Sections

Για την κατάρτιση εμπράγματης σύμβασης προηγείται το στάδιο των
διαπραγματεύσεων. Το στάδιο που τα μέρη ανταλλάσσουν απόψεις αλλά
και προβαίνουν σε συγκεκριμένες ενέργειες και πράξεις για την κατάρτιση
της τελικής οριστικής σύμβασης. «…από τις διατάξεις των άρθρων 197, 198,
195 και 159 του ΑΚ προκύπτει ότι επί των συμβάσεων, οι οποίες κατά το νόμο
πρέπει να καταρτίζονται με έγγραφο, όπως η σύμβαση για τη μεταβίβαση της
κυριότητας ακινήτου (αρθ. 369 και 1033 ΑΚ), το στάδιο των διαπραγματεύσεων, για
το οποίο τα δύο πρώτα άρθρα επιβάλλουν υποχρεώσεις και ευθύνες στους
διαπραγματευόμενους, διαρκεί μέχρι τη νομότυπη κατάρτιση της συμβάσεως ή
προσυμφώνου (ΑΠ 261/1996 ΕλλΔνη 37.1560, ΑΠ 786/1982 ΝοΒ 31.671) ή την
οριστική της ματαίωση (ΑΠ 309/1996 ΕλλΔνη 38.83, ΑΠ 1324/1994 ΕλλΔνη 37.639,
ΑΠ 1303/1984 ΝοΒ 33.993, ΑΠ 969/1977 ΝοΒ 26.895, ΕφΑθ 1324/1993 ΕλλΔνη
37.1671, ΕφΑθ 5857/1990 ΕλλΔνη 34.1629, ΕφΘεσ 550/1983 Αρμ. ΛΗ'.279, ΕφΑθ
6997/1982 ΝοΒ 30.1291 - βλ. και Μπαλή Γεν.Αρχ. παρ. 87). Κατά το στάδιο αυτό,
σύμφωνα με το άρθρο 197 ΑΚ, τα μέρη οφείλουν αμοιβαία να τηρούν τη
συμπεριφορά που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη και σύμφωνα
με το άρθρο 198 παρ. 1 ΑΚ, όποιος κατά τις διαπραγματεύσεις από πταίσμα του
προξενήσει στον άλλο ζημιά, υποχρεούται να την ανορθώσει και αν δεν καταρτίσθηκε
η σύμβαση (ΑΠ 309/1996 ό.π., ΑΠ 1303/1984 ό.π., ΑΠ 969/1977 ό.π.). Ως πταίσμα,
κατά την έννοια των διατάξεων αυτών, νοείται η μη τήρηση της συμπεριφοράς που
επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Ως ζημία νοείται το καλούμενο
αρνητικό της συμβάσεως διαφέρον ή διαφέρον εμπιστοσύνης, δηλαδή η ζημία που
υπέστη ο διαπραγματευόμενος, επειδή πίστεψε στην κατάρτιση της συμβάσεως και
την οποία θα είχε αποφύγει αν από την αρχή τηρούσε αρνητική στάση (ΑΠ
1346/2002 ΕλλΔνη 2002. 383, ΑΠ 1303/1984 ό.π., ΑΠ 969/1977 ό.π., ΑΠ 708/1978
ΝοΒ 27.533, ΕφΑθ 7315/1998 ΕλλΔνη 40.190, ΕφΠειρ 856/1993 ΕλλΔνη 35.1694,
ΕφΑθ 5857/1990 ό.π.). Η αθέτηση των υποχρεώσεων που επιβάλλουν οι διατάξεις
των άρθρων 197-198 ΑΚ δεν δημιουργούν υποχρέωση για καταβολή χρηματικής
ικανοποίησης λόγω ηθικής βλάβης, γιατί η ευθύνη του υπαιτίου δεν είναι από
αδικοπραξία, αλλά ευθύνη από αθέτηση ειδικής εκ του νόμου ενοχής (ΑΠ 211/1980
ΝοΒ 28.1483, ΕφΑθ 12101/1989 ΕλλΔνη 35.448, ΕφΠειρ 856/1993 ΕλλΔνη
35.1696). Τέλος, υπαίτια πράξη ή παράλειψη, η οποία συνιστά συμβατική αθέτηση
και γεννά ενδοσυμβατική ευθύνη του οφειλέτη, μπορεί να θεμελιώσει και
αδικοπρακτική ευθύνη του, εάν και χωρίς τη συμβατική σχέση η ενέργειά του (πράξη
ή παράλειψη) θα ήταν καθεαυτή παράνομη κατά την έννοια των άρθρων 914 επ. ΑΚ
(ΟλΑΠ 967/1973 ΝοΒ 22.505, ΑΠ 532/1999 ΕλλΔνη 41.87, ΑΠ 217/2000 ΕλλΔνη

195

41.754, ΑΠ 1015/1999 ΕλλΔνη 41.344, ΑΠ 1709/1999 ΕλλΔνη 41.1035, ΑΠ 47/1996
ΕλλΔνη 37.1316, ΑΠ 1268/1994 ΕλλΔνη 37.1360 βλ. και Γεωργιάδη - Σταθόπουλου
Α.Κ. αρθ. 914-938 αρ. 7 και εκεί παραπομπές)…» (ΠΠΡόδου 21/2006, ΝΟΜΟΣ)
(ΕφΠειρ 192/2006 ΠειρΝομ 2006, τ. 28, σελ. 280, ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 325/2006,
ΝΟΜΟΣ, ΠΠρΞανθης 20/2007, ΝΟΜΟΣ, ΠΠΑθ 4253/2007 ΕφΑΔ 2009, σελ. 280,
ΝΟΜΟΣ, ΕφΠατρών 1167/2006 ΑχΝομ 2007, τ. 23, σελ. 24, ΝΟΜΟΣ) «…σύμφωνα
με το άρθρο 197 ΑΚ, "κατά τις διαπραγματεύσεις για την σύναψη σύμβασης, τα μέρη
οφείλουν αμοιβαία να συμπεριφέρονται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα
συναλλακτικά ήθη" και κατά τη δεύτερη (άρθρο 198 Α.Κ.), "όποιος κατά τις
διαπραγματεύσεις για τη σύναψη σύμβασης προξένησε υπαίτια στον άλλο ζημία,
είναι υποχρεωμένος να την ανορθώσει και αν ακόμη η σύμβαση δεν καταρτίσθηκε",
σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 298 του Α.Κ., συνάγεται ότι η προσυμβατική
ευθύνη προς αποζημίωση προϋποθέτει, α) στάδιο διαπραγματεύσεων, το οποίο
στην περίπτωση σύναψης σύμβασης με πλειστηριασμό καλύπτει τη συναλλακτική
επαφή που αρχίζει με την έκδοση της διακήρυξης της δημοπρασίας και τελειώνει με
την κατά τους όρους του νόμου κατάρτιση της σύμβασης, η οποία επέρχεται είτε με
μόνη την κατακύρωση είτε με την επακόλουθη αυτής διατύπωση που τυχόν απαιτεί ο
νόμος ή η διακήρυξη του πλειστηριασμού (άρθρο 199 εδ. πρώτο ΑΚ), β)
συμπεριφορά κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων του ενός διαπραγματευόμενου
απέναντι στον άλλο που είναι αντίθετη με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, γ)
ζημία, δ) υπαιτιότητα εκείνου που προκάλεσε τη ζημία, δηλαδή εκείνου που δεν
τήρησε την πρέπουσα συμπεριφορά, και ε) αιτιώδη σύνδεσμο μεταξύ της υπαίτιας
αντισυναλλακτικής και κακόπιστης συμπεριφοράς του ζημιώσαντος και της ζημίας.
Κατά συνέπεια αυτός που, κατά τις διαπραγματεύσεις για τη σύναψη σύμβασης και
μετά από (πλειοδοτική) δημοπρασία, θα ματαιώσει τη σύναψη αυτής, με
συμπεριφορά αντίθετη προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, με την έννοια
της συναλλακτικής ευθύτητας και εντιμότητας (κατά την αντίληψη του έμφρονος
συναλλασσόμενου) και θα προξενήσει, υπαίτια, ζημία σε εκείνον που πίστεψε στις
διαβεβαιώσεις ότι η σύναψή της πρέπει να θεωρείται βέβαιη, συνδεόμενη αιτιωδώς
με την συμπεριφορά του, υποχρεούται να τον αποζημιώσει. Η αποζημίωση στην
περίπτωση αυτή συνίσταται στο διαφέρον εμπιστοσύνης» και περιλαμβάνει κάθε
ζημία του υπερθεματιστή, θετική και αποθετική (διαφυγόν κέρδος), η οποία
συναρτάται με την δημιουργία της υπαιτίως διαψευσθείσας πεποιθήσεως για τη
βέβαιη κατάρτιση της συμβάσεως (υποβολή δαπανών, ματαίωση ευκαιριών κ.λ.π.),
όχι δε και τη ζημία από την μη εκπλήρωση αυτής (συμβάσεως), αφού η τελευταία
αυτή ζημία προϋποθέτει καταρτισμένη σύμβαση…» (ΑΠ (Ολ) 37/2007 ΕλλΔνη 2005,
τ. 46, σελ. 1040, ΝΟΜΟΣ) «…το στάδιο των διαπραγματεύσεων αρχίζει από τη
στιγμή που θα πραγματοποιηθεί η προσέγγιση των προσώπων, που
ενδιαφέρονται για τη σύναψη ισχυρής μεταξύ τους σύμβασης, για τη
διερεύνηση των δυνατοτήτων σύναψης και καθορισμού των όρων αυτής και
λήγει είτε με την οριστική διακοπή των διαπραγματεύσεων είτε με τη σύναψη
της συμβάσεως (προσυμφώνου ή της κυρίας συμβάσεως) και φυσικά άμα η
σύμβαση αυτή περιληφθεί τον τυχόν απαιτούμενο, νόμιμο ή δικαιοπρακτικό,
τύπο κατά τις ΑΚ 158 και 159 παρ. 2. Ακόμη για τη δημιουργία ευθύνης εκ των
διαπραγματεύσεων απαιτείται παράνομη υπαίτια συμπεριφορά κατά το
ανωτέρω στάδιο, συνιστάμενη στην εκ πταίσματος παράβαση των αρχών της
καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, ήτοι των υπό των αρχών
τούτων επιβαλλόμενων κυρίως δύο υποχρεώσεων, εκείνων της διαφωτίσεως
και της προστασίας του άλλου. Η ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις έχει εφαρμογή
και επί ματαιώσεως καταρτίσεως της συμβάσεως σε χρόνο κατά τον οποίο οι
διαπραγματεύσεις μεταξύ των μερών έχουν τερματισθεί οριστικώς και δεν
υπολείπεται παρά μόνον η τυπική υπογραφή της συμβάσεως, περί της οποίας ο
υπαίτιος της ματαιώσεως είχε δώσει στον αντισυμβαλλόμενο σαφείς διαβεβαιώσεις
ότι θα πρέπει να θεωρείται αυτή ως βεβαία. Στην περίπτωση αυτή, επίσης, ο
υπαίτιος της ματαιώσεως της συμβάσεως είναι υπόχρεος να αποζημιώσει τον άλλον,

196

στον οποίο δημιούργησε την εύλογη πεποίθηση περί βεβαίας συνάψεως της
συμβάσεως. Η αποζημίωση δε αυτή περιλαμβάνει τόσο τη θετική ζημία όσο και την
αποθετική, που τυχόν υφίσταται από την ίδια αιτία εκείνος που επίστευσε ως
επικείμενη την κατάρτισή της (διαφέρον εμπιστοσύνης ή αρνητικό της συμβάσεως
διαφέρον)…» (ΑΠ 1231/2008, ΝΟΜΟΣ) «…επί παρεμβολής τρίτων, αν αυτός που
διενεργεί τις διαπραγματεύσεις έχει προσωπική βασική επιρροή σ' αυτές,
προκαλεί δε και αποδέχεται την εμπιστοσύνη του άλλου μέρους στο πρόσωπό
του, όπως επί νομίμου αντιπροσώπου ανηλίκου, του οποίου η
αντιπροσωπευτική εξουσία προϋποθέτει υποταγή του αντιπροσωπευομένου,
τότε δημιουργείται ευθύνη αυτού που πράγματι διενήργησε κυριαρχικά τις
διαπραγματεύσεις, όχι μόνο με βάση τις ΑΚ 914 επ., αλλά και με βάση τις ΑΚ
197, 198 και 330, σε συνδυασμό με τις ΑΚ 211 επ., 1589 και 1603…» (ΑΠ
12/2006, ΝΟΜΟΣ) «…η αγωγή από τον αδικαιολόγητο πλουτισμό (Α.Κ. 904 επόμ.)
είναι επιβοηθητική, υπό την έννοια ότι μπορεί να ασκηθεί μόνο αν λείπουν οι
προϋποθέσεις της αγωγής από σύμβαση ή αδικοπραξία. Επομένως, το καταβληθέν
κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων, όταν το στάδιο αυτό λήξει με τη
ματαίωση της συμβάσεως, αναζητείται με τις διατάξεις αδικαιολογήτου
πλουτισμού (για αιτία μη επακολουθήσασα) αφού δεν υφίσταται αξίωση από
σύμβαση, η οποία δεν καταρτίσθηκε ή από αδικοπραξία. Ειδικότερα, για να
υπάρξει απαίτηση προς ανάληψη της παροχής που δόθηκε για αιτία που δεν
επακολούθησε (Α.Κ. 904 παρ.1 εδ β'), πρέπει να συντρέχουν οι εξής προϋποθέσεις:
1) να γίνει παροχή εκ μέρους του δίδοντος προς τον λαμβάνοντα, 2) η παροχή να
έγινε για ορισμένη μέλλουσα αιτία συμφωνηθείσα μεταξύ των μερών και 3) να μη
επακολούθησε η αιτία για την οποία έγινε η παροχή…» (ΑΠ 1385/2005, ΝΟΜΟΣ)
«…προϋποθέσεις της προσυμβατικής ευθύνης είναι η ύπαρξη σταδίου
διαπραγματεύσεων, η αντισυμβατική συμπεριφορά του αντισυμβαλλομένου, η
υπαιτιότητα, η επέλευση ζημίας και η ύπαρξη αιτιώδους συνάφειας ανάμεσα στο
νόμιμο λόγο ευθύνης, δηλαδή στην υπαίτια αντισυμβατική συμπεριφορά και τη ζημία
(ΕφΑθ 4584/80 ΝοΒ 28, σελ. 1235, βλ. Χριστακάκου ΝοΒ 49, σελ. 1189). Ειδικότερα,
κατά την έννοια των διατάξεων αυτών, διαπραγματεύσεις νοούνται οι προφορικές
ή έγγραφες ανταλλαγές απόψεων των ενδιαφερομένων μερών για τη σύναψη
ορισμένης σύμβασης, με τις οποίες επιδιώκεται η βαθμιαία προσέγγιση των
διαφορετικών αρχικώς θέσεών τους σχετικά με τους όρους της υπό συζήτηση
σύμβασης μέχρι την τελική σύμπτωσή τους ή τη διαπίστωση αδυναμίας
τέτοιας σύμπτωσης (ΕφΠειρ 718/1996 ΕλΔ 39, σελ. 152, βλ. Κουμάντο ΕρμΑΚ
άρθρα 197-198 αριθ. 42). Το στάδιο των διαπραγματεύσεων διαρκεί μέχρι ή την
οριστική διακοπή τους και ματαίωση της σύμβασης ή την κατάρτιση της (ΑΠ 1303/84
ΝοΒ 33, σελ. 993). Κατά το στάδιο αυτό επιβάλλεται η παροχή διασαφητικών
πληροφοριών και εξηγήσεων σε σχέση με το αντικείμενο της σύμβασης και μάλιστα
τέτοιων, που θα μπορούσαν να ασκήσουν επιρροή στην απόφαση του άλλου,
δηλαδή η λεγόμενη υποχρέωση διαφώτισης και προστασίας (ΕφΑθ 12101/1989 ΕλΔ
35.448, βλ. Καράση Αρμ. 32 σελ. 207). Πάντως, η υποχρέωση διαφώτισης και
προστασίας δεν φτάνει μέχρι το σημείο, ώστε να επεκτείνεται και σε όσα
θέματα το άλλο μέρος θα όφειλε και θα μπορούσε να πληροφορηθεί με δική
του επιμελή έρευνα (ΑΠ 344/1982 ΝοΒ 30, σελ. 1465). Η ευθύνη από τις
διαπραγματεύσεις, που διαφέρει από την ευθύνη από την αδικοπραξία (ΑΠ 211/1980
ΝοΒ 28, σελ. 1483), έχει εφαρμογή και σε περίπτωση ματαίωσης της κατάρτισης της
σύμβασης, όταν ο υπαίτιος της ματαίωσης έδωσε διαβεβαιώσεις ότι θα πρέπει να
θεωρείται ως βέβαιη η κατάρτιση της σύμβασης, οπότε έχει υποχρέωση
αποζημίωσης της ζημίας, που έπαθε ο άλλος, επειδή πίστευε ως επικείμενη την
κατάρτιση της σύμβασης (ΑΠ 1505/1988 ΝοΒ 38, σελ. 62). Εξάλλου, ως πταίσμα,
κατά την έννοια των διατάξεων αυτών, εννοείται η μη τήρηση της
συμπεριφοράς, που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Το
πταίσμα κρίνεται κατά το άρθρο 330 ΑΚ και έτσι αρκεί και αμέλεια (ΑΠ 211/
1980, ό.π. βλ. Μπαλή, Γενικές Αρχές εκδ. 8η

, παρ. 87). Η ζημία πρέπει να βρίσκεται

197

σε αιτιώδη σύνδεσμο προς την αθέμιτη ή αντίθετη συμπεριφορά του άλλου προς τα
χρηστά συναλλακτικά ήθη (ΕφΑθ 11313/90 ΕλΔ 32, σελ. 1638, ΕφΑθ 6504/1995 ΕλΔ
38, σελ. 885) και η υπαίτια συμπεριφορά, που προκάλεσε την ζημία, να εκδηλώνεται
κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων (ΑΠ 1324/1994 ΕλΔ 37, σελ. 639). Η
αποζημίωση περιλαμβάνει το αρνητικό διαφέρον της σύμβασης, δηλαδή τη ζημία
που υπέστη ο διαπραγματευόμενος, επειδή πίστεψε στην κατάρτιση της σύμβασης
και την οποία θα απέφευγε αν από την αρχή τηρούσε αρνητική στάση (ΕφΑθ
7315/1998 ΕλΔ 40, σελ. 190). Το αρνητικό διαφέρον, εκτός άλλων, περιλαμβάνει την
περιουσιακή μείωση (ΕφΑθ 4913/1991 ΕλΔ 33, σελ. 881), όπως τις δαπάνες για τη
σύναψη της σύμβασης (ΕφΑθ 5857/1990 ΕλΔ 34, σελ. 1629) και την προκαταβολή
(ΑΠ 1303/1984 ΝοΒ 33, σελ. 993), εφόσον η προκαταβολή είναι επακόλουθο του
προσυμβατικού πταίσματος, αλλιώς με τις διατάξεις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού
(βλ. Ματθία ΕλΔ 28 σελ. 1459, Σ.Τ.Γ. Αρμ. 52 σελ. 549). Η προκαταβολή κατά το
στάδιο των διαπραγματεύσεων δεν αποτελεί αρραβώνα, διότι αυτός δίνεται
για καταρτισμένη σύμβαση ή κατά τη σύναψη του προσυμφώνου (ΕφΘεσ
283/1994 Αρμ 48, σελ. 659). Αντίθετα, όταν υπαίτιος για τη ματαίωση της κατάρτισης
της σύμβασης είναι αυτός που έδωσε την προκαταβολή, ο αντισυμβαλλόμενος δεν
υπέχει ευθύνη αποζημίωσης από τα άρθρα 197-198 του ΑΚ (ΕφΑθ 2698/1978 Αρμ
32 σελ. 551, βλ. Κανέλλο, ΑρχΝ 42, σελ. 374, Κορνηλάκη Αρμ 32, σελ. 552)…»
(ΕφΑθ 8566/2007 ΕλλΔνη 2008, τ. 49, σελ. 841, ΝΟΜΟΣ) «…Ως ζημία κατά τις
ανωτέρω διατάξεις, συνδυαζόμενες με τη διάταξη του άρθρου 298 του ίδιου Κώδικα,
νοείται μόνο το αρνητικό διαφέρον (διαφέρον διαψεύσεως εμπιστοσύνης), δηλαδή η
θετική ή αποθετική ζημία που επήλθε στον παθόντα διότι πίστεψε καλοπίστως στην
επικείμενη σύναψη της συμβάσεως, ενώ δεν νοείται ως ζημία το εκ της μη
εκπληρώσεως της συμβάσεως απωλεσθέν διαφέρον (θετική ή αποθετική ζημία), διότι
αυτό έχει διαφορετική γενεσιουργό αιτία. Στην έννοια του αρνητικού διαφέροντος
υπάγονται, τόσο η ζημία εξαιτίας δαπανών στις οποίες ο παθών προέβη διότι
πίστεψε ως επικείμενη τη σύναψη της συμβάσεως, όσο και η ζημία την οποία αυτός
υπέστη, για τον ίδιο λόγο, από την απόκρουση άλλης ευκαιρίας για σύναψη όμοιας
συμβάσεως με τους ίδιους ή ευνοϊκότερους όρους (ΑΠ 1565/2000)…» (ΑΠ
1242/2005 ΕλλΔνη 2006, τ. 47, σελ. 117, ΝΟΜΟΣ).

ΠΡΟΚΑΤΑΒΟΛΗ ΤΙΜΗΜΑΤΟΣ

«…Η προκαταβολή τιμήματος σε εκτέλεση προσυμφώνου αγοράς ακινήτου για το
οποίο δεν συντάχθηκε συμβολαιογραφικό έγγραφο, που απαιτείται, όπως
προεκτέθηκε, κατά τα άρθ. 166, 369, 513 και 1033 ΑΚ, συνιστά πλουτισμό του
πωλητή χωρίς νόμιμη αιτία από την περιουσία του αγοραστή (ΑΠ 541/78 ΝοΒ
27.387, ΑΠ 397/75 ΝοΒ 23.1154, ΑΠ 119/72 ΝοΒ 20.753, ΕΑ 7425/98 ΕλΔ 40.1186,
ΕΑ 2577/98 ΕλΔ 40.425, ΕΘ 616/93 ΕλΔ 35.665)…» (ΕφΑθ 7120/2000 ΕλλΔνη
2002, τ. 43, σελ. 1640, ΝΟΜΟΣ) (ΜΠΡόδου 5/2006, ΝΟΜΟΣ) (ΕφΑθ 7425/1998
ΕλλΔνη 1999, τ. 40, σελ. 1187, ΝΟΜΟΣ).

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΟ ΤΟΥ ΔΙΚΟΓΡΑΦΟΥ ΤΗΣ ΑΓΩΓΗΣ ΑΠΟΖΗΜΙΩΣΗΣ ΛΟΓΩ ΕΥΘΥΝΗΣ
ΑΠΟ ΤΙΣ ΔΙΑΠΡΑΓΜΑΤΕΥΣΕΙΣ

α. Περιγραφή της αθέμιτης και αντίθετης προς τα συναλλακτικά ήθη
συμπεριφοράς του εναγομένου, κατά τις διαπραγματεύσεις για τη σύναψη
σύμβασης,
β. Ακριβής περιγραφή της ζημίας την οποία υπέστη ο καλόπιστος
αντισυμβαλλόμενος ενάγων και
γ. ‘Οτι η ζημία αυτή τελεί σε ουσιώδη σύνδεσμο προς την εν λόγω συμπεριφορά
του εναγομένου (ΕφΑθ 2423/1999, ΕλλΔνη 42.461, ΕφΑθ 6504/195, ΕλλΔνη
38.885).

198