39. ΠΡΟΣΩΠΙΚΕΣ ΔΟΥΛΕΙΕΣ- ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΕΣ ΠΡΟΣΩΠΙΚΕΣ ΔΟΥΛΕΙΕΣ

«…Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1188 ΑΚ "πάνω σε ακίνητο μπορεί να
συσταθεί εμπράγματο δικαίωμα προσωπικής δουλείας που να παρέχει κάποια
εξουσία ή χρησιμότητα υπέρ ορισμένου προσώπου (περιορισμένες προσωπικές
δουλείες). Οι δουλείες αυτές μπορούν να συνίστανται και σε οτιδήποτε αποτελεί
περιεχόμενο πραγματικής δουλείας". Όπως σαφώς προκύπτει από τη διάταξη αυτή,

περιορισμένη προσωπική δουλεία είναι κάθε άλλη δουλεία εκτός από την
επικαρπία και την οίκηση, η οποία παρέχει υπέρ κάποιου προσώπου ορισμένη
εξουσία ή χρησιμότητα σε αλλότριο ακίνητο. Πρόκειται, δηλαδή, για εμπράγματο
δικαίωμα σε αλλότριο ακίνητο, το οποίο υπάρχει όχι για χάρη άλλου (δεσπόζοντος)
ακινήτου, αλλά για χάρη ορισμένου φυσικού ή νομικού προσώπου. Οι
περιορισμένες προσωπικές δουλείες ομοιάζουν μεν προς τις προσωπικές,

451

γιατί συνιστώνται υπέρ ορισμένου προσώπου, πλησιάζουν, όμως,
περισσότερο προς τις πραγματικές, γιατί συνίστανται σε κάποια ειδική
επωφελή χρησιμοποίηση επί αλλότριου ακινήτου, όπως οι πραγματικές (βλ.
σχετ. Μπαλή ΕμπρΔ, παρ. 183, σελ. 396, Γεωργιάδη - Σταθόπουλο, ΑΚ, υπό το
άρθρο 1188, αριθ. 1-4, ΕΑ 14598/1988 ΕλλΔνη 36.669). Η σύσταση, εξάλλου,
περιορισμένης προσωπικής δουλείας υπάγεται, κατά τη διάταξη του άρθρου 1191
ΑΚ, στους κανόνες σύστασης πραγματικών δουλειών, στο βαθμό που λαμβάνεται
υπόψη η ανυπαρξία δεσπόζοντος ακινήτου στις περιορισμένες προσωπικές δουλείες
και άρα το ανεφάρμοστο των όρων των διατάξεων που προϋποθέτουν ύπαρξη
δεσπόζοντος ως ασυμβίβαστων προς τη φύση των περιορισμένων προσωπικών
δουλειών. Έτσι, η σύσταση περιορισμένης προσωπικής δουλείας μπορεί να γίνει α)
με σύμβαση του κυρίου του ακινήτου και του δικαιούχου, που είναι ουσιώδης και
υπόκειται σε μεταγραφή, β) με διάταξη τελευταίας βούλησης, που, επίσης, υπόκειται
σε μεταγραφή (κληροδοσία), γ) με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, εφόσον το ακίνητο
είναι δεκτικό χρησικτησίας και δ) με δικαστική απόφαση, μόνο, όμως, σε περίπτωση
δικαστικής διανομής (άρθρο 481 αριθ. 2 ΚΠολΔ). Περιορισμένη προσωπική
δουλεία μπορεί να συσταθεί και από το νόμο, απευθείας υπέρ του δικαιούχου,

όπως λ.χ. στην περίπτωση των περιορισμών της κυριότητας από το νόμο υπέρ
ορισμένων επιχειρήσεων κοινής ωφέλειας που επιτρέπουν σε τέτοιες επιχειρήσεις
την κατασκευή, διατήρηση, συντήρηση και χρήση κατασκευών, συνδέσεων,
καλωδίων, στύλων, πύργων ρεύματος υψηλής τάσης κλπ. πάνω σε ιδιωτικά ακίνητα,
αλλά και με πράξη της πολιτείας, όπως με αναγκαστική απαλλοτρίωση (βλ. σχετ.
Γεωργιάδη - Σταθόπουλο: ό.π., αριθ. 6-10, ΕΑ 8162/1995 ΕλλΔνη 37.1122, ΕΑ
4109/1990 ΕλλΔνη 33.884). Τέλος, η περιορισμένη προσωπική δουλεία
προστατεύεται, σύμφωνα με την ίδια πιο πάνω διάταξη (του άρθρου 1191 ΑΚ), με
την εμπράγματη αγωγή του άρθρου 1132 ΑΚ, της οποίας βάση είναι η ύπαρξη και η
προσβολή του δικαιώματος της δουλείας, ενώ αίτημα η αναγνώριση του δικαιώματος
της δουλείας, η άρση της προσβολής και η παράλειψη κάθε μελλοντικής διατάραξης
του δικαιώματος του ενάγοντα. Η ύπαρξη του δικαιώματος της δουλείας
αποδεικνύεται με την απόδειξη του τρόπου κτήσης της κυριότητας του δικαιούχου της
δουλείας στο ωφελούμενο δεσπόζον ακίνητο (όπου υπάρχει, όπως επί πραγματικών
δουλειών), στην περίπτωση δε της συμβατικής σύστασης της δουλείας, και του
τρόπου κτήσης της κυριότητας του παραχωρήσαντος τη δουλεία πάνω στο δουλεύον
ακίνητο, καθώς, επίσης και του τρόπου κτήσης της δουλείας (βλ. σχετ. Μπαλή:
ΕμπρΔ, παρ. 144, σελ. 326-328, Γεωργιάδη - Σταθόπουλο: ό.π., υπό το άρθρο 1132,
αριθ. 4 και 11, πρβλ και ΑΠ 231/1950 ΕΕΝ17.492) ... ΑΠΟΣΒΕΣΗ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΕΝΗΣ
ΠΡΟΣΩΠΙΚΗΣ ΔΟΥΛΕΙΑΣ Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 1136, 1188,
1189 και 1191 ΑΚ, προκύπτει, ότι η περιορισμένη προσωπική δουλεία αποσβήνεται,
εφόσον, από λόγους πραγματικούς ή νομικούς, η άσκηση της γίνεται απολύτως και
διαρκώς αδύνατη. Τέτοια αδυναμία υπάρχει και όταν έπαυσε η από το δουλεύον
ακίνητο παροχή ωφέλειας ή χρησιμότητας υπέρ του προσώπου υπέρ του οποίου
συστήθηκε η δουλεία, εφόσον η ύπαρξη της ωφέλειας ή χρησιμότητας αποτελεί
απαραίτητο της δουλείας όρο. Αν μειώθηκε μεν η άσκηση της δουλείας, αλλά είναι
δυνατή η περιορισμένη άσκηση της, διατηρείται η δουλεία ακέραιη και στο σύνολό
της λόγω του κατά τα άρθρα 1122, 1130, 1131 και 1138 ΑΚ αδιαιρέτου αυτής,
πράγμα που συμβαίνει και στην περίπτωση της για οποιοδήποτε λόγο παροδικής
παύσης της χρησιμότητας του δουλεύοντος ακινήτου. Δεν εξετάζεται αν η αδυναμία
άσκησης της δουλείας οφείλεται σε φυσικό αίτιο ή σε ενέργεια τρίτου, έστω και
υπαίτια, ούτε αν υπήρξε συναίνεση του δικαιούχου της δουλείας. Άλλο το ζήτημα ότι,
αν η αδυναμία οφείλεται σε υπαίτια ενέργεια άλλου, μπορεί να ζητηθεί αποζημίωση
(άρθρο 1132 παρ. 1 εδάφ. Β' σε συνδυασμό με άρθρο 914, 297, 298 ΑΚ). Πάντως η
αδυναμία πρέπει να έχει, κατά τη συνηθισμένη πορεία των πραγμάτων, χαρακτήρα
απόλυτο και διαρκή. Δεν συνιστά, επομένως, αδυναμία, η απλή παρεμπόδιση της
άσκησης της δουλείας, οπότε χωρεί αγωγή για την προστασία της (άρθρο 1132 ΑΚ).
Δεν υπάρχει, επίσης, αδυναμία, με την παραπάνω έννοια, όταν μπορεί με μέτρα

452

σχετικά ευχερή να αρθεί, ώστε να αποκατασταθεί η άσκηση της δουλείας. Εφόσον,
όμως, η αδυναμία είναι απόλυτη και διαρκής, η απόσβεση της δουλείας είναι
οριστική, δηλαδή, δεν αναβιώνει στην περίπτωση που από έκτακτους και
απρόβλεπτους λόγους αρθεί η εν λόγω αδυναμία (βλ. σχετ. Μπαλή: ό.π., παρ. 147,
σελ. 330 επ., Γεωργιάδη - Σταθόπουλο: ό.π., υπό του άρθρο 1136 αριθ. 2 επ.,
Γεωργιάδη: Εγχειρίδιο Εμπρ. Δικαίου, παρ. 71, 11, σελ. 483, βλ. σε σχέση με τις
περιορισμένες προσωπικές δουλείες, ΑΠ 972/1979 ΝοΒ 28.461, ΑΠ 785/1974 ΝοΒ
23.329, ΕΑ 448/1986 ΕλλΔνη 27.145, βλ. επίσης ΑΠ 28/1999 ΕλλΔνη 40.304, ΑΠ
1193/1997 ΕλλΔνη 39.554, ΑΠ 497/1995 ΕλλΔνη 37.330, ΑΠ 1378/1989 ΕλλΔνη
33.306, κ.ά.)…» (ΕφΑθ 3867/2001 ΕλλΔνη 2001, τ. 42, σελ. 1369, ΝΟΜΟΣ) (ΕφΑθ
8162/1995 ΕλλΔνη 1996, τ. 37, σελ. 1122, ΝΟΜΟΣ) (ορ. και σελ. 126).

ΠΡΟΣΩΠΙΚΗ ΔΟΥΛΕΙΑ ΟΙΚΗΣΗΣ

«…Κατά το άρθρο 1183 Α.Κ. η προσωπική δουλεία της οικήσεως συνίσταται στο
εμπράγματο και αποκλειστικό δικαίωμα του δικαιούχου να χρησιμοποιεί ως κατοικία
ξένη οικοδομή ή διαμέρισμά της. Δουλεία οικήσεως υπάρχει και στην περίπτωση που
έχει συμφωνηθεί άσκησή της σε συγκεκριμένο διαμέρισμα της οικοδομής και κοινή με
τον κύριο χρησιμοποίηση άλλων χώρων της οικοδομής, οπότε υπάρχει ενοχικό
δικαίωμα συγχρήσεως των χώρων αυτών (κοινωνία δικαιώματος) και εμπράγματο
δικαίωμα της οίκησης που ασκείται στον συγκεκριμένο χώρο της οικοδομής (βλ.
Παπαδοπούλου, σε Σταθόπουλο - Γεωργιάδη, υπ’ αρθρ. 1183 αρ. 10). Για τη
σύστασή της με σύμβαση απαιτείται (αρθρ. 369, 1121, 1191 ΑΚ) η τήρηση
συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγραφή, η τήρηση δε του ίδιου τύπου
απαιτείται και για το προσύμφωνο με το οποίο αναλαμβάνεται η υποχρέωση για
κατάρτιση της συστάσεως του εν λόγω δικαιώματος δικαιοπραξίας. Περαιτέρω, από
τις διατάξεις των αρθρ. 1135 και 1187 του ΑΚ συνάγεται ότι η δουλεία της
οικήσεως αποσβήνεται σε περίπτωση ολικής καταστροφής της οικίας επί της
οποίας υφίσταται το δικαίωμα αυτό και δεν αναβιώνει με την ανέγερση νέας
οικίας στο αυτό ακίνητο (βλ. ΑΠ 950/ 89, Δνη 91.77), αν δεν υπάρχει αντίθετη
συμφωνία για αναβίωση της οικήσεως με την επανέγερση της οικοδομής (βλ.
Βαθρακοκοίλη, ΕρμΑΚ, υπ' αρθρ. 1185, σελ. 1686 - 7). Η αντίθετη αυτή συμφωνία, η
οποία μπορεί είτε να περιέχεται στη συστατική του δικαιώματος της οικήσεως
δικαιοπραξία είτε να είναι μεταγενέστερη, προγενέστερη πάντως της καταστροφής
της οικίας, αφού άλλως θα πρόκειται για την εκ νέου σύσταση της οικήσεως, εφόσον
αφορά το αυτό εμπράγματο δικαίωμα, πρέπει να περιβληθεί τον προαναφερόμενο
τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και της μεταγραφής.» (ΕφΠατρών 862/2002
ΑχΝομ 2003, τ. 19, σελ. 177, ΝΟΜΟΣ) «…από το συνδυασμό των διατάξεων των
άρθρων 1183 και 1188 ΑΚ, με τις οποίες ορίζεται, ότι η προσωπική δουλεία της
οίκησης συνίσταται στο εμπράγματο του δικαιούχου δικαίωμα να χρησιμοποιεί ως
κατοικία ξένη οικοδομή ή διαμέρισμα και ότι στο ακίνητο μπορεί να συσταθεί
εμπράγματο δικαίωμα προσωπικής δουλείας που να παρέχει κάποια εξουσία ή
χρησιμότητα υπέρ ορισμένου προσώπου (περιορισμένες προσωπικές δουλείες),
προκύπτει, ότι τότε μόνο υπάρχει δουλεία οικήσεως, όταν ο δικαιούχος έχει
δικαίωμα να κατοικεί διαρκώς στην οικία ή το διαμέρισμα, κατ' αποκλεισμό του
κυρίου, ενώ αν το δικαίωμα του περιορίζεται σε δικαίωμα χρήσης, χωρίς να
αποκλείει το δικαίωμα του κυρίου να κατοικεί συνεχώς στον ίδιο χώρο,
πρόκειται για περιορισμένη προσωπική δουλεία (πρβλ ΑΠ 53/1993)…» (ΑΠ
1641/2006 ΝοΒ 2007, τ. 55, σελ. 437, ΤΝΠ ΔΣΑ). (ΕφΑθ 5718/2004, ΕλλΔνη 2004, τ.
45, σελ. 1069, ΝΟΜΟΣ) «…Η από το άρθρον 1813 ΑΚ προβλεπόμενη προσωπική
δουλεία της οικήσεως, η οποία συνίσταται εις το εμπράγματον δικαίωμα του
δικαιούχου να κατοική εις αλλότριον ακίνητον παρέχει εις τον δικαιούχον της
οικήσεως αφ' ενός το δικαίωμα της αμέσου εξουσιάσεως του πράγματος και
πορισμού των ωφελειών αι οποίαι συγκροτούν το περιεχόμενον του δικαιώματος
αυτού και αφ' ετέρου την δυνατότητα να ζητήση τον αποκλεισμόν οποιασδήποτε

453

ενέργειας τρίτου από την οποίαν θα προσεβάλλετο δικαίωμά του. Προς τον σκοπόν
αυτόν δύναται ο δικαιούχος της οικήσεως να προστατευθή δια της ασκήσεως των
νομίμων ενδίκων βοηθημάτων (διεκδικητική, αρνητική, πουβλικιανή αγωγή και ακόμη
αγωγή προστασίας της οιονεί νομής δουλείας) με την ευδοκίμησιν των οποίων
ολοκληρούται η προστασία του ώστε να ασκή ακωλύτως τα από το δικαίωμά του της
οικήσεως πηγάζοντα δικαιώματα (Γ. Καρίμπαλη -Τσίπτσιου “Η πλήρης προσωπική
δουλεία της οικήσεως”, σελ. 43 έως 190 επ. Ζέπου, Ενοχ. Δικ. Ειδικόν Μέρος, Τομ.
Β' σελ. 85, Τούση, Ενοχ. Δικ. Β' Μέρος Ειδικόν, σελ. 85)…» (ΕφΘεσ 2971/1989
ΕλλΔνη 1990, τ. 31, σελ. 1296, ΤΝΠ ΔΣΑ) ΟΙΚΗΣΗ ΚΑΙ ΥΠΟΘΗΚΗ (ορ. παραπάνω
σελ. 126) ΑΠΟΣΒΕΣΗ ΔΟΥΛΕΙΑΣ ΟΙΚΗΣΗΣ «…από το συνδυασμό των διατάξεων των
άρθρων 1136, 1183, 1188 και 1191 Α.Κ προκύπτει ότι η προσωπική δουλεία της
οικήσεως αποσβέννυται εφόσον για πραγματικούς ή νομικούς λόγους η άσκηση
αυτής καταστεί κατά τρόπο απόλυτο, οριστικό και διαρκή, αδύνατη και χωρίς
δυνατότητα επανόδου στην προηγούμενη κατάσταση…» (ΑΠ 868/2005 ΕλλΔνη
2005, τ. 46, σελ. 1085, ΝΟΜΟΣ). ΣΥΝΟΙΚΗΣΗ «…Όπως προκύπτει από τις διατάξεις
των άρ. 1142 και 1183 ΑΚ το δικαίωμα προσώπου που συνοικεί σε διαμέρισμα
οικοδομής μαζί με τον κύριο του διαμερίσματος δεν αποτελεί δουλεία οικήσεως ούτε
πολύ περισσότερο περιτετμημένη επικαρπία, αφού για να υπάρχει δουλεία οικήσεως
πρέπει υποχρεωτικά ο κύριος του δουλεύοντος ακινήτου να μην έχει τη δυνατότητα
να το χρησιμοποιεί συγχρόνως και ως δική του κατοικία, ενώ για να υπάρχει
περιτετμημένη επικαρπία πρέπει ο επικαρπωτής, με εξαίρεση κάποιες συγκεκριμένες
ωφέλειες, να έχει κατά τα λοιπά την αφηρημένη δυνατότητα της πλήρους χρήσεως
και καρπώσεως του αντικειμένου της επικαρπίας. Έτσι το παραπάνω δικαίωμα
συνοικήσεως μπορεί να χαρακτηρισθεί μόνο ως περιορισμένη προσωπική δουλεία
του αρ. 1188 ΑΚ (πρβλ. Μπαλής: Εμπ. Δικ. παρ. 153,182 Καράσης, με επιφυλάξεις
στον Αστ. Κώδ. Γεωργιάδη / Σταθόπουλου άρ. 1142, αριθ. 11, 12, 21 μέχρι και 29
Παπαδοπούλου στον Αστ. Κώδ. Γεωργιάδη/Σταθόπουλου (αρ. 1183 αριθ. 9 και 14
Μπανάκος στον Αστ. Κώδικα Γεωργιάδη / Σταθόπουλου άρ. 1188, αριθ. 4, ΑΠ
317/63 ΕλΔ5.16)…» (ΠΠΑθ 5245/1992 ΑρχΝομ 1992, τ. ΜΓ, σελ. 619, ΤΝΠ ΔΣΑ).