενη
προστασία των δασών και του περιβάλλοντος γενικότερα. Έτσι, από τις
30.07.1999 και εφεξής, η τήρηση της εν λόγω διοικητικής προδικασίας,
αποτελούσα προϋπόθεση του παραδεκτού της σχετικής αγωγής και εξεταζόμενη
αυτεπαγγέλτως σε κάθε στάση της δίκης (βλ. σχετ. ΑΠ 311/68 ΝοΒ 16.841),
απαιτείται όχι μόνον εφόσον το ακίνητο κατέχεται από το Δημόσιο, όπως γινόταν
δεκτό υπό το προηγούμενο καθεστώς (βλ. ΑΠ 547/91 Δνη 32.1238, ΑΠ 271/80
ΝοΒ 28.1711, ΑΠ 1381/77 ΝοΒ 26.1063, ΑΠ 34/77 ΝοΒ 25.973)…» (ΜΠΘεσ
35756/2005 Αρμ 2006, τ. Ξ, σελ. 1030).
539
Όταν η αγωγή αφορά «…ακίνητο, το οποίο στα κτηματολογικά βιβλία και τα
λοιπά στοιχεία του Κτηματολογίου φέρεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, απευθύνεται
κατά του Ο.Κ.Χ.Ε. και ανακοινώνεται, με ποινή απαραδέκτου, στο Ελληνικό
Δημόσιο μέσα σε προθεσμία δέκα (10) ημερών από την κατάθεσή της. Κατά τη
διατύπωση της πιο πάνω διάταξης προβλέπεται υποχρέωση ανακοίνωσης της
αγωγής στο Ελληνικό Δημόσιο και όχι υποχρέωση ανακοίνωσης της ανοιγείσας
δίκης προς αυτό, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 91 του ΚΠολΔ. Η
ανακοίνωση αυτή ενεργείται με επίδοση αντιγράφου της κατατεθείσας αγωγής
στο Ελληνικό Δημόσιο και δεν απαιτείται η κατάθεση ξεχωριστού δικογράφου
ανακοίνωσης δίκης…» (ΠΠΑθ 1800/2005 Αρμ 2006, τ. Ξ, σελ. 1411).
«…Από τις διατάξεις των άρθρων 7α' παράγραφος 1 περ. γ' του ν. 2664/1998,
όπως αυτή προστέθηκε με την παρ. 4 του άρθρου 2 του ν. 3127/2003 (ΦΕΚ Α'
67/19.3.2003), σε συνδυασμό με το άρθρο 6 παρ. 1 και 2 του ν. 2664/1998,
όπως ισχύει, προκύπτει ότι στην περίπτωση που καταχωρημένο νόμιμα στο
κτηματολόγιο δικαίωμα κυριότητας έχει επιβαρυνθεί πριν από τις πρώτες
εγγραφές με υποθήκη, προσημείωση υποθήκης, κατάσχεση ή άλλη δέσμευση
της εξουσίας διάθεσης του, η οποία εκ παραδρομής παραλείφθηκε να
καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο, ο δικαιούχος του βάρους δικαιούται να ασκήσει
την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του ν. 2664/1998 κατά την τακτική διαδικασία,
απευθυνόμενη στο αρμόδιο μονομελές ή πολυμελές πρωτοδικείο (ανάλογα με το
ύψος της ενυπόθηκης απαίτησης) του τόπου του ακινήτου, στο οποίο μετέχει ο
Κτηματολογικός Δικαστής, στρεφόμενη κατά του φερόμενου στις πρώτες
εγγραφές κυρίου του επιβαρημένου ακινήτου ή των καθολικών του διαδόχων, με
την οποία θα ζητεί αφενός να αναγνωρισθεί ότι το ακίνητο του εναγομένου έχει
υποθηκευθεί ή επιβαρυνθεί με κάποιο άλλο βάρος ή δέσμευση της εξουσίας
διάθεσης υπέρ του συγκεκριμένου δανειστή-ενάγοντος ή και τρίτου, και
αφετέρου να καταχωρηθεί το εν λόγω βάρος στις πρώτες εγγραφές. Αντίστοιχη
αγωγή μπορεί να ασκήσει και ο κύριος του επιβαρημένου ακινήτου
στρεφόμενος, ως είναι φυσικό, κατά του δικαιούχου του βάρους, όπως επίσης
και κάθε τρίτος που έχει έννομο συμφέρον στρεφόμενος κατά του κυρίου του
ακινήτου, στην τελευταία όμως αυτή περίπτωση θα πρέπει να προσεπικαλέσει
επί ποινή απαραδέκτου το δικαιούχο του βάρους. Η εν λόγω αγωγή πρέπει να
κοινοποιείται με ποινή απαραδέκτου της συζητήσεώς της στον Προϊστάμενο του
οικείου Κτηματολογικού Γραφείου, καθώς επίσης, κατά τις παραγράφους 1 περ.
ιβ' και 5 του άρθρου 12 και 2 εδ. 4 του άρθρου 13 του ιδίου ως άνω νόμου, σε
συνδυασμό με το άρθρο 220 του ΚΠολΔ, για το παραδεκτό της ίδιας της αγωγής
να καταχωρείται στο οικείο κτηματολογικό φύλλο μέσα σε προθεσμία, κατ'
ανώτατο όριο, τριάντα (30) ημερών από την κατάθεσή της (βλ. ΜονΠρΘεσ
19306/2006, αδημ.)…» (ΠΠΘεσ 44650/2007 Αρμ 2008, τ. ΞΒ, σελ. 1351).
Αίτηση Διόρθωσης Ανακριβούς Πρώτης Εγγραφής (Άρθρο 6 § 8 Ν.
2664/1998)
Σύμφωνα με το άρθρο 6 παράγραφος 8 του Ν. 2664/1998, διόρθωση στοιχείων
πρώτης εγγραφής είναι δυνατόν να επιδιωχθεί και με αίτηση ενώπιον του
Κτηματολογικού Δικαστή, μόνον όμως από εκείνον που καταχωρίσθηκε στις
αρχικές εγγραφές ως δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος. Συγκεκριμένα, με την
επιφύλαξη όσων ορίζονται στο άρθρο 20 του ιδίου Νόμου, εκείνος που
καταχωρίσθηκε στις πρώτες εγγραφές ως δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος
μπορεί να ζητήσει με αίτησή του, η οποία υποβάλλεται ενώπιον του
Κτηματολογικού Δικαστή και μέχρι τον ορισμό του τελευταίου ενώπιον του
Μονομελούς Πρωτοδικείου της περιφέρειας του Κτηματολογικού Γραφείου, τη
διόρθωση του καταχωρισθέντος εμβαδού του ακινήτου ή άλλων στοιχείων της
πρώτης εγγραφής, τα οποία δεν εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του άρθρου
20α του ιδίου Νόμου. Με την αίτηση αυτή δεν επιτρέπεται να τίθενται υπό
540
αμφισβήτηση τα όρια όμορων ακινήτων ή τα δικαιώματα τρίτων προσώπων επ'
αυτών. Ο Κτηματολογικός Δικαστής δικάζει κατά τη διαδικασία της εκούσιας
δικαιοδοσίας. Κατά τα λοιπά εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των
παραγράφων 3 και 4 του άρθρου 791 του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας. «…Η εν
λόγω διάταξη ερμηνεύθηκε από τη νομολογία διασταλτικά, ώστε να
συμπεριλάβει και άλλα πλην του εμβαδού, εσφαλμένα καταχωρηθέντα στοιχεία
των πρώτων εγγραφών, όπως το είδος της ιδιοκτησίας (οριζόντια ή κάθετη
κ.λπ.), το είδος του εμπράγματου δικαιώματος, τη διεύθυνση ή τον όροφο που
κείται το ακίνητο, τον τίτλο κτήσης, τα ποσοστά συγκυριότητας επί του
γεωτεμαχίου, που αναλογούν σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες κ.λπ. (βλ.
ΜΠρΘεσ 31335/2005, 21811/2006, 12218/2006, 8591/2006, 8588/2006,
Ζ591/2006, 5106/2006, 5091/2006, 324/2006, 2910/2006 Α' δημοσίευση
ΝΟΜΟΣ)…» (ΜΠΚερκ 489/2008, ΝΟΜΟΣ).
Αίτηση για Καταχώριση Εγγραπτέας Πράξης με τη διαδικασία του
Άρθρου 6 § 4 Ν. 2664/1998
Στην περίπτωση που στις Αρχικές Εγγραφές εμφανίζεται ως δικαιούχος
εγγραπτέου δικαιώματος άμεσος ή απώτερος δικαιοπάροχος του ορθού
δικαιούχου, η διόρθωση της αρχικής εγγραφής μπορεί να γίνει χωρίς την
προσφυγή στα οριζόμενα από το άρθρο 6 § 2 Ν. 2664/1998, με την
προϋπόθεση ο τίτλος ή οι τίτλοι με τους οποίους μεταβιβάστηκε το εμπράγματο
δικαίωμα να έχουν μεταγραφεί στα βιβλία του οικείου Υποθηκοφυλακείου. Το
ίδιο ισχύει και για την καταχώριση στο Κτηματολογικό Φύλλο των πάσης
φύσεως βαρών τα οποία έχουν νομίμως συσταθεί και βαρύνουν την κυριότητα ή
άλλο εγγραπτέο δικαίωμα, υπό την προϋπόθεση να έχει ήδη καταχωρισθεί στα
βιβλία του οικείου Υποθηκοφυλακείου η συστατική του βάρους πράξη.
Αναλογικά, η κατάργηση των πάσης φύσεως βαρών από το Κτηματολογικό
Φύλλο μπορεί να γίνει χωρίς να απαιτείται η έκδοση Δικαστικής Απόφασης, υπό
την προϋπόθεση να έχει ήδη καταχωρισθεί στα βιβλία του οικείου
Υποθηκοφυλακείου η Πράξη ή η Δικαστική Απόφαση με την οποία έγινε η
εξάλειψη ή άρση του βάρους.
Στις εν λόγω περιπτώσεις, η επαγόμενη τη μεταβίβαση, αλλοίωση, επιβάρυνση
ή κατάργηση του εγγραπτέου δικαιώματος πράξη καταχωρίζεται στο
Κτηματολογικό Φύλλο του ακινήτου με αίτηση του δικαιούχου ή και κάθε τρίτου
που έχει έννομο συμφέρον, με την προϋπόθεση ότι δεν έχει στο μεταξύ
μεσολαβήσει άλλη, ασυμβίβαστη κατά περιεχόμενο, εγγραφή. Η κατάθεση
της αίτησης γίνεται εντός της προθεσμίας που ισχύει για την αγωγή του άρθρου
6 § 2 Ν. 2664/1998, όπως αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 5 Ν. 3559/2007
(βλ. ανωτέρω).
Για την καταχώριση της εν λόγω πράξης στα Κτηματολογικά βιβλία απαιτείται:
Συμπλήρωση και υποβολή της «Αίτησης για Καταχώριση Εγγραπτέας
Πράξης με τη διαδικασία του Άρθρου 6 § 4 Ν. 2664/1998».
Υποβολή επικυρωμένου αντιγράφου της Πράξης της οποίας ζητείται η
καταχώριση καθώς και των συνοδευτικών αυτής εγγράφων.
Υποβολή συμπληρωμένου εντύπου «Περίληψης Καταχώρισης Εγγραπτέας
Πράξης άρθρου 14 § 4 Ν. 2664/1998», στο οποίο θα αναγράφεται η
παρατήρηση ότι «η παρούσα πράξη εγγράφεται για πρώτη φορά στα
Κτηματολογικά Βιβλία βάσει του άρθρου 6 § 4 Ν. 2664/1998». Σε περίπτωση
συμβολαιογραφικής πράξης την περίληψη συμπληρώνει ο Συμβολαιογράφος
που συνέταξε την Πράξη ή ο τηρών το αρχείο του.
Επισύναψη Αποσπάσματος Κτηματολογικού Διαγράμματος για τα
επηρεαζόμενα ακίνητα.
541
Σε περίπτωση που η πράξη της οποίας ζητείται η εγγραφή είναι
μεταβιβαστική εμπράγματου δικαιώματος, επισύναψη πιστοποιητικού
μεταγραφής και πρόσφατου πιστοποιητικού ιδιοκτησίας από τη μερίδα του
ορθού δικαιούχου του εγγραπτέου δικαιώματος.
Στην περίπτωση που η πράξη ή η δικαστική απόφαση της οποίας ζητείται η
εγγραφή αλλοιώνει, επιβαρύνει ή καταργεί εγγραπτέο δικαίωμα, επισύναψη του
αντίστοιχου πιστοποιητικού που εκδίδεται από το οικείο Υποθηκοφυλακείο (ήτοι
πιστοποιητικό μεταγραφής, εγγραφής ή εξάλειψης προσημείωσης ή υποθήκης,
εγγραφής ή άρσης κατάσχεσης, εγγραφής ή διαγραφής αναγγελίας ή δηλώσεως
συνεχίσεως πλειστηριασμού κλπ.).
Σημειώνεται ότι η κατάθεση της αίτησης δεν επιβαρύνεται με αναλογικά ή
πάγια τέλη.
Σε κάθε περίπτωση, στην αιτούμενη καταχώριση θα πρέπει συγκατατίθεται
εγγράφως ο θιγόμενος από αυτήν, είτε συνυπογράφοντας τη σχετική Αίτηση,
είτε με σχετική δήλωσή του ενώπιον Συμβολαιογράφου, είτε με υπεύθυνη
δήλωσή του, επί της οποίας βεβαιώνεται αρμοδίως το γνήσιο της υπογραφής
του.
Εφόσον η λήψη της συναίνεσης του θιγόμενου δεν είναι εφικτή, η Αίτηση
κατατίθεται στο Κτηματολογικό Γραφείο και ο αιτών λαμβάνει επικυρωμένα
αντίγραφα αυτής καθώς και των συνοδευτικών της εγγράφων. Εντός πέντε
εργασίμων ημερών από την κατάθεση, ο αιτών φροντίζει για την κοινοποίηση
της αίτησης και των συνοδευτικών αυτής εγγράφων στο θιγόμενο από την
αιτούμενη καταχώριση και την προσκόμιση στο Κτηματολογικό Γραφείο του
αποδεικτικού κοινοποίησης. Η διόρθωση τελείται από τον Προϊστάμενο υπό
επιφύλαξη (προσωρινή καταχώριση). Εντός δέκα εργασίμων ημερών από την
ημέρα της κοινοποίησης ο θιγόμενος από την αιτούμενη καταχώριση έχει τη
δυνατότητα να υποβάλλει εγγράφως στον Προϊστάμενο του Κτηματολογικού
Γραφείου τις τεκμηριωμένες αντιρρήσεις του. Εφόσον παρέλθει άπρακτη η
δεκαήμερη αυτή προθεσμία, ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου
τρέπει την προσωρινή καταχώριση σε οριστική. Αντίθετα, εάν ο θιγόμενος
υποβάλλει εντός της δεκαήμερης προθεσμίας αντιρρήσεις, ο Προϊστάμενος του
Κτηματολογικού Γραφείου αξιολογεί αυτές και ανάλογα τρέπει την προσωρινή
καταχώριση σε οριστική ή την εξαλείφει αυτεπαγγέλτως.
Κατά της Απόφασης του Προϊσταμένου μπορούν ο αιτών ή ο αρχικώς
εγγεγραμμένος να υποβάλουν αντιρρήσεις ενώπιον του Κτηματολογικού
Δικαστή. Ο θιγόμενος από την απόφαση του Κτηματολογικού Δικαστή μπορεί να
ζητήσει με αγωγή του τη διόρθωση της εγγραφής.
Επικυρωμένο Πρακτικό Διαμεσολάβησης - Εξωδικαστικής Επίλυσης
Διαφοράς κατ’ άρθρο 214Α ΚΠολΔ.
Με το άρθρο 214Α του ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά το άρθρο 6 του ν. 2479/1997,
ρυθμίστηκε σύμφωνα με τη Σύσταση του Συμβουλίου της Ευρώπης Β(86) 12 της 16ης
Δεκεμβρίου 1986, ο δικονομικός θεσμός της απόπειρας συμβιβαστικής επίλυσης των
διαφορών ως υποχρεωτική προδικασία της δίκης, με στόχο -στα πλαίσια του
πνεύματος επιτάχυνσης της απονομής της δικαιοσύνης- αφενός την ταχύτερη,
απλούστερη και αφετέρου ουσιαστικότερη επίλυση ορισμένων από τις σοβαρότερες
και δυσχερέστερες ιδιωτικές διαφορές αρμοδιότητας πολυμελούς πρωτοδικείου,
καθότι οι διάδικοι και οι δικηγόροι τους, γνωρίζοντας καλύτερα από κάθε τρίτο την
αλήθεια και τις ασθενείς πλευρές της απόψεως τους, δύνανται, αδέσμευτοι από
δικονομικούς τύπους και από τις διατάξεις του ουσιαστικού δικαίου, να εξεύρουν την
αμοιβαίως συμφερότερη λύση. Η απόπειρα συμβιβαστικής επίλυσης είναι
542
υποχρεωτική για αγωγές υπαγόμενες στην υλική αρμοδιότητα του πολυμελούς
πρωτοδικείου κατά την τακτική διαδικασία, εφόσον η διαφορά είναι δεκτική
συμβιβασμού, και ως τέτοιες νοούνται -μεταξύ άλλων- και οι αγωγές προστασίας
εμπραγμάτων δικαιωμάτων. Στις τελευταίες περιλαμβάνεται και η αγωγή του άρθρου
6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998, με την οποία ζητείται η αναγνώριση του εμπράγματου
δικαιώματος του ενάγοντος και η διόρθωση της πρώτης εγγραφής στα κτηματολογικά
βιβλία. Ο χαρακτήρας αυτής της αγωγής είναι διπλός: αφενός λαμβάνεται ο
χαρακτήρας της αναγνωριστικής (ή διεκδικητικής) αγωγής αναφορικά με την
κυριότητα του ακινήτου και αφετέρου της αίτησης διόρθωσης εγγραφής στα
κτηματολογικά βιβλία (ανάλογης της αίτησης που προβλέπεται από το άρθρο 791
του ΚΠολΔ), η σχέση δε μεταξύ τους είναι αυτή του κυρίου και παρεπόμενου
αιτήματος. Περαιτέρω, κατά την ανωτέρω διάταξη του άρθρου 214Α του ΚΠολΔ, αφ’
ης στιγμής επιτεύχθηκε συμβιβασμός, συντάσσεται σχετικό πρακτικό, που
ακολούθως επικυρώνεται από τον πρόεδρο του πολυμελούς πρωτοδικείου, ενώπιον
του οποίου εκκρεμεί η διαφορά. Μόνον από την επικύρωση αυτή η συμφωνία
καθίσταται δεσμευτική από άποψη ουσιαστικού δικαίου και μόνον έκτοτε παράγει τα
δικονομικά της αποτελέσματα, επιφέρει δηλ. κατάργηση της δίκης και «αποδεικνύει»
το δικαίωμα που αναγνωρίσθηκε. Το συγκεκριμένο πρακτικό, μετά την επικύρωση
του, εξομοιώνεται με πρακτικό δικαστικού συμβιβασμού, το οποίο αναπληρώνει το
συμβολαιογραφικό τύπο (ΟλΑΠ 2092/1986 ΝοΒ 1987.1629, ΜονΠρΑΘ 367/1995
Αρμ 1997.398) και σε περίπτώση που αφορά εμπράγματο δικαίωμα επί ακινήτου
μεταγράφεται κατ' άρθρο 1192 παρ. 1 του ΑΚ. Ο πρόεδρος του δικαστηρίου είναι
υποχρεωμένος να διαπιστώσει μόνον α) αν η διαφορά ήταν δεκτική συμβιβασμού και
β) αν το πρακτικό είναι χρονολογημένο και υπογεγραμμένο από τους διαδίκους ή
από τους πληρεξουσίους δικηγόρους τους, αν είχαν αυτοί την ειδική κατά το άρθρο
98 του ΚΠολΔ πληρεξουσιότητα και αν έχει συνταχθεί σε πρωτότυπα ισάριθμα προς
τους αντιδικούντες διαδίκους ή ομάδες διαδίκων. Από την επικύρωση του πρακτικού
επέρχεται κατάργηση της δίκης, είναι δυνατόν -σε περίπτωση καταψηφιστικής του
διάταξης- να εξοπλισθεί τούτο με εκτελεστότητα και αφαιρεί από το δικαστή κάθε
εξουσία για έκδοση αποφάσεως επί της διαφοράς ταύτης. Τέλος, προσβολή της
περιληφθείσης στο πρακτικό συμβιβασμού συμφωνίας επίλυσης της διαφοράς
επιτρέπεται μόνο στις περιπτώσεις της παρ. 11 του άρθρου 214Α του ΚΠολΔ,
δηλαδή λόγω ακυρότητας (178, 179 του ΑΚ) ή ακυρωσίας (ΑΚ 140 επ.), με αγωγή
που εισάγεται ενώπιον του εφετείου εντός προθεσμίας 30 ημερών από την επίδοση
της επικυρωτικής ως άνω πράξης του Προέδρου (βλ. Στ. Ματθίας, εις ΝοΒ
2000.1545 και Λάμπρο Κιτσαρά, Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο, σελ.
215-218, ο οποίος συμπερασματικά καταλήγει ότι «ορθότερο είναι να γίνει δεκτό ότι η
διόρθωση της εγγραφής γίνεται και επί τη βάσει του δικαστικού συμβιβασμού»).
Επιπλέον, σε περίπτωση που η προς καταχώριση πράξη είναι δικαστική απόφαση ή
το εξομοιούμενο με αυτήν ως προς τα αποτελέσματά του πρακτικό εξωδικαστικής
επίλυσης της διαφοράς κατ' άρθρο 214Α του ΚπολΔ, ο προβλεπόμενος από το
άρθρο 16 παρ. 1 του Ν. 2664/1998 έλεγχος νομιμότητας, στον οποίο υποχρεούται να
προβεί ο προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου πριν από την καταχώριση
εγγραπτέας πράξης, δεν δύναται να επεκταθεί σε έλεγχο του νόμω και ουσία
βάσιμου της αγωγής επί της οποίας εκδόθηκε η εν λόγω προς καταχώρηση πράξη
(δικαστική απόφαση ή πρακτικό συμβιβασμού) και πολύ περισσότερο της ορθότητας
-νομικής και ουσιαστικής- της ίδιας αυτής της πράξης, και τούτο διότι ο διενεργών τον
έλεγχο νομιμότητας Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου δεν είναι δικαστής.
Αν ήθελε να δεχθεί κανείς την ιδιότητά του ως οιονεί δικαστικού οργάνου (βλ. Λ.
Κιτσαρά, Οι πρώτες εγγραφές στο Εθνικό Κτηματολόγιο, σελ. 130), ιδιότητα που
είναι ιδιαίτερα παράτολμο και επικίνδυνο να αποδοθεί, με το ισχύον σήμερα στην
Ελλάδα καθεστώς, στους Προϊσταμένους των μεταβατικών Κτηματολογικών
Γραφείων, οι οποίοι λειτουργικά ταυτίζονται με τους άμισθους Υποθηκοφύλακες του
προηγούμενου του Κτηματολογίου καθεστώτος των Μεταγραφών και Υποθηκών και
543
δεν είναι δικαστές, θα οδηγούμασταν σε καταστάσεις κατά τις οποίες ένα
Κτηματολογικό Γραφείο θα είχε μεγαλύτερη εξουσία ελέγχου της δικαστικής
απόφασης ή του πρακτικού συμβιβασμού από ό,τι το ίδιο το Δικαστήριο, που αφ’ ης
στιγμής επικυρωθεί το πρακτικό συμβιβασμού δεν μπορεί να ελέγξει το νόμω και
ουσία βάσιμο της υπόθεσης (βλ. ΜΠΘεσ 32056/2006 Αρμ 2007, τ. ΞΑ, σελ. 1157).
6. ΜΕ ΠΟΙΟΝ ΤΡΟΠΟ ΔΙΟΡΘΩΝΟΝΤΑΙ ΟΙ ΑΡΧΙΚΕΣ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΕΣ
ΕΓΓΡΑΦΕΣ, ΟΤΑΝ ΑΝΑΦΕΡΟΝΤΑΙ ΣΤΗΝ ΚΥΡΙΟΤΗΤΑ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
ΕΜΦΑΝΙΖΟΝΤΑΣ ΤΗΝ ΕΝΔΕΙΞΗ «ΑΓΝΩΣΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ»
Οι Αρχικές Εγγραφές που αναφέρονται στην κυριότητα του ακινήτου
εμφανίζοντας την ένδειξη «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» μπορούν να διορθωθούν με
τρεις τρόπους:
α) με αγωγή ενώπιον του καθ’ ύλην και κατά τόπον αρμοδίου Πρωτοδικείου
(κατ΄ άρθρο 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998, βλ. ανωτέρω),
β) με αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή, που δικάζει κατά τη
διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας (κατ’ άρθρο 6 παρ. 3 του Ν.
2664/1998) και
γ) με αίτηση ενώπιον του Προϊσταμένου του Κτηματολογικού Γραφείου, εφόσον
πρόκειται για πρόδηλο σφάλμα (κατ’ άρθρο 18 του Ν. 2664/1998, όπως η
διάταξη αυτή τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με την παράγραφο 11 του
άρθρου 2 του Ν. 3481/2006 καθώς και με το άρθρο 28 του Ν. 3728/2008).
Σημειώνεται ότι «…η διατύπωση της διάταξης «αντί της προβλεπόμενης στην
παράγραφο 2 του άρθρου 6 αγωγής, η διόρθωση μπορεί να ζητηθεί με αίτηση
εκείνου που ισχυρίζεται ότι έχει εγγραπτέο στο κτηματολόγιο δικαίωμα, η οποία
υποβάλλεται ενώπιον του κτηματολογικού δικαστή που δικάζει κατά τη
διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας», δεν έχει την έννοια της δυνατότητας του
αξιώνοντος δικαίωμα κυριότητας επί ακινήτου που φέρεται ως «αγνώστου» να
επιλέξει αν θα ασκήσει την αγωγή του άρθρου 6 § 2 κατά την τακτική διαδικασία
ή την αίτηση του άρθρου 6 § 3 κατά την εκούσια, αλλά εάν θα επιλέξει μεταξύ: α)
της εξωδικαστικής διόρθωσης της ανακριβούς εγγραφής κατά την
προβλεπόμενη διαδικασία από την παράγραφο 4 του ίδιου άρθρου και αφού
συντρέχουν οι σχετικές προϋποθέσεις και β) της διορθώσεως με δικαστική
απόφαση εκδιδόμενης επί αιτήσεως του άρθρου 6 § 3. Μόνο σε περίπτωση που
απορριφθεί ως αβάσιμη η τελευταία, μπορεί ο αξιώνων εμπράγματο δικαίωμα
επί του ακινήτου «αγνώστου ιδιοκτήτη» να εγείρει την αγωγή του άρθρου 6 § 2,
στρεφόμενος πλέον κατά του Ελληνικού Δημοσίου…» (ΜΠΒέροιας 43/2008
ΕΠολΔ 2008, σελ. 875, ΜΠΚερκ 494/2006 ΑρχΝομ 2006, σελ. 50).
Αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή (Άρθρο 6 § 3 Ν.
2664/1998)
Η διόρθωση ζητείται με αίτηση εκείνου που ισχυρίζεται ότι έχει εγγραπτέο
δικαίωμα στο Κτηματολόγιο. Η αίτηση υποβάλλεται ενώπιον του Κτηματολογικού
Δικαστή της τοποθεσίας του ακινήτου και, επί ποινή απαραδέκτου, κοινοποιείται
από τον αιτούντα στο Ελληνικό Δημόσιο εντός προθεσμίας είκοσι ημερών από
την κατάθεσή της και εγγράφεται, εντός της ίδιας προθεσμίας, στο
Κτηματολογικό Φύλλο του ακινήτου. Τα αυτά ισχύουν και στην περίπτωση
κύριας παρέμβασης. Εάν στο Κτηματολογικό Φύλλο του ακινήτου έχουν ήδη
καταχωρισθεί και άλλες αιτήσεις ή κύριες παρεμβάσεις με αντίστοιχο
περιεχόμενο, η μεταγενέστερη αίτηση κοινοποιείται από τον αιτούντα επί ποινή
απαραδέκτου και εντός είκοσι ημερών από την κατάθεσή της στους
προηγούμενους αιτούντες ή κυρίως παρεμβαίνοντες.
544
Εφόσον η αίτηση γίνει τελεσιδίκως δεκτή, διορθώνεται η Αρχική Εγγραφή
«Αγνώστου Ιδιοκτήτη». Για τη διόρθωση υποβάλλεται στο Κτηματολογικό
Γραφείο αίτηση από οποιονδήποτε έχει έννομο συμφέρον. Με την εν λόγω
αίτηση συνυποβάλλονται η Απόφαση και τα έγγραφα από τα οποία
προκύπτει ότι αυτή έχει καταστεί τελεσίδικη.
«…Πρακτικό ζήτημα γεννάται πώς η εν λόγω απόφαση του Κτηματολογικού
Δικαστή θα καταστεί τελεσίδικη. Κατά την κρίση του παρόντος Δικαστηρίου,
ορθότερη είναι η άποψη που υποστηρίζει ότι η εν λόγω απόφαση καθίσταται
τελεσίδικη μετά την παρέλευση άπρακτης της προς άσκηση έφεσης
προθεσμίας από τον κατά τόπο αρμόδιο Εισαγγελέα Πρωτοδικών, στον
οποίο θα πρέπει να επιδοθεί η εν λόγω απόφαση, επειδή έφεση κατ'
απόφασης, που εκδόθηκε κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας,
δικαιούται να ασκήσει, πέραν του αιτούντος, και ο Εισαγγελέας Πρωτοδικών,
δυνάμει του άρθρου 761 ΚΠολΔ ως εκπρόσωπος της πολιτείας, ανεξάρτητα
από το αν υπήρξε ή όχι πρωτοδίκως διάδικος και τούτο λόγω της φύσης των
υπαγομένων στη διαδικασία αυτή υποθέσεων, οι οποίες ενδιαφέρουν κατά
κανόνα τη δημόσια τάξη, η περιφρούρηση της οποίας συμπεριλαμβάνεται
στα καθήκοντα της Εισαγγελικής Αρχής (βλ. Σ. Σταυρόπούλου, Ερμηνεία του
Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας υπό το άρθρο 807 αρ. 2 ζ', βλ. Σινανιώτου,
Ειδικαί διαδικασίαι σελ. 26, Κ. Μπέη, ΠολΔ τεύχ. 12 σελ. 98, Σ. Πατεράκη,
Διαδικαστικά προβλήματα ειδικών διαδικασιών της πρωτοβάθμιας δίκης, Δ
22 σελ. 25 επ. (30), ΣτΕ 508/2005 Α' δημοσίευση ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1520/1999
ΕλλΔνη 2003.1357, ΕφΑθ 341/1991Δ 1991.747)…» (ΜΠΚερκ 489/2008,
ΝΟΜΟΣ).
Εφόσον η αίτηση ενώπιον του Κτηματολογικού Δικαστή γίνει τελεσιδίκως
δεκτή και εφόσον διορθωθεί η Αρχική Εγγραφή, κάθε τρίτος που αμφισβητεί
την ακρίβεια της διορθωμένης εγγραφής μπορεί να ζητήσει την εκ νέου
διόρθωση της εγγραφής αυτής με αγωγή κατά του υπέρ ου η διόρθωση, υπό
τις προϋποθέσεις του άρθρου 6 § 2 Ν. 2664/1998 (βλ. ανωτέρω σημείο 5).
Εάν η αίτηση απορριφθεί ως νόμω ή ουσία αβάσιμη, ο αιτών μπορεί να
ασκήσει αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου υπό τις προϋποθέσεις του
άρθρου 6 § 2 Ν. 2664/1998 (βλ. ανωτέρω σημείο 5).
Σημειώνεται ότι με την αίτηση στην Εκούσια Δικαιοδοσία μπορεί να ζητηθεί η
διόρθωση της Αρχικής Εγγραφής «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» και στην περίπτωση
που ο αιτών επικαλείται ως τίτλο κτήσης πράξη μεταγραπτέα κατά το
άρθρο 1192 αρ. 1-4 Α.Κ., η οποία δεν έχει μεταγραφεί στο
Υποθηκοφυλακείο (εννοείται ότι ο τίτλος κτήσης πρέπει να φέρει ημερομηνία
σύνταξης πριν την ημερομηνία έναρξης του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη
περιοχή, βλ. ΜΠΚερκ 489/2008, ΝΟΜΟΣ). Στην περίπτωση αυτή, με την αίτηση
ζητείται η διόρθωση της Αρχικής Εγγραφής και η καταχώριση του δικαιώματος
στο φερόμενο στο μη μεταγεγραμμένο τίτλο ως αποκτώντα, εφόσον συντρέχουν
όλες οι κατά το ουσιαστικό δίκαιο προϋποθέσεις για την κτήση του δικαιώματος.
Σε κάθε περίπτωση, με την αίτηση στην Εκούσια Δικαιοδοσία θα πρέπει να
ζητείται η διόρθωση της αρχικής εγγραφής ως προς την ένδειξη «Αγνώστου
Ιδιοκτήτη».
«…Ζήτημα γεννάται, αν στην εν λόγω αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 μπορεί να
περιληφθεί και αίτημα αναγνώρισης της κυριότητας, πέραν της διόρθωσης της
ανακριβούς εγγραφής. Με δεδομένο ότι η εκδιδόμενη επί της αίτησης του
άρθρου 6 παρ. 3 απόφαση είναι αναγκαίο να κρίνει επί της κυριότητας του
545
ακινήτου, ώστε ακολούθως να διατάξει τη διόρθωση της ανακριβούς εγγραφής,
κατά την άποψη του παρόντος Δικαστηρίου, αν και δεν ορίζεται ρητά στη
διάταξη του άρθρου 6 παρ. 3, αλλά κατ' ανάλογη εφαρμογή της παρ. 2 του ίδιου
άρθρου, πρέπει στην αίτηση να περιλαμβάνεται και αίτημα αναγνωριστικό της
κυριότητας και κατ' επέκταση σχετική διάταξη στην εκδιδόμενη απόφαση. Η
επιλογή από το νομοθέτη της εκούσιας δικαιοδοσίας για την επίλυση της εν
λόγω διαφοράς, η οποία επιβλήθηκε από λόγους οικονομίας και επιτάχυνσης
της δίκης, δεν εμποδίζει την κρίση του Δικαστηρίου επί της κυριότητας με
σχετική διάταξη (βλ. σχετικά ΜΠρΘεσ 3205/2007 Α' δημοσίευση ΝΟΜΟΣ,
ΜΠρΘεσ 43451/2006 Α' δημοσίευση ΝΟΜΟΣ αντιθ. ΜΠρΑθ 2009/2007 Α'
δημοσίευση ΝΟΜΟΣ)…» (ΜΠΚερκ 489/2008, ΝΟΜΟΣ). «…Και τούτο διότι,
πρώτον, για το παραδεκτό της αναγνωριστικής αγωγής πρέπει να συντρέχουν
δύο διαδικαστικές προϋποθέσεις, ήτοι η έννομη σχέση της οποίας ζητείται η
διάγνωση υπό την έννοια της βιοτικής σχέσης ενός προσώπου προς άλλο
πρόσωπο ή πράγμα, η οποία ρυθμίζεται από την έννομη τάξη και το έννομο
συμφέρον που δικαιολογεί την άσκησή της από τον ενάγοντα (βλ. Β.
Βαθρακοκοίλη, ΕρμΚΠολΔ, άρθρο 70, τόμος Α', σ. 438 επ.), αμφότερες δε οι
προϋποθέσεις συντρέχουν και στην περίπτωση της αιτήσεως του άρθρου 6 § 3
του ν. 2664/1998, όπως ισχύει σήμερα και, δεύτερον, υπάρχει νομοθετικό και
νομολογιακό προηγούμενο, όπου με διάταξη νόμου υποθέσεις κυριότητας
ακινήτων υπάγονται στη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας και συγκεκριμένα
η προσφυγή κατά της απόφασης της Επιτροπής Απαλλοτριώσεων, που αφορά
στην κυριότητα των κτημάτων που απαλλοτριώνονται προς αποκατάσταση
ακτημόνων γεωργών, εκδικάζεται από το Μονομελές Πρωτοδικείο κατά την
εκούσια δικαιοδοσία, σύμφωνα με το άρθρο 246 § 1 και 5 του Αγροτικού Κώδικα
και στις εν λόγω υποθέσεις το δικαστήριο, με διάταξη του, αναγνωρίζει την
κυριότητα του προσφεύγοντος επί ακινήτου (βλ. ΑΠ 526/1980, ΝοΒ 1980.1947,
ΕφΘεσ 2318/1990, Αρμ 1990.1122, ΕφΘεσ 516/1990, ΕλλΔνη 31.1330, ΕφΑθ
11566/1986, Αρμ 1987.508 και Β. Βαθρακοκοίλη, ό.π., άρθρο 739, τόμος Δ', σ.
401 - 402 και για όλα τα προαναφερόμενα στη μείζονα σκέψη ΜΠρΘεσ
43451/2006, δημ. Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών ΝΟΜΟΣ) (ΜΠΒέροιας
43/2008 ΕΠολΔ 2008, σελ. 875).
Υποστηρίζεται όμως και η αντίθετη άποψη, σύμφωνα με την οποία, δυνάμει του
άρθρου 6 § 3 προβλέπεται ότι, «…αν απορριφθεί η αίτηση ως νόμω ή ουσία
αβάσιμη, ο αιτών μπορεί να ασκήσει την αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου, η
οποία δικάζεται με την τακτική διαδικασία, οπότε μπορεί να ζητήσει την
αναγνώριση της κυριότητος επί του επιδίκου ακινήτου. Επομένως το αίτημα της
αίτησης, που δικάζεται με την εκούσια δικαιοδοσία, είναι μόνον η διόρθωση του
κτηματολογικού φύλλου και όχι η αναγνώριση της κυριότητας του αιτούντος…»
(ΕφΑθ 4502/2007 ΝοΒ 2008, τ. 56 σελ. 86). Επίσης, «…εάν εκδοθεί απόφαση
κατά τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας, δεν είναι αναγνωριστική αλλά
αποφαίνεται υποχρεωτικά για το προδικαστικό ζήτημα της κυριότητας (βλ. Το
Δίκαιο του Κτηματολογίου στη θεωρία και πράξη, Τ. Αθανασόπουλου σελ. 24-
28, 29, 327, 306, 315, 317 και εκεί παραπομπές)…» (ΕφΠειρ 847/2008 ΠειρΝομ
2008, σελ. 82).
Σημειώνεται ότι, τόσο στις περιπτώσεις των αγωγών του άρθρου 6 παρ. 2 του
Ν. 2664/1998 όσο και στις περιπτώσεις των αιτήσεων του άρθρου 6 παρ. 3 του
ιδίου νόμου, ο δικαιούχος μη καταχωρηθέντος στις πρώτες εγγραφές
δικαιώματος κυριότητας μπορεί να μεταβιβάσει τούτο σύμφωνα με τις οικείες
διατάξεις του ΑΚ, χωρίς να απαιτείται και η τήρηση της τυχόν προβλεπόμενης
στις διατάξεις αυτές προϋπόθεσης της εγγραφής της σχετικής πράξης στο
Κτηματολόγιο. Εφόσον δε ο μεταβιβάζων δεν έχει ασκήσει και καταχωρήσει στο
οικείο κτηματολογικό φύλλο την προρρηθείσα αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 (ή
546
την αίτηση του άρθρου 6 παρ. 3 για τις περιπτώσεις εμφάνισης της ένδειξης
«Αγνώστου Ιδιοκτήτη») περί διόρθωσης της ανακριβούς πρώτης εγγραφής, την
ως άνω υποχρέωση εγγραφής της μεταβιβαστικής πράξης αναπληρώνει η εκ
μέρους του αποκτώντος άσκηση και η με επιμέλειά του καταχώριση της σχετικής
αγωγής ή αίτησης στο οικείο κτηματολογικό φύλλο. Όμως, έως ότου καταστεί
αμετάκλητη (ή τελεσίδικη για τις περιπτώσεις του άρθρου 6 παρ. 3) η σχετικώς
εκδοθείσα Απόφαση επί της ανωτέρω αγωγής ή αίτησης, τυχόν μεταβίβαση του
ανακριβώς καταχωρηθέντος δικαιώματος τελεί υπό την αναβλητική αίρεση
ταύτης, ήτοι της αμετάκλητης (ή τελεσίδικης) δικαστικής Απόφασης που δέχεται
την αγωγή ή αίτηση (βλ. άρθρο 7α του Ν. 2664/1998).
Ειδικότερα, σε περίπτωση κληρονομικής διαδοχής μη καταχωρηθέντος στις
πρώτες εγγραφές δικαιώματος, είναι χρήσιμο να σημειωθούν τα ακόλουθα: Εάν
στις πρώτες εγγραφές δεν έχει καταχωρισθεί το εμπράγματο δικαίωμα της
κυριότητας επί ακινήτου, ο δε πραγματικός δικαιούχος αυτού έχει αποβιώσει
πριν την ημερομηνία δημοσίευσης της σχετικής απόφασης του Ο.Κ.Χ.Ε. περί
έναρξης του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή, οι κληρονόμοι αυτού,
εφόσον δεν αποποιήθηκαν την κληρονομιά κατ' άρθρο 1847 του ΑΚ, μπορούν,
και ενώ ακόμη δεν έχει διορθωθεί η ανακριβής πρώτη εγγραφή, να συντάξουν το
σχετικό δημόσιο έγγραφο περί αποδοχής της κληρονομιάς και να καταχωρήσουν
τούτο στο οικείο κτηματολογικό φύλλο, υπό την προρρηθείσα αναβλητική αίρεση
του άρθρου 7α του Ν. 2664/1998. Εξυπακούεται βέβαια ότι η καταχώριση στο
κτηματολογικό φύλλο του εν λόγω δημοσίου εγγράφου προϋποθέτει την
προηγούμενη άσκηση και καταχώρηση στο κτηματολογικό φύλλο της αίτησης
του άρθρου 6 παρ. 3 του Ν. 2664/1998, με την οποία θα ζητείται η διόρθωση της
ανακριβούς πρώτης εγγραφής, ώστε, δυνάμει της σχετικής δικαστικής
απόφασης, αντί του εμφανιζόμενου στις αρχικές εγγραφές "Αγνώστου
Ιδιοκτήτη", να αναγραφούν ως δικαιούχοι κυριότητος οι ίδιοι οι κληρονόμοι.
Υπάρχει όμως και αντίθετη άποψη, που υποστηρίζει ότι η διόρθωση κατά τον
ανωτέρω τρόπο πρέπει να γίνει στο όνομα του κληρονομουμένου (ΜΠΚερκ
489/2008, ΝΟΜΟΣ) και μετά να ακολουθήσει η εγγραφή της κληρονομικής
διαδοχής με βάση το δημόσιο έγγραφο περί αποδοχής της κληρονομιάς. Σε
αυτήν την περίπτωση ζητούμενο είναι το εάν θα πρέπει να έχει προηγηθεί της
έκδοσης της δικαστικής απόφασης η εγγραφή στο κτηματολογικό φύλλο του
δημοσίου εγγράφου περί αποδοχής της κληρονομιάς με τη διαδικασία του
άρθρου 7α του Ν. 2664/1998 (ήτοι υπό την αίρεση της εκδοθησόμενης
δικαστικής απόφασης), ή αρκεί και η μεταγενέστερη της δικαστικής απόφασης
σχετική καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο του εν λόγω δημοσίου εγγράφου.
Αίτηση Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος (Άρθρο 18 § 1 Ν. 2664/1998,
όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με την παρ. 11 του άρθρου 2
του Ν. 3481/2006)
Η αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος απευθύνεται στον Προϊστάμενο του
Κτηματολογικού Γραφείου και υποβάλλεται από όποιον έχει έννομο συμφέρον.
Την αίτηση θα πρέπει να συνοδεύει απαραιτήτως επικυρωμένο αντίγραφο του
τίτλου κτήσεως, από τον οποίο να προκύπτει ότι ο αιτών είναι κύριος του
ακινήτου που εμφανίζεται στις αρχικές εγγραφές ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη». Για
το σκοπό αυτό, θα πρέπει να επισυνάπτεται στην αίτηση πιστοποιητικό
μεταγραφής του σχετικού τίτλου κτήσεως, καθώς και πρόσφατο πιστοποιητικό
ιδιοκτησίας στο όνομα του αιτούντος, τα οποία εκδίδονται από το αρμόδιο
Υποθηκοφυλακείο.
547
Απαραίτητη προϋπόθεση για να γίνει δεκτή η εν λόγω Αίτηση είναι να
επικαλούνται οι Κτηματολογικές Εγγραφές τον εν λόγω τίτλο κτήσεως στο
ίδιο ή σε οποιοδήποτε άλλο Κτηματολογικό Φύλλο του ιδίου γεωτεμαχίου
(σε περιπτώσεις ύπαρξης σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών).
Παραδείγματος χάριν:
Ένα ακίνητο (γεωτεμάχιο, οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία) εμφανίζεται κατά
ένα ποσοστό ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» και κατά το υπόλοιπο ποσοστό ως
ανήκον σε κάποιον έτερο του αιτούντα τη διόρθωση συγκύριο, ενώ αυτό έχει
αποκτηθεί και από τους δύο κοινά και αδιαίρετα δυνάμει μιας Πράξης την
οποία επικαλείται η Κτηματολογική Εγγραφή ως τίτλο κτήσεως στον
εμφανιζόμενο ως «γνωστό» συγκύριο.
Μια οριζόντια ιδιοκτησία εμφανίζεται ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη». Ο αιτών τη
διόρθωση προδήλου σφάλματος προσκομίζει ως τίτλο κτήσεως μία Πράξη
Σύστασης Οριζοντίων Ιδιοκτησιών, την οποία επικαλούνται οι
Κτηματολογικές Εγγραφές ως τίτλο κτήσεως σε διαφορετικές οριζόντιες
ιδιοκτησίες του ιδίου γεωτεμαχίου, ανεξαρτήτως του εάν αυτές ανήκουν στον
αιτούντα ή σε άλλο ιδιοκτήτη.
Επιπρόσθετα, Αίτηση Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος με σκοπό τη διόρθωση
ένδειξης «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» μπορεί να υποβληθεί από τον έχοντα έννομο
συμφέρον στην περίπτωση που το ακίνητο είχε δηλωθεί εμπρόθεσμα κατά το
στάδιο της κτηματογράφησης αλλά, παρά τούτο, εμφανίζεται στις Αρχικές
Εγγραφές ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» άνευ νόμιμου λόγου. Για να γίνει δεκτή η εν
λόγω Αίτηση θα πρέπει απαραίτητα να συνυποβάλλεται επικυρωμένο αντίγραφο
του εγγράφου από το οποίο προκύπτει η ως άνω εμπρόθεσμη δήλωση, σε
συνδυασμό με επικυρωμένο αντίγραφο του αποσπάσματος (για το εν λόγω
ακίνητο) του τελικού αναμορφωμένου πίνακα της κτηματογράφησης.
Αίτηση Διόρθωσης Προδήλου Σφάλματος (Άρθρο 18 § 1 Ν. 2664/1998,
όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με την παρ. 11 του άρθρου 2
του Ν. 3481/2006 καθώς και με το άρθρο 28 του Ν. 3728/2008)
Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 28 του Ν. 3728/2008 (ΦΕΚ τ. Α’ 258 /
18.12.2008), μπορούν πλέον να διορθωθούν με τη διαδικασία του «Προδήλου
Σφάλματος» χωρίς τη συναίνεση του Ελληνικού Δημοσίου (πρακτικά δηλαδή
χωρίς να είναι απαραίτητη η αίτηση στον Κτηματολογικό Δικαστή με τη
διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας) οι αρχικές εγγραφές στις οποίες
εμφανίζεται η ένδειξη «Αγνώστου Ιδιοκτήτη» σε όλες τις κατωτέρω περιπτώσεις:
α) Όταν οι κτηματολογικές εγγραφές επικαλούνται τον τίτλο κτήσεως του
αιτούντος τη διόρθωση σε έτερο ακίνητο «γνωστού ιδιοκτήτη» εντός της ίδιας
κτηματογραφηθείσας περιοχής. Ως κτηματογραφηθείσα περιοχή θεωρείται η
περιοχή που εμπίπτει στην τοπική αρμοδιότητα εκάστου Κτηματολογικού
Γραφείου.
β) Όταν ο τίτλος του αιτούντος τη διόρθωση ή των δικαιοπαρόχων του (άμεσων
ή απώτερων) είναι παραχωρητήριο του Ελληνικού Δημοσίου ή Ν.Π.Δ.Δ.
γ) Όταν το ακίνητο για το οποίο ζητείται η διόρθωση της ένδειξης «Αγνώστου
Ιδιοκτήτη» είναι οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία και προκύπτουν κατά τρόπο
αναμφισβήτητο (μετά από αναγωγή στον τίτλο κτήσεως του αιτούντος και
των τυχόν δικαιοπαρόχων του καθώς και στην πράξη σύστασης οριζοντίου ή
καθέτου ιδιοκτησίας) τόσο τα στοιχεία της διηρημένης ιδιοκτησίας όσο και ότι
ο αιτών είναι κύριος της επίμαχης ιδιοκτησίας. Στην προκειμένη κατηγορία
εμπίπτουν τόσο οι περιπτώσεις στις οποίες η αδήλωτη οριζόντια ή κάθετη
ιδιοκτησία διαθέτει αυτοτελές Κτηματολογικό Φύλλο, όσο και οι περιπτώσεις
στις οποίες η διηρημένη ιδιοκτησία του αιτούντος έχει συμπεριληφθεί σε ένα
548
Κτηματολογικό Φύλλο/υποδοχέα αδήλωτων χιλιοστών, στο οποίο
συμπεριλαμβάνονται όλα τα χιλιοστά που αντιστοιχούν στις αδήλωτες
διηρημένες ιδιοκτησίες του συγκεκριμένου γεωτεμαχίου. Στην τελευταία
περίπτωση, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις διόρθωσης της αρχικής
εγγραφής με τη διαδικασία του «Προδήλου Σφάλματος», δημιουργείται
αυτοτελές Κτηματολογικό Φύλλο για την οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του
αιτούντος.
Σημειώνεται στο σημείο αυτό ότι οι ανωτέρω υπό τα σημεία (α) και (β) είναι οι
μόνες περιπτώσεις στις οποίες δύναται να διορθωθεί η ένδειξη «Αγνώστου
Ιδιοκτήτη» με τη διαδικασία του «Προδήλου Σφάλματος» όταν το ακίνητο για το
οποίο ζητείται η διόρθωση εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως γεωτεμάχιο. Σε
όλες τις υπόλοιπες περιπτώσεις που το επίμαχο ακίνητο εμφανίζεται στο
Κτηματολόγιο ως γεωτεμάχιο (ακόμη και όταν υπάρχει μεταγεγραμμένη σύσταση
οριζοντίου ιδιοκτησίας, η οποία όμως δεν έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο)
συνεχίζει να απαιτείται η κατάθεση αίτησης διόρθωσης ενώπιον του
Κτηματολογικού Δικαστή με τη διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας.
Ειδικά στις περιπτώσεις για τις οποίες ζητείται η διόρθωση της ένδειξης
«Αγνώστου Ιδιοκτήτη» σε οριζόντιες ή κάθετες ιδιοκτησίες σύμφωνα με τις
διατάξεις του άρθρου 28 του Ν. 3728/2008, στην αίτηση που κατατίθεται
ενώπιον του Προϊσταμένου του οικείου Κτηματολογικού Γραφείου θα πρέπει να
επισυνάπτονται επικυρωμένα αντίγραφα όλων των τίτλων κτήσεως του
σημερινού ιδιοκτήτη και των δικαιοπαρόχων του, ξεκινώντας από την αρχική
πράξη σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών και φτάνοντας μέχρι
σήμερα. Εξυπακούεται ότι οι εν λόγω τίτλοι θα πρέπει να συνοδεύονται από
πιστοποιητικά μεταγραφής τους καθώς και τα αντίστοιχα πιστοποιητικά
ιδιοκτησίας στο όνομα του εκάστοτε μεταβιβάζοντος. Σημειώνεται ότι σε μερικά
Κτηματολογικά Γραφεία ζητούνται και αντίγραφα μερίδας του εκάστοτε
μεταβιβάζοντος.
7. ΠΟΙΑ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΑ, ΑΝΤΙΓΡΑΦΑ, ΑΠΟΣΠΑΣΜΑΤΑ ΚΑΙ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑΤΑ
ΕΚΔΙΔΟΝΤΑΙ ΑΠΟ ΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΚΟ ΓΡΑΦΕΙΟ
α) Πιστοποιητικό Καταχώρισης Εγγραπτέας Πράξης.
Πιστοποιεί ότι η συγκεκριμένη πράξη καταχωρίσθηκε στα Κτηματολογικά
Βιβλία και εμφανίζει τον αριθμό και την ημερομηνία καταχώρισης, τα στοιχεία
και το είδος της εγγραπτέας πράξης καθώς και τους επηρεαζόμενους ΚΑΕΚ.
Το αίτημα για την έκδοση του Πιστοποιητικού μπορεί να υποβληθεί είτε επί
του εντύπου της «Αίτησης για την Καταχώριση Εγγραπτέας Πράξης» κατά το
χρόνο υποβολής της εν λόγω Αίτησης, είτε σε χωριστή Αίτηση, οποιαδήποτε
άλλη χρονική στιγμή συντρέχει λόγος έκδοσής του.
β) Πιστοποιητικό Κτηματολογικών Εγγραφών Αντικειμένου Εγγραπτέων
Δικαιωμάτων.
Περιέχει απόσπασμα από τις ενότητες του Κτηματολογικού Φύλλου για τις
οποίες ζητείται η έκδοση του Πιστοποιητικού (ήτοι Κυριότητα, Δουλείες,
Εμπράγματες Ασφάλειες, Μεταλλειοκτησία, Νομή από Αναδασμό,
Μισθώσεις, Κατασχέσεις, Εγγραπτέες Διαδικαστικές Πράξεις, Λοιπά
Εγγραπτέα Δικαιώματα / Πράξεις) και εμφανίζει τις σχετικές Κτηματολογικές
Εγγραφές (Αρχικές και Μεταγενέστερες) για όλους τους δικαιούχους και
συνδικαιούχους. Το αίτημα για την έκδοση του Πιστοποιητικού μπορεί να
υποβληθεί είτε επί του εντύπου της «Αίτησης για την Καταχώριση
Εγγραπτέας Πράξης» κατά το χρόνο υποβολής της εν λόγω Αίτησης, είτε σε
549
550
χωριστή Αίτηση, οποιαδήποτε άλλη χρονική στιγμή συντρέχει λόγος έκδοσής
του.
γ) Πιστοποιητικό Κτηματολογικών Εγγραφών Φυσικού ή Νομικού
Προσώπου.
Εμφανίζει, για ακίνητο ή ακίνητα που υπάγονται στην τοπική αρμοδιότητα
του Κτηματολογικού Γραφείου, τις Αρχικές και Μεταγενέστερες Εγγραφές
δικαιωμάτων για συγκεκριμένο πρόσωπο, φυσικό ή νομικό, από τις ενότητες
του Κτηματολογικού Φύλλου στις οποίες υπάρχουν οι αιτηθείσες
Κτηματολογικές Εγγραφές για το συγκεκριμένο ακίνητο ή ακίνητα (ήτοι
Κυριότητα, Δουλείες, Εμπράγματες Ασφάλειες, Μεταλλειοκτησία, Νομή από
Αναδασμό, Μισθώσεις, Κατασχέσεις, Εγγραπτέες Διαδικαστικές Πράξεις,
Λοιπά Εγγραπτέα Δικαιώματα / Πράξεις).
δ) Πιστοποιητικό περί μη υπάρξεως Κτηματολογικών Εγγραφών φυσικού
ή νομικού προσώπου.
Πιστοποιεί την ανυπαρξία Κτηματολογικών Εγγραφών (Αρχικών και
Μεταγενέστερων) για συγκεκριμένο φυσικό ή νομικό πρόσωπο επί των
ακινήτων που υπάγονται στην τοπική αρμοδιότητα του Κτηματολογικού
Γραφείου.
ε) Αντίγραφο Εγγραπτέας Πράξης.
Αφορά αντίγραφο μιας πράξης που έχει ήδη καταχωρισθεί στα
Κτηματολογικά Βιβλία.
στ) Αντίγραφο του Κτηματολογικού Φύλλου.
Εμφανίζει όλες τις πληροφορίες που τηρούνται στα Κτηματολογικά Βιβλία για
το συγκεκριμένο ακίνητο, καθώς και όλες τις Αρχικές και Μεταγενέστερες
Εγγραφές.
ζ) Αντίγραφο εγγράφου από το Αρχείο της Κτηματογράφησης.
Αφορά οποιοδήποτε έγγραφο από το στάδιο της κτηματογράφησης, ήτοι την
περίοδο πριν την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου.
η) Απόσπασμα Κτηματολογικού Διαγράμματος.
Απεικονίζει τη θέση του ακινήτου, τα γεωμετρικά του όρια και στοιχεία και
είναι απαραίτητο για την καταχώριση οποιασδήποτε πράξης στο
Κτηματολογικό Γραφείο. Σημειώνεται ότι σε περίπτωση οριζοντίων ή
καθέτων ιδιοκτησιών, στο Απόσπασμα απεικονίζεται το γεωτεμάχιο αλλά
αναφέρεται ο ΚΑΕΚ της συγκεκριμένης διηρημένης ιδιοκτησίας.
θ) Κτηματογραφικό Διάγραμμα.
Είναι απαραίτητο να έχει εκδοθεί πριν από τη διενέργεια οποιασδήποτε
διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων των Κτηματολογικών Εγγραφών (άρθρο
19 § 2 Ν. 2664/1998) καθώς και πριν από την καταχώριση πράξεων οι
οποίες επιφέρουν χωρική μεταβολή των ορίων του γεωτεμαχίου.
Παραλαμβάνεται και δίδεται στον ιδιώτη Μηχανικό, ώστε αυτός να ενεργήσει
σύμφωνα με τη σχετική οδηγία της «Κτηματολόγιο Α.Ε.» προς τους
Μηχανικούς.
Σημειώνεται ότι για την έκδοση των ανωτέρω απαιτείται η προηγούμενη
υποβολή σχετικής αίτησης καθώς και η πληρωμή των σχετικών τελών και
δικαιωμάτων.
Add a Comment