XII. ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΑ ΘΕΜΑΤΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝΠΡΟΣΔΙΟΡΙΣΜΟΣ

ΑΠΟΔΕΙΚΤΙΚΟ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗΣ ΕΝΗΜΕΡΟΤΗΤΑΣ

«…Το άρθρο 26 του ν. 1882/1990 με τίτλο "Μέτρα για την περιστολή της
φοροδιαφυγής, διαρρυθμίσεις στην άμεση και έμμεση φορολογία κ.λπ." (Α' 43) ορίζει
ότι: "1. Με αποφάσεις του Υπουργού των Οικονομικών, που δημοσιεύονται στην
Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, επιτρέπεται να επιβάλλονται κατά των οφειλετών, που
δεν έχουν εκπληρώσει τις από οποιαδήποτε αιτία οφειλές τους προς το Δημόσιο,
περιορισμοί και απαγορεύσεις, που ανάγονται στις κάθε φύσεως συναλλαγές,
πράξεις ή ενέργειες αυτών είτε με τους ιδιώτες, είτε με το Δημόσιο, δήμους -
κοινότητες, νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, ιδρύματα κάθε κατηγορίας,
οργανισμούς, τράπεζες, επιχειρήσεις δημόσιας ή κοινής ωφέλειας και γενικά τον
ευρύτερο δημόσιο τομέα, όπως αυτός καθορίζεται από την ισχύουσα νομοθεσία. 2.
Ως συναλλαγή, πράξη ή ενέργεια, κατά την παράγραφο 1 του παρόντος, νοείται
ενδεικτικώς: α) Η είσπραξη χρημάτων, β) η σύναψη συμβάσεων δανείων, γ) η λήψη
διοικητικών αδειών (π.χ. κυκλοφορίας αυτοκινήτων, οικοδομικής, κ.λπ.), δ) ο
εκτελωνισμός εμπορευμάτων, ε) η αγοραπωλησία ακινήτων ή σύσταση σ' αυτά
εμπράγματων δικαιωμάτων, η αγοραπωλησία αυτοκινήτων ή θαλάσσιων σκαφών ή
αεροσκαφών, κατά τις ισχύουσες διατάξεις, στ) η συμμετοχή σε διαγωνισμό ή
δημοπρασία. 3. Η εκπλήρωση των οφειλών προς το Δημόσιο, κατά τις διατάξεις της
παραγράφου 1 του παρόντος, αποδεικνύεται με αποδεικτικό ενημερότητας, που
εκδίδεται από τον αρμόδιο προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. και το οποίο χορηγείται εφ' όσον
ο αιτών έχει καταβάλει ή τακτοποιήσει κατά νόμιμο τρόπο (αναστολή πληρωμής ή
διευκόλυνση τμηματικής καταβολής που χορηγούνται από τα κατά νόμο αρμόδια
όργανα) τις μέχρι τη χρονολογία έκδοσης του αποδεικτικού βεβαιωμένες και
ληξιπρόθεσμες οφειλές του προς το Δημόσιο. 4. Τα της ισχύος του αποδεικτικού, τα
τηρητέα βιβλία ή έντυπα, τα του ελέγχου εφαρμογής του μέτρου αυτού, οι τυχόν
εξαιρέσεις ή απαλλαγές από την υποχρέωση προσκόμισης του αποδεικτικού, καθώς
και κάθε άλλη λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος άρθρου, καθορίζονται με
τις ως άνω κανονιστικές αποφάσεις του Υπουργού Οικονομικών … 5. …". Βάσει των
εξουσιοδοτικών διατάξεων του παραπάνω άρθρου, εκδόθηκε η απόφαση
2048300/6844-11/0016/19.8.1990 του Υπουργού Οικονομικών με τίτλο "Αποδεικτικό
ενημερότητας για χρέη προς το Δημόσιο" (Β' 508), στην οποία ορίζονται τα εξής:
"Αρθρο 1. Καθίσταται υποχρεωτική η προσκόμιση αποδεικτικού ενημερότητας για τα
από οποιαδήποτε αιτία χρέη προς το Δημόσιο από κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο:
1. … 2. … 11. … άρθρο 4. Για τη χορήγηση αποδεικτικού ενημερότητας λαμβάνονται
υπόψη από την αρμόδια για τη χορήγηση του Δ.Ο.Υ. οι παρακάτω βεβαιώμένες και
ληξιπρόθεσμες οφειλές: 1. ... 2. ... 3. (όπως η παρ. αυτή αντικαταστάθηκε με την
παρ. 8 της αποφάσεως 2017303/ 2773-11/0016/13.3.1991 του Υπουργού
Οικονομικών - Β' 186). Σε Ομόρρυθμη και Ετερόρρυθμη Εταιρεία, Εταιρεία
Περιωρισμένης Ευθύνης, Ανώνυμη Εταιρεία, Κοινοπραξία, συνεταιρισμό, αστική
εταιρεία και κοινωνία αστικού δικαίου, οι οφειλές αυτών, όσο και οι τυχόν
υπάρχουσες οφειλές για τις οποίες έχουν ευθύνη, για την καταβολή τους, σύμφωνα
με τις ισχύουσες φορολογικές και άλλες διατάξεις άρθρο 5. I. Αρμόδια Δ.Ο.Υ. για την
έκδοση και τη χορήγηση του αποδεικτικού ενημερότητας είναι κατά περίπτωση: α. Σε
φυσικό ή νομικό πρόσωπο, η Δ.Ο.Υ. που είναι αρμόδια για τη φορολογία
εισοδήματος του φυσικού ή νομικού προσώπου … άρθρο 6. Η ισχύς του
αποδεικτικού ενημερότητας για τα χρέη προς το Δημόσιο είναι δίμηνη, με εξαίρεση τις
περιπτώσεις εκτελωνισμού εμπορευμάτων, καθώς και της σύναψης συμβάσεων
δανείων, πιστώσεων και χρηματοδοτήσεων γενικά, που η ισχύς του αποδεικτικού
ενημερότητας είναι τετράμηνη. Η ισχύς του αποδεικτικού αρχίζει από την ημερομηνία

500

έκδοσης του και λήγει την αντίστοιχη ημερομηνία του δεύτερου ή του τέταρτου, κατά
περίπτωση, από την έκδοση του μήνα άρθρο 9. 1. Το αποδεικτικό ενημερότητας
χορηγείται ατελώς ύστερα από αίτηση του ενδιαφερομένου προς την αρμόδια Δ.Ο.Υ.
... 2. ... 3. Το αποδεικτικό ενημερότητας φέρει τον τίτλο "αποδεικτικό ενημερότητας
για χρέη προς το Δημόσιο" και περιλαμβάνει υποχρεωτικά τη Δ.Ο.Υ. που το εκδίδει,
το ονοματεπώνυμο του φυσικού προσώπου ή την επωνυμία του νομικού προσώπου
για το οποίο εκδίδεται, τη διεύθυνση αυτών, τον αριθμό δελτίου ταυτότητας, την
ημερομηνία έκδοσης του αποδεικτικού ολογράφως, το σκοπό για τον οποίο εκδίδεται
και τη διάρκεια ισχύος του ολογράφως. Το αποδεικτικό ενημερότητας υπογράφεται
από τον προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ…"… όπως προκύπτει από τις προπαρασκευαστικές
εργασίες του άρθρου 26 του ν. 1882/1990 (βλ. εισηγητική έκθεση του νόμου και
συζητήσεις στη Βουλή -Πρακτικά συνεδριάσεως Ξ/8.3.1990 της Ολομελείας της
Βουλής, σελ. 1350-53), με τις διατάξεις του όρθρου αυτού επιδιώκεται η προστασία
των συμφερόντων του Δημοσίου και η ταχύτερη είσπραξη των βεβαιωμένων και
ληξιπρόθεσμων απαιτήσεων του από τους αμελείς και δύστροπους οφειλέτες. Ο
σκοπός αυτός έχει αναχθή από το νομοθέτη επιτρεπτώς κατά το Σύνταγμα, σε
σκοπό δημοσίου συμφέροντος, που συνίσταται στην αποτροπή της απώλειας
εσόδων του κρατικού προϋπολογισμού, με επακόλουθο την υστέρηση των δημοσίων
εσόδων, απαραιτήτου μέσου προς εκπλήρωση υπό της Διοικήσεως κρατικών
σκοπών και συνακόλουθα τη δυσχέρανση της εκτελέσεως του κρατικού
προϋπολογισμού, που άγει αναγκαίως στην επιβράδυνση ή την ανατροπή της
προγραμματισμένης δράσεως υπό της Διοικήσεως (βλ. ΣΕ 3078/1997)… η παρ. 1
του ως άνω άρθρου 26 του ν. 1882/1990, στην οποία παραπέμπει η παρ. 3 αυτού,
αναφέρεται σε οφειλές προς το Δημόσιο "από οποιαδήποτε αιτία", χωρίς να διακρίνει
μεταξύ απαιτήσεων του Δημοσίου που πηγάζουν από σχέση δημοσίου και ιδιωτικού
δικαίου. Επομένως, σύμφωνα με τις διατάξεις αυτές, ενόψει και του προεκτεθέντος
σκοπού του νόμου, η Διοίκηση μπορεί να αρνηθή την χορήγηση αποδεικτικού
ενημερότητας για χρέη προς το Δημόσιο και όταν η απαίτηση του Δημοσίου
προέρχεται από σύμβαση του ιδιωτικού δικαίου, όπως είναι η σύμβαση μισθώσεως
ακινήτου του Δημοσίου (πρβλ. ΑΕΔ 5, 8. 10/1989),τούτο δε σε καμμία συνταγματική
διάταξη δεν αντίκειται. Ο δε προβάλλων τ' αντίθετα λόγος ακυρώσεως είναι
απορριπτέος ως αβάσιμος … εν όψει του παραπάνω δημοσίου συμφέροντος
σκοπού και της διοικητικής διαδικασίας που θεσπίζεται με τις διατάξεις που
παρατίθενται στην πέμπτη σκέψη για την έκδοση του αποδεικτικού ενημερότητας για
χρέη προς το Δημόσιο, η άρνηση της Διοικήσεως να εκδώση τέτοιο αποδεικτικό
προκαλεί διοικητική διαφορά, αδιαφόρως του αν η απαίτηση του Δημοσίου
προέρχεται από έννομη σχέση του δημοσίου ή του ιδιωτικού δικαίου. Περαιτέρω, η
άρνηση αυτή της Διοικήσεως, οφειλομένη στην καθυστέρηση εξοφλήσεως οφειλής
προς το Δημόσιο από οποιαδήποτε αιτία, δεν συνιστά κύρωση για παράβαση
διατάξεων της φορολογικής εν γένει νομοθεσίας, ουδέ μέτρο συνδεόμενο με την κατά
τον ΚΕΔΕ είσπραξη των δημοσίων εσόδων εν γένει, διά τούτο και δεν υπόκειται ούτε
σε προσφυγή κατά τα άρθρα 1 και 73 του Κ.Φ.Δ., ούτε σε ανακοπή κατά το άρθρο 73
του ΚΕΔΕ, που συνιστούν παράλληλη προσφυγή κωλύουσα την άσκηση αιτήσεως
ακυρώσεως ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας (πρβλ. 3173/1996 Ολ.). (με
μειοψηφία)…» (ΣτΕ (ολ) 3438/1998 ΝοΒ 1999, τ. 47, σελ. 843, ΝΟΜΟΣ). «…η
άρνηση της Διοικήσεως να εκδώσει αποδεικτικό ενημερότητας για χρέη προς το
δημόσιο, προκαλεί διοικητική διαφορά, αδιαφόρως του αν η απαίτηση του Δημοσίου
προέρχεται από έννομη σχέση του δημοσίου ή του ιδιωτικού δικαίου, ενόψει της
προστασίας των συμφερόντων του Δημοσίου και την ταχύτερη είσπραξη των
βεβαιωμένων και ληξιπρόθεσμων απαιτήσεων του από τους αμελείς και δύστροπους
οφειλέτες, σκοπός που έχει αναχθεί σε σκοπό δημοσίου συμφέροντος, συνιστάμενος
στην αποτροπή της απώλειας εσόδων του κρατικού προϋπολογισμού, με
επακόλουθο την υστέρηση των δημοσίων εσόδων, απαραιτήτου μέσου προς
εκπλήρωση κρατικών σκοπών από τη διοίκηση (ΟλΣτΕ 3438/1998, ΝοΒ
1999.843)…» (ΠΠΟρεστ 39/2004 Αρμ 2005, τ. ΝΘ, σελ. 1237, ΝΟΜΟΣ). «…σε

501

περίπτωση κατά την οποία χορηγηθεί αναστολή εκτέλεσης της καταλογιστικής
πράξης για το μη αναστελλόμενο, κατά περίπτωση, ποσοστό λόγω άσκησης
προσφυγής και στη συνέχεια ακολουθήσει, κατ' εφαρμογή του άρθρου 46 παρ. 9 του
Ν. 3220/2004, η ταμειακή βεβαίωση του εν λόγω ποσοστού, το μόνο που επάγεται
αυτή (η ταμειακή βεβαίωση) είναι ότι καθιστά το χρέος ληξιπρόθεσμο κατά την έννοια
του άρθρου 5 του ΚΕΔΕ, μόνο όμως για την επιβολή επί του ποσού αυτού των
προβλεπομένων από το άρθρο 6 του ίδιου Κώδικα προσαυξήσεων εκπροθέσμου
καταβολής, στην περίπτωση βέβαια που το ποσό αυτό θα εξακολουθήσει να
οφείλεται, εν όλω ή εν μέρει και μετά την απόφαση του δικαστηρίου επί της
προσφυγής που έχει ασκηθεί κατά της σχετικής καταλογιστικής πράξης, άλλως παύει
η ισχύς της και δη αναδρομικά. Σε καμία δε περίπτωση και για όσο χρόνο διαρκεί το
ανασταλτικό αποτέλεσμα, δεν δημιουργεί νόμιμο έρεισμα για την λήψη μέτρων για
την περαιτέρω αναγκαστική είσπραξη του βεβαιωθέντος ποσοστού φόρου (π.χ.
κατάσχεση κινητής ή ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη, προσωπική κράτηση αυτού
κ.λπ.). Η κατά τα ανωτέρω επιβολή προσαυξήσεων εκπροθέσμου καταβολής του
άρθρου 6 παρ. 1 του ΚΕΔΕ δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι αποτελεί έμμεσο
εξαναγκασμό του φορολογούμενου για την καταβολή του βεβαιωθέντος σε βάρος του
ποσού φόρου, ο οποίος ματαιώνει το αποτέλεσμα της χορηγηθείσας αναστολής διότι,
ακόμη και αν δεν είχε χωρήσει η ταμειακή βεβαίωση θα οφείλονταν οι
προβλεπόμενες από το άρθρο 1 του Ν. 2523/1997 ανάλογες ή και βαρύτερες από τις
προσαυξήσεις του ΚΕΔΕ, πρόσθετοι φόροι για κάθε μήνα καθυστέρησης, οι οποίοι,
όταν έχει ασκηθεί προσφυγή κατ’ άρθρο 2 παρ 2 του ίδιου νόμου υπολογίζονται με
χρονικό σημείο αφετηρίας την επομένη ημέρα εκείνης κατά την οποία έληξε η
προθεσμία υποβολής της φορολογικής δήλωσης. Περαιτέρω η ως άνω ταμειακή
βεβαίωση, δεν εμποδίζει, κατ' άρθρο 46 παρ. 12 του ως άνω Ν. 3220/2004,την
χορήγηση στον οφειλέτη πιστοποιητικού φορολογικής ενημερότητας, παρά μόνον
στην εξαιρετική περίπτωση που πρόκειται για μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων ή
σύσταση εμπραγμάτων δικαιωμάτων επ’ αυτών, και με την πρόσθετη προϋπόθεση
ότι συντρέχουν λόγοι δημοσίου συμφέροντος, που συνίστανται στην αποτροπή της
απώλειας εσόδων του κρατικού προϋπολογισμού και σκοπό έχουν την στοιχειώδη
διαφύλαξη των εσόδων του Δημοσίου, προϋπόθεση που καθιστά την ρύθμιση
συνταγματικώς ανεκτή (βλ. ΣτΕ Ολομ. 3438/1998). Εξάλλου ο σκοπός του άρθρου
95 παρ. 5 του Συντάγματος πραγματώνεται καθόσον μετά την έκδοση της απόφασης
επί της αναστολής η Διοίκηση, κατά τα γενόμενα δεκτά ανωτέρω, δεν μπορεί να
προχωρήσει σε λήψη μέτρων αναγκαστικής εκτέλεσης. Επομένως, με το ανωτέρω
περιεχόμενο, η διενέργεια ταμειακής βεβαίωσης κατ' εφαρμογή της παρ. 9 του
άρθρου 46 του Ν. 3220/2004, δεν συνεπάγεται, στέρηση της δικαστικής προστασίας
του οφειλέτη και δεν είναι αντίθετη στο άρθρο 95 παρ. 5 του Συντάγματος και στα
άρθρα 20 παρ. 1 αυτού και 6 παρ. 1 της Ευρωπαϊκής Σύμβασης Δικαιωμάτων του
Ανθρώπου που εξασφαλίζουν σε κάθε πρόσωπο το δικαίωμα παροχής δικαστικής
προστασίας και το συνακόλουθο δικαίωμα να δικάζεται τούτο δίκαια και αμερόληπτα.
Ούτε εξάλλου αποτελεί παρέμβαση της νομοθετικής λειτουργίας στη δικαστική, κατά
παράβαση της αρχής της διάκρισης των λειτουργιών, που καθιερώνεται με το άρθρο
26 του Συντάγματος…» (ΔΠΠειρ 2268/2006, ΝΟΜΟΣ). «…σε περίπτωση έκδοσης
οριστικής απόφασης που ακυρώνει ατομική ειδοποίηση για ανυπαρξία της σχετικής
απαίτησης (όταν τούτο κατά νόμο είναι επιτρεπτό) ή λόγω έλλειψης νομιμότητος του
τίτλου, γιατί ο κατά νόμο εντεταλμένος την αποστολή της οφειλής στην αρμόδια προς
βεβαίωση Αρχή δεν είχε αποκτήσει ή οριστικοποιήσει τον κατά νόμο δικαιολογητικό
περί της οφειλής αυτής τίτλο, δηλ. τον τίτλο με τον οποίο, υπό του καθ’ ύλην
αρμοδίου οργάνου σύμφωνα με διάταξη νόμου προσδιορίσθηκε το υπόχρεο, νομικό
η φυσικό, πρόσωπο και η οφειλή κατά είδος και ποσό (βεβαίωση ευρείας έννοιας),
καίτοι ο τίτλος αυτός δεν ακυρώνεται τυπικά, καθίσταται ανενεργός εν όλω ή εν μέρει
και ματαιώνονται οι επαχθείς εξ αυτού για τον οφειλέτη συνέπειες (ΣτΕ Ολ 105/1991
ΔιΔικ 3 (1991) σελ. 532, ΣτΕ 487/1991 Δ 22, 789, ΣτΕ Ολ 1441/1991 Δ 23, 287, ΣτΕ
582/1993 ΔιΔικ 6 (1994) σελ. 304). Επακόλουθο τούτου είναι όχι μόνο η αδυναμία

502

έναρξης ή συνέχισης της διοικητικής εκτέλεσης (ΝΣΚ Ολ 820/1992), ΝΣΚ Ολ
776/1996, ΝΣΚ 434/1997) αλλά και η αδυναμία έναρξης ή συνέχισης οιασδήποτε
επαχθούς για τον οφειλέτη διοικητικής διαδικασίας, εκτός εάν υφίσταται ρητή περί του
αντιθέτου νομική πρόβλεψη. Και τούτο, γιατί η οριστική απόφαση που ακυρώνει
ατομική ειδοποίηση για τους προαναφερόμενους λόγους, αφού κατά νόμο είναι
εκτελεστή από τη δημοσίευση της, έχει το νόημα ότι, ώσπου να περατωθεί τελεσίδικα
η δικαστική εκκρεμότητα, ο διοικούμενος δικαιούται να μένει αδιατάρακτος από
άμεσους ή έμμεσους μηχανισμούς κρατικού καταναγκασμού … μετά την έκδοση της
ως άνω οριστικής απόφασης, με την οποία ακυρώνεται η για το χρέος της αιτούσας
εταιρίας ατομική ειδοποίηση, λόγω μη οριστικοποίησης της σχετικής πράξης
επιβολής του εν λόγω χρέους και παρά τη μη διαγραφή αυτού, λόγω μη έκδοσης
τελεσίδικης αναγνωριστικής της ακυρότητας του σχετικού τίτλου απόφασης, η
αρμόδια Αρχή υποχρεούται να χορηγήσει αποδεικτικό ενημερότητας στην αιτούσα
εταιρία…» (ΓνμΝΣΚ 261/1999 ΔΕΕ 2000, σελ. 93, ΝΟΜΟΣ).

ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ ΑΠΟ ΦΟΡΟ ΓΙΑ ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΠΡΩΤΗΣ
(Α’) ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ (Ν. 3634/2008)

Για την απόκτηση πρώτης κατοικίας:
1) Λόγω κληρονομιάς ή γονικής παροχής δεν υπόκειται σε φόρο αξία που
αντιστοιχεί σε εμβαδόν κατοικίας έως 200 τ.μ., το οποίο προσαυξάνεται κατά 25
τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα των οποίων την
επιμέλεια έχει ο δικαιούχος.
2) Παρέχεται απαλλαγή για αγορά κατοικίας με εμβαδόν έως 200 τ.μ. ή
οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί κατοικία έως 200 τ.μ. ανεξάρτητα από την αξία
τους. Το εμβαδόν αυτό προσαυξάνεται κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από
τα επόμενα ανήλικα τέκνα, την επιμέλεια των οποίων έχει ο αγοραστής, ή τα
προστατευόμενα τέκνα με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67%.

Ι. ΔΙΚΑΙΟΥΧΟΙ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ

1) Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα (έγγαμα ή άγαμα) και
συγκεκριμένα μόνο σε Έλληνες υπηκόους που κατοικούν στην Ελλάδα.
Διευκρινίζεται ότι οι Έλληνες που διαμένουν μόνιμα στο εξωτερικό (εργαζόμενοι,
επιχειρηματίες, σπουδαστές κλπ) δεν απαλλάσσονται από το φόρο. Παρέχεται
κατ’ εξαίρεση απαλλαγή για αγορά οικίας, διαμερίσματος ή οικοπέδου, σε
Έλληνες ή ομογενείς που εργάστηκαν στο εξωτερικό για έξι (6) τουλάχιστον
χρόνια και είναι εγγεγραμμένοι σε δημοτολόγιο της χώρας, έστω και αν δεν
κατοικούν κατά το χρόνο της αγοράς μόνιμα στην Ελλάδα. Κατ’ εξαίρεση, για
τους έμμισθους Έλληνες δημόσιους υπαλλήλους που υπηρετούν στο εξωτερικό,
θεωρείται ότι η κατοικία τους βρίσκεται στην Ελλάδα και συνεπώς δικαιούνται
της απαλλαγής. Επισημαίνεται, όμως, πως αν οι υπάλληλοι αυτοί υπηρετούν σε
διεθνείς οργανισμούς και πληρώνονται από τους οργανισμούς αυτούς, δε
δικαιούνται απαλλαγής. 2) Οι αλλοδαποί δεν μπορεί να τύχουν της απαλλαγής
από το φόρο για απόκτηση πρώτης (α’) κατοικίας. Κατ’ εξαίρεση, μπορούν να
τύχουν της ως άνω απαλλαγής (αγορά / κληρονομιά / γονική παροχή) οι
αλλοδαποί υπήκοοι κράτους μέλους της Ευρωπαϊκής Ένωσης, οι οποίοι
διαμένουν και εργάζονται αρκετό διάστημα στην Ελλάδα, με τις ίδιες
προϋποθέσεις που τυχαίνουν και οι Έλληνες πολίτες. 3) Η απαλλαγή από το
φόρο για αγορά πρώτης (α’) κατοικίας παρέχεται και στους Έλληνες εκ
Τουρκίας, Βορείου Ηπείρου, Ρωσίας (Πόντιοι) και εκ Κύπρου, εφόσον προκύπτει
σαφώς η ελληνική καταγωγή τους και έχουν εγκατασταθεί μόνιμα στην Ελλάδα.
Η μόνιμη διαμονή των ανωτέρω δικαιούχων αποδεικνύεται με κάθε νόμιμο μέσο,
όπως η έναρξη άσκησης επαγγέλματος, η πρόσληψη για παροχή υπηρεσιών
εξαρτημένης εργασίας (μισθωτός), η ενοικίαση κατοικίας, η φοίτηση σε σχολές

503

κλπ. Επισημαίνεται, ότι ειδικά για τα πρόσωπα αυτά, η πρόθεσή τους για μόνιμη
εγκατάσταση στην Ελλάδα δεν αναιρείται από το γεγονός ότι για ειδικούς
λόγους, οι αρμόδιες υπηρεσίες τους χορηγούν προσωρινές άδειες παραμονής
που ανανεώνονται. Οι καταγόμενοι από Βόρειο Ήπειρο, Κύπρο και Τουρκία,
εφόσον απέκτησαν ιθαγένεια τρίτου κράτους πλην της Αλβανικής, Κυπριακής και
Τουρκικής, δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από το φόρο. 4) Η απαλλαγή
από το φόρο μεταβίβασης για αγορά πρώτης (α’) κατοικίας παρέχεται και όταν η
αγορά γίνεται εξ αδιαιρέτου επ’ ονόματι της χήρας και των ανηλίκων τέκνων, ως
κληρονόμων του αποβιώσαντος συζύγου, στο όνομα του οποίου είχε εγκριθεί
δάνειο από τον Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας. Στην προκειμένη περίπτωση η
απαλλαγή είναι του ύψους που δικαιούται ο έγγαμος, ανεξάρτητα του ότι η
αγορά γίνεται από όλους εξ αδιαιρέτου. 5) Οι ενήλικες άγαμοι μπορούν να
τύχουν απαλλαγής από το φόρο για απόκτηση από αγορά πρώτης (α’)
κατοικίας. Στην κατηγορία αυτή, σύμφωνα με την παράγραφο 9 του άρθρου 2
του Ν.2892/2001, υπάγονται πλέον και οι φοιτητές, οι οποίοι μπορούν να τύχουν
αυτοτελώς της απαλλαγής, χωρίς να τίθενται οι περιορισμοί και οι προϋποθέσεις
που ίσχυαν με τις προγενέστερες διατάξεις (οι γονείς να μην έχουν τύχει
απαλλαγής και έχουν συνυπολογίσει και το εν λόγω τέκνο στο αφορολόγητό
τους ή να μην έχουν γενικά δικαίωμα απαλλαγής στο μέλλον, γιατί έχουν ακίνητο
που να πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες). 6) Η απαλλαγή του άγαμου
παρέχεται και στα ανήλικα τέκνα που στερούνται και τους δύο γονείς τους και
τελούν υπό επιτροπεία ή υπό επιμέλεια τρίτου προσώπου, που ορίστηκε με
δικαστική απόφαση, είτε τα ανήλικα αποκτούν εξ αδιαιρέτου, είτε αυτοτελώς. 7)
Η απαλλαγή παρέχεται και στους συζύγους όταν αγοράζουν ακίνητο εξ
ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα. 8) Η απαλλαγή παρέχεται και στον κύριο
ποσοστού εξ αδιαιρέτου οικίας, διαμερίσματος ή οικοπέδου που αγοράζει ή
κληρονομεί ή δέχεται ως παροχή το υπόλοιπο ποσοστό για να γίνει εξ
ολοκλήρου κύριος του ακινήτου, εφόσον το ποσοστό που έχει δεν πληροί τις
στεγαστικές του ανάγκες. Κατ’ εξαίρεση, όταν ο ένας σύζυγος είναι κύριος
ποσοστού εξ αδιαιρέτου ακινήτου και ο άλλος σύζυγος αποκτά το υπόλοιπο,
ώστε να καταστούν συγκύριοι στο ακίνητο αυτό, παρέχεται και στην περίπτωση
αυτή απαλλαγή εφόσον η απόκτηση του υπολοίπου γίνεται για να καλυφθούν οι
στεγαστικές τους ανάγκες. 9) Η απαλλαγή του εγγάμου παρέχεται και στην
άγαμη μητέρα ή στον εξ αναγνωρίσεως πατέρα, εφόσον έχουν την επιμέλεια των
ανηλίκων τέκνων τους (κάτω των 18 ετών). 10) Η απαλλαγή του εγγάμου
παρέχεται και στον άγαμο ενήλικα με αναπηρία τουλάχιστον 67% από
διανοητική ή φυσική αναπηρία. Ο έγγαμος μπορεί να προσαυξάνει το
αφορολόγητό του με αυτό των αγάμων ενηλίκων παιδιών του με αναπηρία
τουλάχιστον 67% ανεξαρτήτως ηλικίας. 11) Οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων,
αποθηκών, γραφείων, βιομηχανοστασίων και γενικά αμιγών επαγγελματικών
χώρων έχουν δικαίωμα απαλλαγής. Δεν θεωρείται επαγγελματική στέγη το
διαμέρισμα πολυκατοικίας που από τον κανονισμό της πολυκατοικίας
προορίζεται για κατοικία αλλά χρησιμοποιείται για επαγγελματική στέγη. 12) Ο
διαζευγμένος ή η διαζευγμένη μπορούν να τύχουν απαλλαγής για απόκτηση
πρώτης (α’) κατοικίας, έστω κι αν ο έτερος πρώην σύζυγός τους είχε τύχει
απαλλαγής κατά το παρελθόν είτε ως άγαμος είτε ως έγγαμος. Επίσης, σε
περίπτωση λύσης του γάμου αιτία θανάτου, είναι δυνατή η χορήγηση
απαλλαγής στο χήρο ή στη χήρα που δεν έτυχε απαλλαγής κατά το παρελθόν,
έστω και αν ο θανών σύζυγος είχε τύχει απαλλαγής. 13) Της απαλλαγής του
άγαμου μπορεί να τύχει ο σύζυγος που βρίσκεται σε διάσταση και έχει καταθέσει
αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον προ έξι (6) μηνών από το χρόνο αγοράς.
Αν δεν λυθεί ο γάμος με διαζύγιο μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά, αίρεται η
χορηγηθείσα απαλλαγή και καταβάλλεται ο οικείος φόρος.

504

ΙΙ. ΑΚΙΝΗΤΑ ΓΙΑ ΤΑ ΟΠΟΙΑ ΠΑΡΕΧΕΤΑΙ Η ΑΠΑΛΛΑΓΗ

Η απαλλαγή παρέχεται για απόκτηση: 1) οικίας ή διαμερίσματος. Σε
περίπτωση απόκτησης (με αγορά ή κληρονομιά ή γονική παροχή) οικίας σε
οικόπεδο, τα κτίσματα της οποίας δεν εξαντλούν το συντελεστή δόμησης,
παρέχεται απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης, όχι μόνο για την αξία του
ποσοστού οικοπέδου που αναλογεί στις κτισμένες επιφάνειες, αλλά και για την
αξία του υπόλοιπου ποσοστού οικοπέδου, μέχρι εξάντλησης του αφορολόγητου
ορίου, έστω και αν το ποσοστό αυτό αποτελεί ένα ή περισσότερα άρτια
οικόπεδα, υπό την προϋπόθεση ότι δεν υπάρχει σύσταση οριζόντιας
ιδιοκτησίας. 2) οικοπέδου ή γηπέδου οικοδομήσιμου και εντός εγκεκριμένου
ρυμοτομικού σχεδίου Δήμου ή Κοινότητας, και να βεβαιώνεται αυτό από τις
αρμόδιες Δημόσιες Υπηρεσίες ή από το Δήμαρχο ή τον Πρόεδρο της Κοινότητας
με δική τους ευθύνη. (Για απόκτηση οικοπέδου μη οικοδομήσιμου διότι εκκρεμεί
η πράξη εφαρμογής από την πολεοδομία, ο φορολογούμενος δικαιούται της
απαλλαγής). Για τη χορήγηση της απαλλαγής από το φόρο για απόκτηση
πρώτης (α’) κατοικίας ως οικόπεδα χαρακτηρίζονται και λαμβάνονται υπόψη: Α)
όλα τα γήπεδα που βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, και Β)
όλα τα γήπεδα που βρίσκονται μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο
ρυμοτομικό σχέδιο. Ειδικές περιπτώσεις: Σε πόλεις ή χωριά στα οποία δεν
υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, απαιτείται βεβαίωση των ιδίων ως άνω
αρμοδίων Δημοσίων Υπηρεσιών ότι το αγοραζόμενο ακίνητο είναι οικοδομήσιμο.
Η απαλλαγή παρέχεται και όταν το αποκτούμενο ακίνητο βρίσκεται εντός
οικισμού προϋφισταμένου του 1923 και οικοδομείται νόμιμα, κατά βεβαίωση των
αρμοδίων Δημοσίων Αρχών. Με τις διατάξεις του πέμπτου εδαφίου της
παραγράφου 1 του άρθρου 1 του Ν. 1078/1980, προβλέπεται η χορήγηση της
απαλλαγής και αν πρόκειται για μη οικοδομήσιμο οικόπεδο, που με
προσκύρωση ή αγορά τμήματος γειτονικού οικοπέδου γίνεται οικοδομήσιμο.

ΙΙΙ. ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ

Για να παρασχεθεί η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για απόκτηση πρώτης
(α’) κατοικίας, θα πρέπει ο αγοραστής (ή ο κληρονόμος ή κληροδόχος ή ο
δεχόμενος τη γονική παροχή) ή ο σύζυγός του ή τα παιδιά του που δεν έχουν
συμπληρώσει το 18ο

έτος της ηλικίας τους να μην έχουν, σε πόλη με πληθυσμό
άνω των 3.000 κατοίκων, δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή
οικήσεως σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της
οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε
ιδανικό μερίδιο οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί
τις στεγαστικές τους ανάγκες. Σε περίπτωση που ο φορολογούμενος έχει
μεταβιβάσει με οποιαδήποτε αιτία την επικαρπία ή το δικαίωμα οίκησης του
ακινήτου του ή ποσοστού αυτού, το οποίο αυτοτελώς ή συναθροιζόμενο με
τυχόν άλλα ακίνητά του πληρούσε κατά το χρόνο της μεταβίβασης τις
στεγαστικές του ανάγκες, δεν μπορεί να τύχει απαλλαγής πριν την πάροδο
πενταετίας από τη μεταβίβαση αυτή, σύμφωνα με τη διάταξη του προτελευταίου
εδαφίου της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του Ν. 1078/1980, όπως τέθηκε με
την παράγραφο 4 του άρθρου 14 του Ν. 2579/1998. Αντιθέτως, όταν πριν την
αγορά πρώτης κατοικίας ο φορολογούμενος και ψιλός κύριος ακινήτου
μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητα, τότε δικαιούται απαλλαγής, δεδομένου ότι κατά
το χρόνο αυτό δεν έχει κανένα εμπράγματο δικαίωμα. Σύμφωνα με τις διατάξεις
της παραγράφου 1 του άρθρου 10 του Ν. 3091/2002 θεωρείται ότι καλύπτονται
οι στεγαστικές ανάγκες αν το συνολικό εμβαδόν της οικίας/ων ή του
διαμερίσματος/ων ή του ιδανικού μεριδίου αυτών είναι εβδομήντα τετραγωνικά
μέτρα (70,00 τ.μ.), προσαυξανόμενα κατά είκοσι τετραγωνικά μέτρα (20,00 τ.μ.)
για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά είκοσι πέντε τετραγωνικά μέτρα
(25,00 τ.μ.) για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα, των οποίων την
επιμέλεια έχει ο δικαιούχος. (Αν ο αγοραστής είναι κύριος ποσοστών εξ

505

αδιαιρέτου ακινήτων, τα οποία κατά τις πολεοδομικές διατάξεις χαρακτηρίζονται
ως κατοικίες, για τη χορήγηση της απαλλαγής συναθροίζεται το εμβαδόν τους,
έστω και αν αυτά βρίσκονται σε διαφορετικές περιοχές). Σε περίπτωση, όμως,
που ο φορολογούμενος έχει μεταβιβάσει με οποιαδήποτε αιτία την επικαρπία ή
το δικαίωμα οίκησης του ακινήτου του ή ποσοστού αυτού, το οποίο αυτοτελώς ή
συναθροιζόμενο με τυχόν άλλα ακίνητά του πληρούσε κατά το χρόνο της
μεταβίβασης τις στεγαστικές του ανάγκες, δεν μπορεί να τύχει απαλλαγής πριν
την πάροδο πενταετίας από τη μεταβίβαση αυτή, σύμφωνα με τη διάταξη του
προτελευταίου εδαφίου της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του Ν. 1078/1980,
όπως τέθηκε με την παράγραφο 4 του άρθρου 14 του Ν. 2579/1998. Αντιθέτως,
όταν πριν την αγορά πρώτης κατοικίας ο φορολογούμενος και ψιλός κύριος
ακινήτου μεταβιβάσει την ψιλή κυριότητα, τότε δικαιούται απαλλαγής, δεδομένου
ότι κατά το χρόνο αυτό δεν έχει κανένα εμπράγματο δικαίωμα.

IV. ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΟ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ

Απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για απόκτηση πρώτης (α’) κατοικίας
παρέχεται όταν αγοράζεται / κληρονομείται / παρέχεται ολόκληρη οικία,
διαμέρισμα ή οικόπεδο ή γήπεδο οικοδομήσιμο κατά πλήρη κυριότητα και στις
περιπτώσεις απόκτησης ακινήτου με πλειστηριασμό. Δεν παρέχεται απαλλαγή
όταν: 1) αγοράζεται / κληρονομείται / παρέχεται η ψιλή κυριότητα ή η επικαρπία
ακινήτου ή ποσοστό εξ αδιαιρέτου αυτού, 2) ο ένας από τους δύο συζύγους
αγοράζει / κληρονομεί / δέχεται ως παροχή την ψιλή κυριότητα και ο άλλος την
επικαρπία, 3) αγοράζεται / κληρονομείται / παρέχεται ποσοστό εξ αδιαιρέτου
οικίας, διαμερίσματος, ή οικοπέδου (Εξαίρεση αποτελεί η περίπτωση που
κάποιος αγοράζει ή κληρονομεί ή δέχεται ως παροχή το υπόλοιπο ποσοστό
ακινήτου για να γίνει εξ ολοκλήρου κύριος του ακινήτου αυτού, εφόσον το
ποσοστό που έχει δεν πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες.), 4) σε περίπτωση
διανομής ή ανταλλαγής ακινήτων, παραχώρησης ακινήτου από το δημόσιο
στους αυθαίρετους κατόχους του και μεταγραφής δικαστικής απόφασης. Κατ’
εξαίρεση η απαλλαγή παρέχεται: α) σε περίπτωση αγοράς πρώτης (α’) κατοικίας
εξ ολοκλήρου, κατά πλήρη κυριότητα και κατά ποσοστό εξ αδιαιρέτου και από
τους δύο συζύγους, β) όταν αγοράζεται / κληρονομείται / παρέχεται ποσοστό εξ
αδιαιρέτου οικοπέδου, αν έχει συσταθεί πράξη οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας
και στο αγοραζόμενο / κληρονομούμενο / παρεχόμενο ποσοστό αντιστοιχεί το
δικαίωμα ανέγερσης διαμερίσματος, γ) όταν κληρονομείται από πρόσωπο που
είναι κύριος εξ αδιαιρέτου ποσοστού οικίας ή διαμερίσματος ή οικοπέδου και
κληρονομεί το υπόλοιπο ποσοστό για να γίνει κύριος ολοκλήρου του ακινήτου,
δ) σε περίπτωση συνένωσης της ψιλής κυριότητας με την επικαρπία, εάν μεν
είχε αναβληθεί η φορολογία της ψιλής κυριότητας, μπορεί να χορηγηθεί
απαλλαγή πρώτης κατοικίας, κατά το χρόνο της συνένωσης, επί του
οφειλομένου φόρου πλήρους κυριότητας (στην προκειμένη περίπτωση θα
φορολογηθεί η αξία της πλήρους κυριότητας και δύναται να προσαυξηθεί το
απαλλασσόμενο όριο του κληρονόμου με αυτό των ανηλίκων τέκνων του), ε)
μπορεί πλέον να χορηγηθεί απαλλαγή πρώτης (α’) κατοικίας, κατά το χρόνο της
συνένωσης της ψιλής κυριότητας με την επικαρπία, ακόμα και σε περίπτωση
που η ψιλή κυριότητα είχε υπαχθεί σε φόρο άμεσα και αποκτάται και η
επικαρπία, επί του οφειλομένου στην αξία της επικαρπίας φόρου (εφόσον
συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις).

V. ΑΠΑΛΛΑΓΗ ΓΙΑ ΔΕΥΤΕΡΗ ΦΟΡΑ

Απαλλαγή από το φόρο για απόκτηση πρώτης (α’) κατοικίας παρέχεται
καταρχήν για μία μόνο φορά. Κατ’ εξαίρεση, παρέχεται η δυνατότητα νέας
απαλλαγής από το φόρο για απόκτηση πρώτης (α’) κατοικίας, εάν ο αγοραστής /
κληρονόμος / δεχόμενος την παροχή υποβάλλει δήλωση και καταβάλλει εφάπαξ
το ποσό του φόρου που επιμεριστικά αναλογεί στην αξία του πρώτου ακινήτου

506

κατά το χρόνο της νέας απαλλαγής. Στην περίπτωση αυτή, επειδή καταβάλλεται
ο φόρος που αντιστοιχούσε για την πρώτη απαλλαγή, θεωρείται ότι ο
φορολογούμενος δεν έτυχε απαλλαγής και συνεπώς, η δεύτερη απαλλαγή
θεωρείται ως πρώτη. Μεταξύ της πρώτης απαλλαγής (προηγούμενης) και της
δεύτερης (νέας), δεν απαιτείται η μεσολάβηση οιουδήποτε χρονικού
διαστήματος, αρκεί μόνο η καταβολή του φόρου. Επίσης, δεν απαιτείται για τη
χορήγηση της νέας απαλλαγής η πώληση του ακινήτου για το οποίο χορηγήθηκε
η πρώτη απαλλαγή.
Με τον τρόπο αυτό δίνεται η δυνατότητα σε μεγαλύτερη μερίδα
φορολογουμένων να τυγχάνουν του ευεργετήματος της νέας απαλλαγής είτε από
το φόρο κληρονομιάς είτε γονικής παροχής, είτε αγοράς σε οποιοδήποτε
χρονικό σημείο ή για οποιαδήποτε αιτία, ανεξάρτητα αν το νέο ακίνητο είναι
μεγαλύτερο ή ίσο ή μικρότερο από το προηγούμενο ή ανεξάρτητα αν αυτό
εκποιήθηκε πριν την απόκτηση νέας κατοικίας. Ως αξία του πρώτου ακινήτου
(για το οποίο ο φορολογούμενος είχε τύχει της απαλλαγής) λαμβάνεται αυτή του
χρόνου χορήγησης της νέας απαλλαγής, με τους φορολογικούς συντελεστές του
χρόνου χορήγησης της πρώτης απαλλαγής, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί
στην αξία του ακινήτου ή στο καταβληθέν τίμημα (σε περίπτωση που η
απαλλαγή πρώτης (α’) κατοικίας είχε χορηγηθεί λόγω αγοράς) κατά το χρόνο
χορήγησης της πρώτης απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο
μεγαλύτερος φόρος. Πρακτικά, δηλαδή, ελέγχεται αν η αξία του πρώτου
ακινήτου είναι μεγαλύτερη κατά το χρόνο που ζητείται η νέα απαλλαγή γεγονός
πιθανότερο – ή κατά το χρόνο που δόθηκε η πρώτη απαλλαγή. Επισημαίνεται
πως και με τις νέες διατάξεις του Ν. 3091/2003 εξακολουθεί η πενταετής
δέσμευση για τη μη περαιτέρω μεταβίβαση ή σύσταση εμπράγματων
δικαιωμάτων επί των ακινήτων που έτυχαν απαλλαγής πρώτης (α’) κατοικίας.
Αν, δηλαδή, ακίνητο για το οποίο ο φορολογούμενος έτυχε απαλλαγής πρώτης
(α’) κατοικίας, μεταβιβαστεί περαιτέρω πριν τη λήξη της πενταετίας, αίρεται η
χορηγηθείσα απαλλαγή και εφόσον καταβληθεί ο φόρος για τον οποίο ο
φορολογούμενος είχε τύχει απαλλαγής, δικαιούται εκ νέου απαλλαγής για αγορά
άλλου ακινήτου ως πρώτη (α’) κατοικία.

VI. ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ

(ΥΑ 1051240/385/Α0013/2004 ΦΕΚ 973/Β/29.6.2004)

«Καθορισμός δικαιολογητικών που υποβάλλονται για τη χορήγηση απαλλαγής
από το φόρο κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας με αγορά ή αιτία θανάτου ή
γονική παροχή.

…Άρθρο πρώτον Καθορίζουμε ότι για την χορήγηση απαλλαγής από το φόρο
κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας με αγορά ή αιτία θανάτου ή γονικής
παροχής, στην υποβαλλόμενη δήλωση φόρου απαιτείται να συνυποβάλλονται τα
δικαιολογητικά που ορίζονται στα επόμενα άρθρα, ανά φορολογία και κατά
περίπτωση.
Τα δικαιολογητικά πρέπει να προσκομίζονται ταυτόχρονα με την υποβολή του
αιτήματος χορήγησης απαλλαγής, με εξαίρεση τα δικαιολογητικά που δεν
συνυποβάλλονται για λόγους που αφορούν την αρμόδια για την έκδοσή τους
διοικητική αρχή. Στην περίπτωση αυτή ο δικαιούχος της απαλλαγής θα πρέπει
να κάνει μνεία των λόγων μη υποβολής των σχετικών δικαιολογητικών σε
υπεύθυνη δήλωση. Τα δικαιολογητικά αυτά οφείλει να προσκομίσει, όταν
εκλείψει η αιτία που κατέστησε αδύνατη τη συνυποβολή τους. Για όσες
περιπτώσεις απαιτείται η υποβολή υπεύθυνων δηλώσεων, θα συνυποβάλλεται
μια ενιαία υπεύθυνη δήλωση, στην οποία θα βεβαιώνονται όλα τα επιμέρους
ζητούμενα στοιχεία. Προκειμένου για αλλοδαπούς, εφόσον υπάρχει αδυναμία
έκδοσης κάποιων δικαιολογητικών στην Ελλάδα, αυτά μπορούν να

507

αντικατασταθούν από αντίστοιχα δικαιολογητικά του αλλοδαπού κράτους σε
επίσημη μετάφραση.

Άρθρο 1 Απαραίτητα δικαιολογητικά για όλες τις κατηγορίες δικαιούχων

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΠΡΩΤΟ

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΠΟΥ ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
ΜΕ ΑΓΟΡΑ

1. Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης του δικαιούχου της απαλλαγής και
ληξιαρχική πράξη γάμου ή γέννησης τέκνου, κατά περίπτωση, εφόσον τα
στοιχεία του γάμου ή της γέννησης δεν προκύπτουν από αυτά.
2. Τοπογραφικό διάγραμμα με επ’ αυτού δήλωση μηχανικού ότι το αγοραζόμενο
οικόπεδο ή το οικόπεδο μέσα στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη κατοικία είναι
οικοδομήσιμο και βρίσκεται μέσα σε εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο ή μέσα στα
όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο. Στην περίπτωση κατά την οποία έχει
εκδοθεί από την αρμόδια υπηρεσία άδεια οικοδομής, δεν απαιτείται το
προηγούμενο δικαιολογητικό, εφόσον από την άδεια οικοδομής και το
προσαρτημένο σ’ αυτή τοπογραφικό διάγραμμα προκύπτουν και οι δύο
αναγκαίες κατά νόμο προϋποθέσεις και ο υπόχρεος δηλώσει υπεύθυνα στη
δήλωση της επόμενης παραγράφου ότι όσα αναφέρονται στο τοπογραφικό
διάγραμμα δεν έχουν τροποποιηθεί και ισχύουν κατά το χρόνο φορολογίας.
3. Υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του Ν. 1599/1986 (ΦΕΚ 75 Α’), με την οποία
ο αγοραστής θα βεβαιώνει ότι:
α) τόσο αυτός όσο και ο σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους, δεν έχουν δικαίωμα
πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία ή δικαίωμα
πλήρους κυριότητας σε οικοδομήσιμο οικόπεδο ή ιδανικό μερίδιο οικοπέδου ή
κατοικίας σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000
κατοίκων και τα οποία συνολικά πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της
οικογένειάς τους,
β) τόσο ο ίδιος όσο και ο σύζυγός του δεν έχουν τύχει απαλλαγής από το φόρο
μεταβίβασης, κληρονομιάς ή γονικής παροχής για την απόκτηση πρώτης
κατοικίας κατά το παρελθόν,
γ) δεν είναι συγγενής πρώτου βαθμού εξ αίματος ή αγχιστείας με τον πωλητή,
δ) δεν έχει μεταβιβάσει κατά την προηγούμενη πενταετία την επικαρπία
κατοικίας ή την ψιλή κυριότητα ή επικαρπία οικοπέδου που πληρούσαν τις
στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του,
ε) κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα, με εξαίρεση τους δικαιούχους της παραγράφου
7 του άρθρου 2 της ενότητας αυτής,
στ) αναλαμβάνει την υποχρέωση να προσκομίσει, μετά την κατάρτιση του
συμβολαίου, τα απαιτούμενα κατά περίπτωση πιστοποιητικά που τυχόν θα του
ζητηθούν από τη Δ.Ο.Υ.
4. Αναλυτική κατάσταση ακινήτων σύμφωνα με το υπόδειγμα που είναι
συνημμένο στην παρούσα και αποτελεί αναπόσπαστο τμήμα της υπεύθυνης
δήλωσης της προηγούμενης περίπτωσης, υπογεγραμμένη και από τους δύο
συζύγους.

Άρθρο 2 Πρόσθετα δικαιολογητικά για ειδικές κατηγορίες δικαιούχων

Εκτός από τα απαραίτητα δικαιολογητικά που ορίζονται στο προηγούμενο
άρθρο για όλες τις κατηγορίες δικαιούχων απαλλαγής κατά την απόκτηση
πρώτης κατοικίας με αγορά, απαιτείται να συνυποβάλλονται και τα παρακάτω
δικαιολογητικά κατά περίπτωση:

1. Για άτομα που παρουσιάζουν αναπηρία:

Απόφαση της αρμόδιας Υγειονομικής Επιτροπής, αν ο αγοραστής είναι
ανάπηρος με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% ή προστατεύει ανάπηρο
τέκνο με το ίδιο ποσοστό, για το ποσοστό της αναπηρίας και το χρόνο διάρκειας
αυτής. Σε περίπτωση χορήγησης, από ασφαλιστικό φορέα κύριας ασφάλισης,

508

σύνταξης λόγω αναπηρίας με ποσοστό 67% και πάνω, θα προσκομίζεται
βεβαίωση του ασφαλιστικού αυτού φορέα, που θα αναφέρει ότι χορηγήθηκε
σύνταξη αναπηρίας, το ποσοστό της αναπηρίας και το χρόνο διάρκειας αυτής.

2. Σε περίπτωση λύσης του γάμου:

Σε περίπτωση λύσης του γάμου με θάνατο ή διαζύγιο και χορήγησης απαλλαγής
στον επιζώντα ή διαζευγμένο σύζυγο, ληξιαρχική πράξη θανάτου ή κυρωμένο
αντίγραφο αμετάκλητης δικαστικής απόφασης ή διαζευκτηρίου αντίστοιχα,
εφόσον η λύση του γάμου δεν προκύπτει από το πιστοποιητικό οικογενειακής
κατάστασης.

3. Για την απόδειξη της επιμέλειας των τέκνων:
α) από τον επιζώντα σύζυγο, υπεύθυνη δήλωση ότι εξακολουθεί να έχει την
επιμέλεια αυτών και ότι δεν εκδόθηκε δικαστική απόφαση που να ρυθμίζει
διαφορετικά το θέμα της επιμέλειάς τους,
β) από το διαζευγμένο γονέα, δικαστική απόφαση, με την οποία του ανατίθεται η
επιμέλεια αυτών καθώς και υπεύθυνη δήλωση ότι αυτή δεν έχει ανακληθεί ή
τροποποιηθεί μεταγενέστερα ή, σε περίπτωση λύσης του γάμου με συναινετικό
διαζύγιο, δικαστική απόφαση, που να ρυθμίζει την επιμέλεια των τέκνων, ή
έγγραφη συμφωνία των γονέων επικυρωμένη από το δικαστήριο. Αν με τη
δικαστική απόφαση ή την έγγραφη συμφωνία απονέμεται η επιμέλεια από
κοινού και στους δύο γονείς, αντίγραφο της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος,
από την οποία προκύπτει ότι η επιμέλεια των τέκνων ασκείται πραγματικά από
τον αγοραστή,
γ) από την άγαμη μητέρα, υπεύθυνη δήλωση ότι δεν έχει πάψει να ασκεί τη
γονική μέριμνα ή αυτή δεν έχει ανατεθεί με δικαστική απόφαση σε τρίτο,
δ) από τον εξ αναγνωρίσεως πατέρα, δικαστική απόφαση, με την οποία του
ανατίθεται η επιμέλεια καθώς και υπεύθυνη δήλωση ότι αυτή δεν έχει ανακληθεί
ή τροποποιηθεί μεταγενέστερα.

4. Για την αγορά εξ αδιαιρέτου μεριδίων:
α) Πιστοποιητικό του αρμόδιου Υποθηκοφύλακα ότι ο αγοραστής είναι κύριος
ποσοστού εξ αδιαιρέτου του ακινήτου ή του εμπράγματου δικαιώματος επί του
ακινήτου, το υπόλοιπο του οποίου πρόκειται να αγοράσει, προκειμένου να
καταστεί πλήρης κύριος αυτού.
β) Σε περίπτωση μεταβίβασης του εξ αδιαιρέτου μεριδίου πρώτης κατοικίας,
από τον ένα σύζυγο προς τον εξ αδιαιρέτου συγκύριο άλλο σύζυγο, πριν από
την πάροδο πενταετίας από την αγορά, βεβαίωση του Γραμματέα του αρμόδιου
Πρωτοδικείου ότι δεν έχει κατατεθεί αγωγή έκδοσης διαζυγίου και υπεύθυνη
δήλωση στην οποία θα βεβαιώνεται ότι, αν λυθεί ο γάμος πριν την πάροδο της
πενταετίας, θα υποβληθεί η οικεία δήλωση και θα καταβληθεί ο αναλογών
φόρος.

5. Για την εκ νέου απαλλαγή:

Σε περίπτωση χορήγησης νέας απαλλαγής σύμφωνα με τις διατάξεις της
παραγράφου 5 του άρθρου 1 του Ν. 1078/1980, πιστοποιητικό της αρμόδιας για
τη χορήγηση της προηγούμενης απαλλαγής Δ.Ο.Υ. ότι υποβλήθηκε η οικεία
δήλωση – ανάλογα με την αιτία της πρώτης απαλλαγής – και εξοφλήθηκε
ολόκληρος ο επιμεριστικά οφειλόμενος για το ακίνητο φόρος ή θεωρημένο
αντίγραφο δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων, στην οποία θα πιστοποιείται
η καταβολή του φόρου της πρώτης απαλλαγής.

6. Για την περιφέρεια Θράκης:

Για όσους αγοράζουν ακίνητο στην περιφέρεια της Θράκης κατά τις διατάξεις
του άρθρου 48 του Ν. 2873/2000 (ΦΕΚ 285 Α’), υπεύθυνη δήλωση του
αγοραστή του άρθρου 8 του Ν. 1599/1986, με την οποία θα βεβαιώνει, πλέον
των αναφερομένων στις περιπτώσεις 3γ, 3δ και 3ε, ότι:
α) τόσο αυτός όσο και ο σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα τους, δεν έχουν δικαίωμα
πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία ή δικαίωμα

509

πλήρους κυριότητας σε οικοδομήσιμο οικόπεδο ή ιδανικό μερίδιο οικοπέδου ή
κατοικίας σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000
κατοίκων στην περιφέρεια της Θράκης και τα οποία συνολικά πληρούν τις
στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους,
β) τόσο ο ίδιος όσο και σύζυγός του δεν έχουν τύχει απαλλαγής από το φόρο
μεταβίβασης, κληρονομιάς ή γονικής παροχής κατά το παρελθόν για την
απόκτηση ακινήτου που βρίσκεται στην περιφέρεια της Θράκης,
γ) θα ιδιοκατοικήσει στο αγοραζόμενο ακίνητο για πέντε (5) τουλάχιστον συνεχή
έτη από την ημέρα της εγκατάστασής του σε αυτό,
δ) θα εγκατασταθεί στο ακίνητο: i. προκειμένου για αποπερατωμένη κατοικία,
εντός έξι (6) μηνών από την ημέρα της αγοράς και ii. προκειμένου για ημιτελή
οικία ή διαμέρισμα, εντός δώδεκα (12) μηνών από την ημέρα της αγοράς.
ε) σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου, προσκόμιση οικοδομικής άδειας εντός
δώδεκα (12) μηνών από την ημέρα της αγοράς

7. Για Έλληνες ή ομογενείς κατοίκους Εξωτερικού: Για όσους αγοράζουν
ακίνητο κατά τις διατάξεις της παραγράφου 3 του άρθρου 1 του
Ν.1078/1980:
α) πιστοποιητικό εγγραφής σε ελληνικό δημοτολόγιο
β) για την ιδιότητα του Έλληνα, δελτίο αστυνομικής ταυτότητας ή ελληνικό
διαβατήριο
γ) για την ιδιότητα του ομογενούς, πιστοποιητικό της ελληνικής προξενικής
αρχής ή βεβαίωση ελληνικής κοινότητας του εξωτερικού, θεωρημένη από την
ελληνική προξενική αρχή ή πιστοποιητικό του Υπουργείου Δημόσιας Τάξης ή
του Υπουργείου Εσωτερικών ή άλλης ελληνικής αρχής
δ) για την απόδειξη της εξαετούς εργασίας στο εξωτερικό, βεβαίωση του
εργοδότη θεωρημένη για το γνήσιο της υπογραφής από την πλησιέστερη
ελληνική προξενική αρχή ή βεβαίωση ασφαλιστικού οργανισμού θεωρημένη από
την πλησιέστερη προς τον τόπο εργασίας ελληνική προξενική αρχή ή τυχόν εκεί
υφιστάμενα κλιμάκια του Υπουργείου Εργασίας. Η θεώρηση παρέλκει
προκειμένου για κράτη που έχουν υπογράψει τη Σύμβαση της Χάγης.

8. Για ειδικές κατηγορίες δικαιούχων:
α) Η μόνιμη κατοικία των ομογενών από την Κύπρο, την Τουρκία, την Αλβανία
και τις χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης αποδεικνύεται με οποιαδήποτε
νόμιμο μέσο. Ενδεικτικά αναφέρονται η υποβολή φορολογικών δηλώσεων, η
βεβαίωση ασφαλιστικών φορέων, συμβάσεις εργασίας, φοίτηση των τέκνων των
ομογενών σε ελληνικά σχολεία, έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας,
μισθωτήριο συμβόλαιο κατοικίας κλπ.
β) Η ιδιότητα του ομογενούς, για τους ελληνικής καταγωγής υπηκόους της
Αλβανίας και των χωρών της πρώην Σοβιετικής Ένωσης, αποδεικνύεται με
προσκόμιση του Ειδικού Δελτίου Ταυτότητας που χορηγείται από τις
αστυνομικές αρχές που χειρίζονται τα θέματα αλλοδαπών.
γ) Η μόνιμη κατοικία και εργασία υπηκόων κρατών μελών της Ευρωπαϊκής
Ένωσης αποδεικνύεται από την υποβολή φορολογικών δηλώσεων, βεβαίωση
ασφαλιστικών φορέων, συμβάσεις εργασίας, έναρξη επαγγελματικής
δραστηριότητας, μισθωτήριο συμβόλαιο κατοικίας κλπ.

Άρθρο 3 Απαραίτητα δικαιολογητικά για όλες τις κατηγορίες δικαιούχων

ΚΕΦΑΛΑΙΟ ΔΕΥΤΕΡΟ

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΠΟΥ ΑΠΑΙΤΟΥΝΤΑΙ ΚΑΤΑ ΤΗΝ ΑΠΟΚΤΗΣΗ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ
ΑΙΤΙΑ ΘΑΝΑΤΟΥ Ή ΓΟΝΙΚΗΣ ΠΑΡΟΧΗΣ

1. Τα δικαιολογητικά που προβλέπονται στις παραγράφους 1, 2 και 4 του
άρθρου 1.
2. Υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του Ν. 1599/1986, με την οποία ο
δικαιούχος της απαλλαγής θα βεβαιώνει ότι:

510

α) τόσο αυτός όσο και ο σύζυγός του ή τα ανήλικα τέκνα τους δεν έχουν
δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή ιδανικό
μερίδιο κατοικίας που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους ή
δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο
οικοπέδου, στα οποία αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές
τους ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό ή κοινοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό
άνω των 3.000 κατοίκων,
β) δεν έχει τύχει απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, κληρονομιάς ή γονικής
παροχής κατά το παρελθόν,
γ) κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα,
δ) αναλαμβάνει την υποχρέωση να προσκομίσει τα απαιτούμενα κατά
περίπτωση πιστοποιητικά που τυχόν θα του ζητηθούν από τη Δ.Ο.Υ.

Άρθρο 4 Πρόσθετα δικαιολογητικά για ειδικές κατηγορίες δικαιούχων

Εκτός από τα απαραίτητα δικαιολογητικά που ορίζονται στο προηγούμενο
άρθρο για όλες τις κατηγορίες δικαιούχων απαλλαγής κατά την αιτία θανάτου ή
γονικής παροχής απόκτηση πρώτης κατοικίας, απαιτείται να συνυποβάλλονται
και τα παρακάτω δικαιολογητικά κατά περίπτωση:
1. Σε περίπτωση λύσης του γάμου τα οριζόμενα στην παράγραφο 2 του άρθρου
2.
2. Για την απόδειξη της επιμέλειας των τέκνων τα οριζόμενα στην παράγραφο 3
του άρθρου 2.
3. Για την απόκτηση εξ αδιαιρέτου μεριδίων τα οριζόμενα στην περίπτωση α της
παραγράφου 4 του άρθρου 2.
4. Για τη χορήγηση νέας απαλλαγής σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου
3 της ενότητας Α του άρθρου 26 του Ν. 2961/2001, όπως ισχύει, τα οριζόμενα
στην παράγραφο 5 του άρθρου 2.
5. Για τους υπηκόους κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης τα οριζόμενα
στην περίπτωση γ της παραγράφου 8 του άρθρου 2.

Άρθρο δεύτερο

Η απόφαση αυτή να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως και ισχύει
από τη δημοσίευσή της».

VII. ΑΡΣΗ ΤΗΣ ΑΠΑΛΛΑΓΗΣ

1. Κατά ρητή διάταξη της παραγράφου 6 του άρθρου 1 του Ν. 1078/1980, δεν
παρέχεται απαλλαγή, αν η αγορά οικίας, διαμερίσματος ή οικοπέδου γίνεται από
συγγενή εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού. Ακόμα, όπως έχει γίνει
δεκτό, δεν παρέχεται απαλλαγή, όταν ο ένας σύζυγος αγοράζει από τον άλλο.
2. Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην
κυριότητα του αγοραστού / κληρονόμου / δεχόμενου την παροχή για μία
τουλάχιστον πενταετία. Σε περίπτωση μεταβιβάσεως του ακινήτου ή συστάσεως
οποιουδήποτε εμπράγματου δικαιώματος, πλην υποθήκης πριν από την
παρέλευση της πενταετίας, το πρόσωπο που μεταβιβάζει το ακίνητο ή που
συνιστά εμπράγματο δικαίωμα, υποχρεούται, πριν από τη σύνταξη του
συμβολαίου, να υποβάλει δήλωση και να καταβάλει, σύμφωνα με τα ανωτέρω,
εφάπαξ το φόρο που αναλογεί στην αξία κατά το χρόνο της μεταβιβάσεως, εκτός
αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου απαλλαγής είναι
μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.
3. Σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 8 του άρθρου 1 του Ν. 1078/1980,
αν παρασχέθηκε απαλλαγή από το φόρο, παρόλο που δεν συνέτρεχαν οι
προϋποθέσεις του νόμου, επιβάλλεται σε βάρος του φορολογούμενου ο φόρος
μεταβίβασης ακινήτου που αναλογεί στην αξία του ακινήτου, την οποία έχει κατά
το χρόνο διαπίστωσης της παραβάσεως, καθώς και πρόσθετος φόρος 100%.
Κατά ρητή διάταξη, το δικαίωμα του Δημοσίου παραγράφεται μετά από 15 έτη

511

από το τέλος του έτους μέσα στο οποίο παρασχέθηκε η απαλλαγή, ακόμα και
όταν η υπόθεση περαιώθηκε ως ειλικρινής.

ΟΙΚΟΓΕΝΕΙΑ ΚΑΙ ΑΠΑΛΛΑΓΗ Α’ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ ΑΠΟ ΤΟ Φ.Μ.Α

«…Κατά την έννοια των ανωτέρω διατάξεων (άρθρο 1 παρ. 1 ν. 1070/1980, άρθρο
10 παρ. 13 ν. 2386/1996, άρθρο 24 παρ. 3 ν. 1828/1989), ερμηνευομένων εν όψει
τού σκοπού τους, που είναι η διευκόλυνση των εγγάμων, προκειμένου να
αποκτήσουν ιδιόκτητη οικογενειακή στέγη, και τού άρθρου 21 τού Συντάγματος, το
οποίο ορίζει ότι η οικογένεια και ο γάμος τελούν υπό την προστασία του Κράτους,

στην περίπτωση που η οικογένεια δεν διαθέτει ιδιόκτητο ακίνητο, το οποίο να
καλύπτει τις στεγαστικές της ανάγκες, οι έγγαμοι δικαιούνται απαλλαγής από
τον φόρο μεταβιβάσεως ακινήτων, για την απόκτηση οικογενειακής στέγης,
χωρίς να λαμβάνεται υπ` όψιν απαλλαγή από τον φόρο αυτό, της οποίας είχε
τύχει ένας από τους συζύγους πριν από τον γάμο τούτο δε διότι ο άγαμος δεν
τελεί υπό τις αυτές συνθήκες με τον έγγαμο ή την οικογένεια και, συνεπώς, η
απαλλαγή, τής οποίας είχε τύχει, υπηρετούσε, όταν είχε δοθεί, πάντως,
διαφορετικό σκοπό. Επομένως, στην περίπτωση που ο ένας από τους συζύγους
είχε τύχει απαλλαγής από τον φόρο αυτό, πριν από τον γάμο, για την απόκτηση
πρώτης κατοικίας, η εκποίηση τού ακινήτου αυτού δεν αποτελεί προϋπόθεση για την
χορήγηση απαλλαγής από τον φόρο, για το ακίνητο που αποκτάται, ως οικογενειακή
στέγη, μετά τον γάμο, διότι, για την οικογένεια, η απαλλαγή αυτή είναι η πρώτη που
χορηγείται…» (ΣτΕ 3003/2008, ΤΝΠ ΔΣΑ).

ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΕΠΙΣΤΡΟΦΗΣ ΤΟΥ ΚΑΤΑΒΛΗΘΕΝΤΟΣ ΦΟΡΟΥ
ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ (Άρθρο 16 του Ν.1587/1950, όπως έχει τροποποιηθεί
και ισχύει σήμερα)

ΟΤΑΝ ΠΡΟΚΕΙΤΑΙ ΓΙΑ:

1. Ματαίωση υπογραφής συμβολαίου, μετά την επίδοση της δήλωσης, ο
καταβληθείς φόρος επιστρέφεται.
2. Ματαίωση μεταβίβασης, συνεπεία ατονίας της αναβλητικής ή εξόδου της
διαλυτικής αιρέσεως, επιστρέφεται το ήμισυ του καταβληθέντος φόρου.
3. Εξώνηση ακινήτου εντός της ταχθείσης συμβατικής προθεσμίας, δεν
επιβάλλεται φόρος μεταβιβάσεως για τη νέα αυτή μεταβίβαση, επιστρέφεται δε
το ήμισυ του καταβληθέντος φόρου μεταβιβάσεως.
4. Ακύρωση οριστικού συμβολαίου μεταβιβάσεως εντός 4 ετών, λόγω
ελαττώματος που αφορά τις νομικές σχέσεις του πωλητή ή άλλων εξαιρετικών
λόγων δεν επιβάλλεται φόρος για την ακύρωση, ο δε καταβληθείς φόρος
μεταβιβάσεως περιορίζεται στο ήμισυ του αναλογούντος τοιούτου, τυχόν δε
επιπλέον καταβληθείς ή βεβαιωθείς φόρος επιστρέφεται ή εκπίπτει κατά
περίπτωση.

5. Ματαίωση ανέγερσης πολυκατοικίας ή διαμερίσματος είτε η
συμπλήρωση των αγορασθέντων σε ημιτελή κατάσταση κτισμάτων εντός
δύο ετών, ο φόρος περιορίζεται στην αξία του οικοπέδου ή των μέχρι της
συμπληρώσεως της διετίας ανεγερθέντων κτισμάτων, το δε τυχόν επιπλέον
καταβληθέν ποσό φόρου μεταβιβάσεως επιστρέφεται.

Τα αναφερόμενα στις παραγράφους 1, 4 και 5 ισχύουν και στις
περιπτώσεις ματαίωσης ή ακύρωσης πλειστηριασμού (παρ. 6 του άρθρου
24 του Ν.1828/89).
Για την επιστροφή του φόρου των άνω περιπτώσεων απαιτήσεων αίτηση
του δικαιούχου προς τον αρμόδιο για το φόρο μεταβιβάσεως Οικονομικό
Έφορο, η οποία πρέπει να υποβληθεί με ποινή παραγραφής:
Α) εντός έτους από της επιδόσεως της δηλώσεως στην περίπτωση ματαιώσεως
της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου και

512

Β) εντός εκατόν είκοσι (120) ημερών από την ημέρα: α) της ατονίας ή της
εξόδου της αιρέσεως, β) της ενέργειας της εξωνήσεως, γ) της ακυρώσεως του
συμβολαίου και δ) της συμπληρώσεως της προθεσμίας των 2 ετών από της
καταρτίσεως του οριστικού συμβολαίου στην περίπτωση της ανέγερσης
πολυκατοικίας ή του διαμερίσματος.
Αν η πράξη μεταβιβάσεως δεν μεταγράφηκε λόγω νομικού προβλήματος που
αφορά τη μεταγραφή και ακυρώθηκε εντός έτους από της συντάξεώς της
δικαστικά, τότε δεν επιβάλλεται φόρος για την ακύρωση, ο δε καταβληθείς
φόρος για την κατάρτιση του ακυρουμένου συμβολαίου επιστρέφεται και για την
επιστροφή του απαιτείται εκτός από την άνω αναφερομένη αίτηση και βεβαίωση
περί της μη μεταγραφής της λόγω νομικού ελαττώματος ως και τη δικαστική
απόφαση της ακυρώσεώς της.
«…Στο άρθρο 90 παρ. 2 του ν. 2362/1995 «περί Δημοσίου Λογιστικού ελέγχου και
δαπανών του Κράτους και άλλες διατάξεις» (ΦΕΚ 247 Α) ορίζεται ότι: « Η κατά του
Δημοσίου απαίτηση προς επιστροφή αχρεωστήτως ή παρά το νόμο καταβληθέντος
σ' αυτό χρηματικού ποσού παραγράφεται μετά τρία έτη από της καταβολής ...
Περαιτέρω, στο άρθρο 16 του ν. 1587/1950 ορίζεται ότι: «1. Εάν μετά την επίδοσιν
της δηλώσεως ματαιωθή η υπογραφή του συμβολαίου μεταβιβάσεως, ο καταβληθείς
φόρος επιστρέφεται. 2... 3... 6. Δια την επιστροφήν του φόρου επί των περιπτώσεων
των προηγουμένων παραγράφων απαιτείται αίτησις του δικαιούχου προς τον
αρμόδιον δια τον φόρον της μεταβιβάσεως Οικον. Έφορον, ήτις δέον να υποβληθή:
Α) εντός έτους από της επιδόσεως της δηλώσεως εις την περίπτωσιν της
ματαιώσεως της υπογραφής του συμβολαίου μεταβιβάσεως και Β) .... Μετά την
πάροδον των προθεσμιών τούτων παραγράφεται το δικαίωμα προς επιστροφήν του
καταβληθέντος φόρου. 7.....». Από τις ανωτέρω διατάξεις συνάγεται ότι ο
φορολογούμενος έχει δικαίωμα να ζητήσει από τη φορολογική αρχή με αίτηση του
την επιστροφή του φόρου που, είτε κατεβλήθη, ενώ δεν υπήρχε από την αρχή τέτοια
υποχρέωση, είτε αυτός που κατεβλήθη, λόγω μεταγενέστερων γεγονότων, όπως π.χ.
επί ματαίωσης της υπογραφής του μεταβιβαστικού συμβολαίου, πρέπει να
επιστραφεί, σύμφωνα με την ανωτέρω ειδική διάταξη που το προβλέπει. Η πρώτη
περίπτωση αφορά επιστροφή φόρου που κατεβλήθηκε αχρεώστητα και τυγχάνουν
εφαρμογής οι ανωτέρω γενικές περί επιστροφής του φόρου διατάξεις του ν.
2362/1995, ενώ η δεύτερη περίπτωση αφορά επιστροφή φόρου σε συγκεκριμένες
περιπτώσεις με βάση ειδικές διατάξεις και τυγχάνουν εφαρμογής οι διατάξεις αυτές.
Εξάλλου, στο άρθρο 38 του ν. 1473/1984 (ΦΕΚ 127 Α), όπως αντικαταστάθηκε από
το άρθρο 3 του ν. 2120/1993 (ΦΕΚ 24 Α) και το άρθρο 6 παρ. 28 του ν. 2386/1996
(ΦΕΚ 432 Α), ορίζεται ότι: «Κάθε άμεσος ή έμμεσος φόρος ή δασμός, κύριος ή
πρόσθετος, ή πρόστιμο, που έχει καταβληθεί, κατά το ποσό που δεν οφείλεται με
βάση οριστική απόφαση διοικητικού δικαστηρίου οιουδήποτε βαθμού, συμψηφίζεται
ή επιστρέφεται εντόκως με το επιτόκιο που ισχύει, για τα έντοκα γραμμάτια του
Δημοσίου τρίμηνης διάρκειας. Το έντοκο της επιστροφής του φόρου αρχίζει μετά την
πάροδο εξαμήνου, από την πρώτη του μήνα του επομένου της κοινοποίησης στη
φορολογική αρχή της απόφασης του αρμόδιου δικαστηρίου. Το ίδιο ισχύει και για τον
επιστρεπτέο φόρο που προκύπτει από τη δήλωση του φορολογούμενου. Στην
περίπτωση αυτήν η εξάμηνη προθεσμία για το έντοκο επιστροφής του φόρου αρχίζει
από την πρώτη του μήνα του επομένου της υποβολής της δήλωσης του
φορολογούμενου. Στην περίπτωση αυτή, προκειμένου για την υποβολή δηλώσεων
με την κατάθεση των οποίων δημιουργείται υποχρέωση ταυτόχρονης καταβολής
μέρους ή ολόκληρου, κατά περίπτωση, του οφειλόμενου με τη δήλωση φόρου, η
εξάμηνη προθεσμία για την έντοκη επιστροφή του φόρου αρχίζει από την πρώτη του
μήνα του επομένου της υποβολής της δήλωσης...» (ΔΠΡόδου 356/2005, ΝΟΜΟΣ).

513

ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΕΠΙΣΤΡΟΦΗΣ ΤΟΥ ΦΟΡΟΥ ΟΤΑΝ ΥΦΙΣΤΑΤΑΙ
ΝΟΜΙΚΟ ΕΛΑΤΤΩΜΑ ΠΟΥ ΕΜΠΟΔΙΖΕΙ ΤΗ ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ

«…Στις παρ. 1, 4, 6 και 7 του άρθρου 16 του α.ν. 1521/1950 (ΦΕΚ Α 245), που
κυρώθηκε, τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε από τον α.ν. 1587/1950 (ΦΕΚ Α 294),
όπως η παρ. 4 αντικαταστάθηκε από την παρ. 1 του άρθρου 47 του ν. 542/77 (ΦΕΚ
Α 41) και η παρ. 7 προστέθηκε με την παρ. 3 του άρθρου 17 του ν.δ. 3717/1957
(ΦΕΚ Α 131), ορίζεται ότι: «1. Εάν μετά την επίδοσιν της δηλώσεως ματαιωθή η
υπογραφή του συμβολαίου μεταβιβάσεως, ο καταβληθείς φόρος επιστρέφεται ... 4.
Εάν εντός τεσσάρων ετών από της καταρτίσεως του οριστικού συμβολαίου
μεταβιβάσεως ακυρωθή τούτο ένεκεν ελαττώματος αφορώντος εις τας νομικάς
σχέσεις του πωλητού προς το ακίνητον ή ένεκεν άλλων εξαιρετικών λόγων, δεν
επιβάλλεται φόρος μεταβιβάσεως δια την ακύρωσιν, ο δε επί της αρχικής
μεταβιβάσεως φόρος περιορίζεται εις το ήμισυ του αναλογούντος τοιούτου επί της
αγοραίας αξίας του ακινήτου. Τυχόν επί πλέον καταβληθείς ή βεβαιωθείς φόρος
επιστρέφεται ή εκπίπτεται κατά περίπτωσιν. 6. Δια την επιστροφήν του φόρου επί
των περιπτώσεων των προηγουμένων παραγράφων απαιτείται αίτησις του
δικαιούχου προς τον αρμόδιον δια τον φόρον μεταβιβάσεως οικονομικόν έφορον,
ήτις δέον να υποβληθή: Α) ... Β) εντός εκατόν είκοσι (120) ημερών από της ημέρας:
α) ... β) ... γ) της ακυρώσεως του συμβολαίου ... 7. Εάν η πράξις μεταβιβάσεως δεν
μετεγράφη εις τα οικεία βιβλία μεταγραφών ένεκα παρεμβληθέντος νομικού
κωλύματος περί την μεταγραφήν και ακυρωθεί αύτη εντός έτους από της συντάξεως
της δικαστικώς, δεν επιβάλλεται φόρος μεταβιβάσεως δια την ακύρωσιν και
επιστρέφεται ο κατά την κατάρτισιν του ακυρουμένου συμβολαίου καταβληθείς φόρος
μεταβιβάσεως. Δια την επιστροφήν του φόρου απαιτείται συν τη αιτήσει τη
προβλεπομένη υπό της παραγράφου 6 του άρθρου 16 του ρηθέντος νόμου να
υποβληθή βεβαίωσις ότι δεν μετεγράφη η αρχική πράξις και ότι επί του δια ταύτης
μεταβιβαζομένου ακινήτου υφίστατο νομικόν ελάττωμα, ως και δικαστική απόφασις
ακυρώσεως της πράξεως». Η τελευταία διάταξη της παρ. 7 εφαρμόζεται στις
περιπτώσεις, κατά τις οποίες υφίσταται νομικό ελάττωμα της μεταβιβαστικής
πράξεως, εξαιτίας του οποίου δεν χώρησε μεταγραφή αυτής στα οικεία βιβλία
μεταγραφών, υπό την προϋπόθεση ότι, αναγνωρίστηκε η ακυρότητα αυτής ή αυτή
ακυρώθηκε (η μεταβιβαστική πράξη) μέσα σε 1 έτος από τη σύνταξη της,
αποκλειστικά με τη δικαστική οδό. Εξάλλου, κατά την έννοια της ίδιας διάταξης, αν το
πιο πάνω νομικό ελάττωμα, ένεκα του οποίου δεν έγινε η μεταγραφή, προκύπτει από
τη δικαστική απόφαση σχετικά με την αναγνώριση της ακυρότητας της πράξεως ή
την ακύρωση αυτής, δεν απαιτείται η υποβολή ιδιαίτερης βεβαίωσης για την ύπαρξη
αυτού (ΣτΕ 2364/1983). Περαιτέρω, με την παρ. 6 του άρθρου 24 του ν. 1829/1989
(ΦΕΚ Α 2) ορίστηκε ότι: «Οι διατάξεις των παραγράφων 1, 4 και 5 του άρθρου 16 του
α.ν. 1521/1950 εφαρμόζονται και στις περιπτώσεις ματαίωσης ή ακύρωσης
πλειστηριασμού». Από τη γραμματική διατύπωση της διάταξης της παρ. 7 του άρθρ.
16 του ν. 1587/50 στην οποία αναφέρεται ο ευρύς όρος «μεταβιβαστική πράξη», αντί
του όρου «συμβόλαιον», ο οποίος αναφέρεται στις προηγούμενες παραγράφους του
άρθρου 16, συνάγεται ότι η εν λόγω παράγραφος 7 πρέπει να θεωρηθεί εφαρμοστέα
εξαρχής, πριν την έναρξη ισχύος της διάταξης του άρθρου 24 του ν. 1828/89, και
στην περίπτωση μη μεταγραφής περίληψης της κατακυρωτικής εκθέσεως του
πλειστηριασμού, η οποία και αποτελεί τη μεταβιβαστική πράξη στην περίπτωση
κτήσεως ακινήτου σε πλειστηριασμό, η δε διάταξη του άρθρου 24 του ν. 1828/89,
ανεξαρτήτως του γεγονότος ότι ρητώς επεκτείνει την εφαρμογή των παρ. 1, 4 και 5
του άρθρου 16 του ν. 1587/50 και στις περιπτώσεις ακυρώσεως αναγκαστικού
πλειστηριασμού, η οποία είχε αποκλεισθεί με βάση την ερμηνεία στην οποία είχε
προβεί το Α.Ε.Δ. με την υπ’ αριθμ. 13/83 απόφαση του, πάντως, συνηγορεί υπέρ της
βουλήσεως του νομοθέτη οι ρυθμίσεις του α.ν. 1587/1950 αναφορικά με την εκούσια

514

μεταβίβαση ακινήτων να εφαρμόζονται και επί των δυνάμει αναγκαστικού
πλειστηριασμού μεταβιβαζόμενων ακινήτων…» (ΣτΕ 825/2009, ΝΟΜΟΣ).

Η ΜΗ ΔΗΛΩΣΗ ΤΗΣ ΑΛΗΘΟΥΣ ΑΞΙΑΣ ΕΙΝΑΙ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΗ ΠΑΡΑΒΑΣΗ
ΚΑΙ ΟΧΙ ΠΟΙΝΙΚΟ ΑΔΙΚΗΜΑ

«…Κατά το άρθρο 13 του Α.Ν. 1704/1939 όλες οι απαιτήσεις προσώπων μονίμως
εγκατεστημένων στην αλλοδαπή εκτελεστές δε στην Ελλάδα θεωρούνται
δεσμευμένες. Η πληρωμή των εκάστοτε ληξιπρόθεσμων απαιτήσεων, οποτεδήποτε
πραγματοποιούμενη, γίνεται υποχρεωτικώς δια καταθέσεως του οφειλομένου ποσού
σε Τράπεζα στην Ελλάδα ή στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, πιστουμένου
ιδίου δεσμευμένου λογαριασμού εκάστου δικαιούχου. Η κατάθεση αυτή θεωρείται ως
γενόμενη αντί καταβολής προς τον δικαιούχο, ο δε οφειλέτης θεωρείται τιουτοτρόπως
ότι νομίμως εξώφλησε την σχετική οφειλή. Από την ανωτέρω διάταξη συνάγεται, ότι
κατατεθέντος σε Τράπεζα ή στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων του
περιεχομένου χρηματικής απαιτήσεως, εκπληρούται η περιεχόμενη στο ως άνω
άρθρο 13 του ΑΝ 1704/1939 επιταγή του νομοθέτη και ο επιδιωκόμενος δι' αυτής
γενικώτερος σκοπός, δηλαδή, ο έλεγχος των εκτελεστέων στην Ελλάδα απαιτήσεων
μονίμως εγκατεστημένων στην αλλοδαπή προσώπων, υπό των απώτερο σκοπό της
απαγορεύσεως εξαγωγής δραχμών και εντεύθεν εμπορίας αυτών στην αλλοδαπή, η
οποία συνεπάγεται την εξασθένηση της κτητικής αξίας της ημεδαπής νομισματικής
μονάδας. Εξάλλου, κατά το άρθρο 1 παραγρ. 1 ν. 1587/1950 "περί κυρώσεως,
τροποποιήσεως και συμπληρώσεως του A.N. 1521/1950", εφ’ εκάστης εξ επαχθούς
αιτίας μεταβιβάσεως ακινήτου επιβάλλεται φόρος επί της αξίας αυτού, κατά δε την
παράγραφο 4 του άρθρου 4, ως αξίας, επί της οποίας επιβάλλεται ο φόρος, λογίζεται
η αγοραία τοιαύτη, την οποία έχει το ακίνητο κατά την ημέρα της μεταβιβάσεως.
Περαιτέρω, στο άρθρο 3 του ίδιου νόμου, καθορίζεται ο τρόπος εξευρέσεως της
αγοραίας αυτής αξίας (ήδη ισχύουν σχετικώς και οι νόμοι 1249/1982 και 1473/1984),
στο δε άρθρο 7 καθιερώνεται υποχρέωση των συμβαλλομένων προς κοινή δήλωση
τους περί της αγοραίας αυτής αξίας του ακινήτου, ασχέτως δε της συμβατικής αξίας.
Εκ τούτων έπεται, ότι η φορολογική εκτίμηση της αξίας των ακινήτων,
πραγματοποιούμενη προς τον σκοπό εξευρέσεως του αντιστοιχούντος φόρου
μεταβιβάσεως, είναι άσχετη προς την αληθή κατά την σύμβαση εκτίμηση της αξίας
αυτής, ήτοι, προς το πραγματοποιηθέν δια της πωλήσεως τίμημα. Η μη δήλωση δε
απο τους συμβαλλομένους της αληθούς αξίας του ακινήτου, συνεπάγεται πλημμελή
μόνο εκπλήρωση της εκ του άρθρου 7 παραγρ. 1 του ΑΝ 1587/1950 φορολογικής
ενοχής, δεν συνιστά όμως και παράβαση της εκ του άρθρου 13 του ΑΝ 1704/1939
δημοσίου δικαίου ενοχής προς δήλωση και κατάθεση στην Τράπεζα της Ελλάδος
των αναφερομένων στο άρθρο αυτό απαιτήσεων η οποία υφίσταται μόνον, εάν η εν
λόγω δήλωση ή κατάθεση δεν αναφέρεται στο αληθές ύψος της καθορισθείσας δια
της συμβάσεως απαιτήσεως, όχι δε και εάν η εν λόγω δήλωση δεν αντιστοιχεί προς
την αντικειμενικήν ή αγοραία αξίας του ακινήτου…» (ΒουλΣυμΠλημΑθηνών
2399/1994 ΑρχΝομ 1994, τ. ΜΕ, σελ. 608).

ΠΟΙΟΝ ΒΑΡΥΝΕΙ Ο ΦΟΡΟΣ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ

«…Κατά το άρθρο 5 παρ. 1 του ν. 1587/1950 "περί κυρώσεως τροποποιήσεως και
συμπληρώσεως του υπ' αριθμ. 1521/1950 αναγκαστικού νόμου περί φόρου
μεταβιβάσεως ακινήτων" όπως το πρώτο εδάφιο του αντικαταστάθηκε από το άρθρο
14 παρ. 6 του ν. 1882/1990. Ο φόρος μεταβιβάσεως που αναλογεί στο τίμημα
μεταβιβάσεως, που αναγράφεται στο συμβόλαιο, βαρύνει τον αγοραστή. Ο φόρος
μεταβιβάσεως ο αναλογών επί της διαφοράς μεταξύ αξίας και τιμήματος
μεταβιβάσεως και οι προσαυξήσεις του άρθρου 9 του παρόντος βαρύνουν τον
αγοραστήν, νοουμένου ως τοιούτου και του υπερθεματισμού επί ματαβιβάσεων δια

515

πλειστηριασμού. Κατά την προσθήκην του άρθρου 2 παρ. 8 του ν. 3104/1954, κατ'
εξαίρεση, σε περίπτωση κατά την οποίαν δια της μεταβιβάσεως πλοίου ή μεριδίου
αυτού επέρχεται και ταυτόχρονος αλλαγή της σημαίας, ο κατά τα ανωτέρω φόρος και
οι προσαυξήσεις βαρύνουν τον πωλητήν. Εις το άρθρο 7 παρ. 6 εδ. α του ίδιου
νόμου, μετά την αντικατάσταση του από το άρθρο 20 παρ. 4 του ν. 1731/1987,
ορίζεται ότι "Σε περιπτώσεις εκούσιων και δικαστικών πλειστηριασμών όπως και σε
περιπτώσεις αναγκαστικής λόγω χρέους μεταβιβάσεως ακινήτου ή πλοίου η δήλωση
επιδίδεται από τον υπερθεματιστήν μέσα σε πέντε εργάσιμες ημέρες από τη
διενέργεια του πλειστηριασμού και πάντως πριν από τη σύναψη της περιλήψεως της
κατακυρωτικής εκθέσεως". Εις το δεύτερο εδάφιο της ίδιας παραγράφου, το οποίο
όμως καταργήθηκε από της 17.12.1990 με το άρθρο 7 παρ. 5 του ν. 1914/1990
ορίζετο ότι "ο αναλογών φόρος καταβάλλεται υπό τούτου παρακρατούμενος εκ του
επιτευχθέντος εκπλειστηριάσματος δια λογαριασμόν του υπόχρεου πωλητού. Ο
οφειλόμενος επί πλέον, λόγω τυχόν μείζονος αγοραίας αξίας του ακινήτου, βαρύνει
αποκλειστικώς τον υπερθεματιστήν". Από τις διατάξεις αυτές, από τις οποίες η μεν
του άρθρου 5 καθορίζουν τα πρόσωπα που υπόκεινται σε φόρο μεταβιβάσεως
ακινήτων, ενώ η του εδαφίου 2 της παρ. 6 του άρθρου 7 ρυθμίζει ειδικώς θέμα που
αφορά τον πίνακα κατατάξεως των δανειστών επί αναγκαστικού πλειστηριασμού,
προκύπτει ότι επί πλειστηριασμών ακινήτων, που έγιναν υπό την ισχύν του εδαφίου
β' της έκτης παραγράφου του άρθρου 7 του ν. 1587/1950, ήτοι μέχρι της 17.12.1990,
από το εκπλειστηρίασμα που επιτεύχθηκε από την εκπλειστηρίαση ακινήτου ο φόρος
μεταβιβάσεως, που αναλογεί στο εκπλειστηρίασμα, παρακρατείται απ' αυτό, κατ'
εφαρμογήν του άρθρου 7 παρ. 6 εδ. β του ν. 1587/1950 από τον επί του
πλειστηριασμού υπάλληλο για λογαριασμό του υπόχρεου πωλητού. Ο
υπερθεματιστής βαρύνεται αποκλειστικώς με τον οφειλόμενο επί πλέον φόρο τύχον
μεγαλύτερος αγοραίας αξίας του ακινήτου. Το τελευταίο τούτο προβλέπεται τόσο από
τη διάταξη του άρθρ. 5 παρ. 1 εδ. β’ η οποία, ορίζουσα ως βαρυνόμενον τον
αγοραστήν με τον φόρο μεταβιβάσεως, που αναλογεί στη διαφορά της αξίας και του
τιμήματος, στην έννοια του αγοραστού περιλαμβάνει και τον υπερθεματιστήν. Η
διάταξη του εδαφ. β' της παρ. 6 του άρθρ. 7 του άνω νόμου (ίσχυε μέχρι της ρητής,
κατά τα ανωτέρω, καταργήσεως της και δεν καταργήθηκε από της ισχύος του ν.
1882/1990 (ήτοι από της 23.3.1990) που όρισε ως κανόνα ότι ο φόρος μεταβιβάσεως
βαρύνει τον αγοραστή…» (ΑΠ 282/1994, ΝΟΜΟΣ).

ΕΠΑΝΑΛΗΨΗ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΤΙΚΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ ΚΑΙ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ

«…Κατά την έννοια της διατάξεως του άρθρου 1 του α.ν. 1521/1950 (που κυρώθηκε
με τον ν. 1587/1950 φ. 294), η οποία ορίζει ότι για κάθε μεταβίβαση ακινήτου κ.λπ.
από επαχθή αιτία επιβάλλεται φόρος επί της αγοραίας αξίας του κατά την ημέρα της
μεταβιβάσεως, στο φόρο αυτό υποβάλλεται κάθε οριστική σύμβαση που καταρτίζεται
κατά τους νόμιμους τύπους με σκοπό τη μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία,
χωρίς να ερευνάται η συνδρομή και των υπόλοιπων νόμιμων όρων για τη
μεταβίβαση της κυριότητας. Με την καταβολή δε του φόρου που οφείλεται για την
ανωτέρω σύμβαση εξαντλείται η φορολογική αξίωση του Δημοσίου για τη
συγκεκριμένη μεταβίβαση, στην οποία αφορά η σύμβαση αυτή. Κατά συνέπεια, σε
περίπτωση επαναλήψεως μεταβιβαστικής συμβάσεως μεταξύ των ίδιων προσώπων
ή των καθολικών διαδόχων τους, για την ίδια μεταξύ τους σχέση πωλητή και
αγοραστή και για το ίδιο ακίνητο, στο οποίο αφορούσε η αρχική τυπικά έγκυρη κατά
τα εξωτερικά της στοιχεία σύμβαση, δεν οφείλεται νέος φόρος μεταβιβάσεως, έστω
και αν η επανάληψη γίνεται για τη θεραπεία ελαττώματος που συνεπάγεται
ακυρότητα ή ακυρωσία της αρχικής συμβάσεως, αφού, η ύπαρξη τέτοιου
ελαττώματος, εφόσον δεν ανάγεται στα εξωτερικά τυπικά στοιχεία της συμβάσεως
αυτής, δεν επηρεάζει την υποχρέωση καταβολής του φόρου μεταβιβάσεως. Αν όμως
μεσολάβησε ακύρωση ή αναγνώριση της ακυρότητας της αρχικής συμβάσεως,
δικαστικώς ή κατ’ άλλο νόμιμο τρόπο, η επανάληψη της, η οποία στην περίπτωση

516

αυτή αποτελεί σύναψη νέας, αυτοτελούς συμβάσεως για τη μεταβίβαση του ακινήτου,
υπόκειται σε φόρο κατά την ανωτέρω διάταξη (βλ. ΣτΕ 2118/1987, 3383/1984,
4322/1995). Ειδικότερα, στην περίπτωση της διαφοροποιήσεως των ποσοστών
συνιδιοκτησίας που αντιστοιχούν σε ακίνητο και του συνολικού εμβαδού του ακινήτου
αυτού, δεν πρόκειται περί της αυτής μεταβιβάσεως αλλά περί μεταβιβάσεως άλλων
κατά τα βασικά προσδιοριστικά στοιχεία ακινήτων (συνολική έκταση, ποσοστό
συνιδιοκτησίας) και επομένως πρόκειται για νέα μεταβίβαση υποκείμενη σε φόρο.
Δεν ασκεί δε επιρροή το ότι τόσο το αρχικώς όσο και το τελικώς μεταβιβαζόμενο
ποσοστό του ακινήτου σε τετραγωνικά μέτρα παραμένει το αυτό, αφού πάντως τα
τετραγωνικά αυτά μέτρα αφορούν διαφορετικό ποσοστό, διαφορετικού ακινήτου…»
(ΣτΕ 87/2000 ΔΔίκη 2003, σελ. 431, ΝΟΜΟΣ).

ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΥΡΩΘΕΙΣΗΣ ΔΩΡΕΑΣ

«…Στο άρθρο 42 παρ. 1 του ν.δ/τος 118/1973 (Κώδιξ Φορολογίας κληονομιών,
δωρέων, προικών και κερδών εκ λαχείων (φ. 202 Α'), οι διατάξεις του οποίου
εφαρμόζονται και για τη φορολογία γονικών παροχών, σύμφωνα με το εδάφιο γ' της
παρ. 1 του δεύτερου άρθρου του ν. 129/1983 (φ. 25 Α) ορίζεται ότι: « 1. Δωρεαί εν
ζωή κατά πλήρη κυριότητα Α) Ακυρούμενοι ή αναγνωριζόμενοι δια τελεσιδίκου
δικαστικής αποφάσεως ως άκυροι εν όλω ή εν μέρει, ή νομίμως ανακληθείσαι
λογίζονται και φορολογούνται ως δωρεαί επικαρπίας των δωρηθέντων δια του
χρόνου από της παραδόσεως τούτων μέχρι της τελεσιδικίας της αποφάσεως,
γενομένης νέας εκκαθάρισης κατά το άρθρο 100». Εξάλλου στο άρθρο 100 του ιδίου
Κώδικα ορίζεται ότι: «Εις πάσαν περίπτωσιν, καθ’ ην βάσει των διατάξεων του
παρόντος μεταβάλλεται η φορολογική υποχρέωσις τινός, ενεργείται νέα εκκαθάρισις
του αναλογούντος φόρου, υρό του Οικονομικού Εφόρου οίκοθεν, ή επί τη αιτήσει του
εκ φόρου υπόχρεου» …σε περίπτωση ακύρωσης της γονικής παροχής με τελεσίδικη
δικαστική απόφαση μεταβάλλεται η πραγματική βάση της φορολογικής εγγραφής η
φορολογική υποχρέωση, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 42 παρ. 1 του ν.δ.
118/73, πρέπει να διαταχθεί νέα εκκαθάριση του φόρου με βάση τα διαταχθέντα με
την προαναφερόμενη απόφαση του Εφετείου Δωδεκανήσου…» (ΔΠΡόδου 106/2003,
ΝΟΜΟΣ).

ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΟ ΚΑΙ ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ

«…Στο Ν.Δ. 118/1973 «Περί Κωδικός φορολογίας κληρονομιών κ.λπ.» (Α' 202)
ορίζεται, μεταξύ άλλων, ότι «η φορολογική υποχρέωσις γεννάται κατά τον χρόνον
θανάτου του κληρονομουμένου» (άρθρο 5 παρ.1) και ότι «ως αξία των αντικειμένων
της κτήσεως διά τον υπολογισμόν του φόρου λαμβάνεται η κατά τον χρόνον της
γενέσεως της φορολογικής υποχρεώσεως αγοραία αξία [...]» (άρθρο 9 παρ.1). Εξ
άλλου, στην παράγραφο 1 του άρθρου 41 του Ν. 1249/1982 (Α 43), όπως
τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 παρ. 1 του Ν. 1473/1984 (Α' 127), ορίζονται τα εξής:
«Για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων που μεταβιβάζονται με
αντάλλαγμα ή αιτία θανάτου, [...] λαβαίνονται υπόψη οι τιμές εκκίνησης, που είναι
καθορισμένες από πριν κατά ζώνες ή οικοδομικά τετράγωνα και κατ' είδος ακινήτου,
όπως αστικό ακίνητο, μονοκατοικία, διαμέρισμα, κατάστημα, αγρόκτημα και άλλα. Οι
τιμές εκκίνησης αυξάνονται ή μειώνονται ποσοστιαία, ανάλογα με τους παράγοντες
που επηρεάζουν αυξητικά ή μειωτικά την αξία των ακινήτων, όπως για τα
διαμερίσματα η παλαιότητα, η θέση στο οικοδομικό τετράγωνο ή στον όροφο της
πολυκατοικίας, για τα καταστήματα η εμπορικότητα του δρόμου, [...] για τα
αγροκτήματα η καλλιεργητική αξία, [...] και άλλα. Οι τιμές εκκίνησης και οι
συντελεστές αυξομείωσης τους θα καθορίζονται με αποφάσεις του Υπουργού των
Οικονομικών, μετά από εισήγηση Επιτροπών που θα αποτελούνται από
οικονομικούς υπαλλήλους, μηχανικούς του Υπουργείου Δημοσίων Έργων,

517

εκπροσώπους της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, εκπροσώπους του Τεχνικού
Επιμελητηρίου Ελλάδας και άλλα πρόσωπα που διαθέτουν ειδικές γνώσεις ή
ιδιάζουσα εμπειρία [...]». Περαιτέρω, κατά την παράγραφο 6 του αυτού άρθρου 41, η
οποία προσετέθη με το άρθρο 14 παρ. 3 του Ν. 1473/1984, «Σε περίπτωση
μεταβίβασης ακινήτων με αντάλλαγμα ή αιτία θανάτου [...] ο φορολογούμενος
αναγράφει στην οικεία φορολογική δήλωση την κατά τις παραγράφους 1 [...] του
παρόντος άρθρου οριζόμενη αξία τους, με βάση την οποία βεβαιώνεται ο φόρος που
αναλογεί. Αν ο υπόχρεος σε φόρο θεωρεί την προκαθορισμένη αξία μεγαλύτερη από
την αγοραία έχει το δικαίωμα, μέσα σε προθεσμία είκοσι (20) ημερών από της
υποβολής της δήλωσης του, να ζητήσει με προσφυγή τον προσδιορισμό της αξίας
από το αρμόδιο Διοικητικό Πρωτοδικείο [...]. Σε περίπτωση που δεν αμφισβητηθεί η
προκαθορισμένη αξία, ο Οικονομικός Έφορος ελέγχει την ακρίβεια των δηλώσεων
μόνον όσον αφορά τα προσδιοριστικά στοιχεία των ακινήτων σύμφωνα με τα οποία
διαμορφώνεται η αξία τους.[...]». Τέλος, κατ" εξουσιοδότηση του ανωτέρω άρθρου 41
του Ν. 1249/1982 εκδόθηκε η υπ' αριθ. Κ.3958/πολ. 173/10.6.1988 απόφαση του
Υπουργού Οικονομικών («Τροποποίηση, βελτίωση και κωδικοποίηση όλων των
διατάξεων που αφορούν τη φορολογητέα αξία μεταβιβαζόμενων για οποιαδήποτε
αιτία ακινήτων εντός σχεδίου και τους συντελεστές που εφαρμόζονται για τη
διαμόρφωση τους, κατά το αντικειμενικό σύστημα», Β' 397). Στην παράγραφο 10 του
άρθρου 2 της εν λόγω απόφασης ρυθμίζεται το ζήτημα της επίδρασης στην
προκαθορισμένη αξία ακινήτου τού χαρακτήρα του ως διατηρητέου και ορίζονται τα
εξής: «Αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο έχει χαρακτηρισθεί ολόκληρο ως διατηρητέο,
έστω και αν επιτρέπονται σ' αυτό επισκευές ή διαρρυθμίσεις ή ενισχύσεις της
φέρουσας κατασκευής του κτιρίου, για τον προσδιορισμό της αξίας του εφαρμόζεται
μειωτικός συντελεστής 0,70. Ο μειωτικός συντελεστής δεν εφαρμόζεται όταν έχουν
κηρυχθεί ως διατηρητέα μόνο τα μορφολογικά στοιχεία του κτίσματος (διατήρηση
όψεων, εξωστών κ.λπ.) ή όταν έχει κηρυχθεί διατηρητέος ολόκληρος ο οικισμός. Η
κήρυξη ενός ακινήτου ως διατηρητέου αποδεικνύεται με την προσκόμιση βεβαίωσης
της αρμόδιας υπηρεσίας, από την οποία πρέπει να προκύπτει η έκδοση και μη
ανάκληση του οικείου διατάγματος ή απόφασης.»…» (ΣτΕ 883/2005 ΔΔίκη 2006, τ.
18, σελ. 1277, ΝΟΜΟΣ).

518