Ein spannendes Dokument für jeden Bauherren und Planer: Der Be­bau­ungs­plan. Lt. Wikipedia ist der Be­bau­ungs­plan ein Instrument der räumlichen Planung in Deutschland. Er enthält die rechts­verbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung eines Teils eines Gemeinde­gebiets und bildet die Grundlage für weitere, zum Vollzug des Bau­gesetzbuches (BauGB) erforderliche Maßnahmen (§ 8 Abs. 1 BauGB).

Also in Kurz: An den hat man sich zu halten, und er regelt was man so bauen (oder auch nicht) darf, jeweils für das Gebiet für das der Be­bau­ungs­plan gilt.

„Unser“ Be­bau­ungs­plan

Unser Plan ist der 8. für die Ge­mark­ung in der wir bauen, und auf der Seite der Stadt Fulda zu finden. Achtung, ist ein 16 MB grosses PDF!

Insgesamt 92 Seiten, hier hat sich jemand richtig Arbeit gemacht, und ein gar nicht mal so trockener Lese­stoff. Ja, ich hab den einmal komplett durch, ich will ja wissen was auf mich zukommt.

Wobei ein Groß­teil des Dokumentes Detail­erklärungen, Umwelt­bericht, Begründung, Lärm­gutachten und all sowas ist.

Die wichtigen Details

All die ganzen Seiten mit den Details sind aber quasi „nur“ Beiwerk. Das wirklich wichtige findet sich direkt auf der ersten Seite. Zum einen ein Plan mit den genauen Lagen und den Ein­teil­ungen dazu was in den jeweiligen Ab­schnitten für eine bau­liche Nutzung vorgesehen ist.

WA1, WA2, WA3 und WA4

Das ist die Auf­teilung des Ge­bietes in die „WA1“ bis „WA4“ Ge­biete. Relativ einfach, Karte unten rechts hat das Feld mit der Auf­lösung: Fest­legung bzw. Maß der bau­lichen Nutz­ung. Wie­viele Geschosse muss man mindestens haben, wie­viele dürfen es max­imal sein. Wie hoch darf das Ge­bäude max­imal werden, wie­viel Fläche des Grund­stückes darf über­baut werden, welcher Art dürfen die Gebäude sein und wie sieht es mit dem Dach aus.

Wir liegen in WA1, dem­zu­folge müssen wir 2 Voll­geschosse bauen und dürfen ein Staffel­geschoss als drittes haben (aber müssen nicht). Ins­gesamt darf unser Ge­bäude die 10 Meter Gie­bel­höhe nicht über­schreiten, und wir müssen ein Flach­dach mit maximal 5° Dach­neigung planen. Unsere GRZ ist 0,3 - d.h. wir dürfen maximal 30% unseres Grund­stückes bebauen, der Rest muss Grün­fläche bleiben. Aber Achtung, in die Be­rech­nung fliesst nicht nur das Haupt­gebäude sondern auch Neben­gebäude und gepflasterte Wege mit ein!

Gebäudehöhe

Wer jetzt aber denkt „Ah, 10m, alles klar, höher geht nicht“ - liegt falsch. Ab­weich­ungen von diesem gen­erel­len sind mög­lich und stehen in den „Text­lichen Fest­setz­ungen“. Hier können z.b. PV An­la­gen, tech­nische Auf­bauten für Aufzüge und Trep­pen­häuser die Höhe um 1.50m über­schrei­ten.

Textliche Festsetzungen

Die sind das tat­sächliche Salz in der Suppe. Hier stehen de­tail­liert die Vor­gaben an die man sich halten muss. Die unter­scheiden sich und sind spezifisch für den je­weiligen Be­bau­ungs­plan. Ich hab mal ver­sucht alles auf­zu­schrei­ben was für uns wichtig ist.

• WA1, 2 Voll­geschos­se Pflicht, 1 Staffel­geschoss möglich. GRZ 0,3

• Ober­kante Fertig­fuss­boden höchstens 60cm über dem un­ter­en Bezugs­punkt. Bezugs­punkt ist die Gebäude­mitte zum Fahr­bahn­rand der parallel ver­lauf­enden Straße.

• Das Haus muss para­llel zu den Grenzen des Bau­fensters errichtet werden (parallel zur Strasse).

• Für Grenz­flächen von Garagen wird, ab­weich­end zur HBO, als Gelände­höhe die Erschließungs­strasse als na­tür­liches Ge­lände an­genom­men.

• Im Vor­garten ist keine Neben­anlage (Garten­hütte) zu­lässig - aus­ser Ab­fall­sammel­an­lagen (siehe aber auch weiter unten).

• Es darf kein Außen­gerät einer Klima­anlage/Lüftung be­nutzt werden, diese müssen in­tegriert im Haus sein.

• Garagen/Car­ports und Stell­plätze benötigen 5m Ab­stand zur vorderen Grund­stücks­grenze, sind aber auch außer­halb der plan­mäßig über­bau­baren Flächen zu­lässig.

• Maximal 2 Wohn­ein­hei­ten im Haus.

• Das Dach muss als extensiv be­grüntes Gras­-Stauden­dach aus­geführt und lang­fristig er­halten werden, die Ve­ge­tations­schicht muss mindestens 12cm dick sein.

• Stell­plätze/Wege müssen wasser­durch­lässig gebaut sein, sprich Pflaster, Kies­belag und ähnliches.

• Sollten wir mehr als 300m² des Grund­stückes nicht über­bauen, müssen wir einen standort­gerechten Laub­baum auf­stellen.

• Die Fassade darf nur in einem Farb­ton der folgenden Liste gefärbt sein:

  RAL 9001
  RAL 9002
  RAL 9003
  RAL 9006
  RAL 9007
  RAL 9010
  RAL 9016
  RAL 9018

  Ich finde es spannend, wie man bei der Liste an RAL Tönen dann von einer „Weißen Stadt“ sprechen kann. Also RAL9007 mit Graualuminium ist doch schon eher weit vom weiß weg.

Und wer meint das war es schon, die Liste ist ja schon lang, der irrt. Es geht noch or­dentlich wei­ter, selbst die Art der Ein­friedung ist geregelt:

• Ein­fried­ungen sind nur als Hecken aus Laub­ge­hölzen, be­rankte oder in Hecken integrierte Zäune zu­lässig. Zäune müssen einen Mindest­boden­abstand von 10 cm haben. Zäune sind als offene Ein­frie­dungen (Draht­geflechte, Stab­gitter, Streck­metall) mit maximaler Höhe von 1m zu­lässig. Ein­friedungen zur offenen Land­schaft sind als in Hecken integrierte Draht­geflecht­zäune zu gestalten.
• Der Vor­garten muss gärtnerisch an­ge­legt und er­halten werden und darf nicht als Arbeits- oder Lager­fläche be­nutzt werden.
• Abfall­sammel­an­lagen sind in Ge­bäude zu integrieren oder separat ein­zu­hausen, sodass sie von öffent­lichen Flächen aus nicht sicht­bar sind.
• Ab­grabungen an der Straßen­seite sind un­zu­lässig, mit ein paar Aus­nahmen für Ter­rassen, Tief­garagen­zu­fahrten, Keller­treppen, Be­licht­ung eines Keller­geschosses.

Es gibt noch wei­tere Regel­ungen die uns aber nicht direkt betreffen, daher hab ich die nicht aufgeführt. Außer­dem eine ganze Liste an Baum­- und Strauch­arten die zulässig sind.

Niederschlagswasser

Das nächste span­nende ist Nieder­schlags­wasser (umgangs­sprachlich einfach Regen). Ab­lei­tung in Kanäle ist nicht ge­stattet, das muss auf dem Grund­stück versickern, aber da wir sowieso ein begrüntes Flach­dach haben müssen, ist das sowieso erledigt.

Fazit

Wichtig, das einmal komplett durch­ge­gangen zu sein, es sind einige Punkte drin, auf die man un­bedingt achten sollte, sont könnte man Pro­bleme mit der Bau­genehmigung - oder später Probleme mit dem Amt kriegen. Wobei das am stärksten be­einfluss­ende wohl die Pflicht zum integrierten Gerät für die Kühlung/Lüftung als auch der vor­gege­bene Satz an Farben für die Aussen­fassade ist - und für den Architekt/Statiker ganz sicher die Be­rechnung der Lasten mit der ex­tensiven Be­grünung des Flach­daches, das locker 100 bis 150kg an Extra­ge­wicht alleine für die Vegetations­schicht bringt. Dann die Menge Regen die dazu­kom­men kann, da kommt einiges an Extra­gewicht zu­sammen.