37. ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ (ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ)

ΕΝΝΟΙΑ - ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΣΥΣΤΑΣΗΣ

«…Στη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του ν.δ. 1024/1971 "περί διηρημένης
ιδιοκτησίας επί οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου" ορίζεται ότι "εν
τη έννοια του άρθρου 1 του Ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του
Αστικού Κωδικός δύναται να συσταθεί διηρημένη ιδιοκτησία και επί πλειόνων
αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρομένων επί ενιαίου οικοπέδου ανήκοντος εις ένα ή
πλείονας, ως και επί ορόφων ή μερών των οικοδομημάτων τούτων,
επιφυλασσομένων των πολεοδομικών διατάξεων". Από τη διάταξη αυτή προκύπτει
ότι προϋπόθεση για τη σύσταση της κατά τη διάταξη αυτή διαιρεμένης ιδιοκτησίας,
της λεγομένης κάθετης ιδιοκτησίας, είναι η ύπαρξη δύο ή περισσότερων αυτοτελών
οικοδομημάτων είτε ανεγερθέντων ή μελλόντων να ανεγερθούν σε ενιαίο οικόπεδο
που ανήκει σε ένα ή περισσότερους κυρίους, οπότε μπορεί να συσταθεί τέτοια
χωριστή ιδιοκτησία είτε σε ολόκληρο το αυτοτελές οικοδόμημα (απλή κάθετη
συνιδιοκτησία), είτε σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων των αυτοτελών τούτων
οικοδομημάτων, οπότε συνυπάρχει κάθετη συνιδιοκτησία και οριζόντια ιδιοκτησία
(σύνθετη κάθετη συνιδιοκτησία). Και στις δύο περιπτώσεις η κάθετη συνιδιοκτησία
διέπεται κατά τα λοιπά από τις διατάξεις των άρθρων 1 επ. του ν. 3741/1929 και των
άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, οι οποίες ισχύουν απαραλλάκτως και επί της κάθετης
ιδιοκτησίας, διότι ο ανωτέρω ν. 1024/1971 δεν επέφερε καμία μεταβολή στη νομική
κατασκευή του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας, όπως διαμορφώθηκε με τις
ανωτέρω διατάξεις…» (ΑΠ 532/2009, ΝΟΜΟΣ) (ΜΠΘεσ 36664/2007 Αρμ 2009, τ.
ΞΓ, σελ. 1012) «…στην περίπτωση της κάθετης ιδιοκτησίας, υπάρχει
ουσιαστικά μία άτυπη διανομή του οικοπέδου, εφόσον παρά την υφιστάμενη
εξ αδιαιρέτου συγκυριότητα επί του εδάφους, ο κάθε συνιδιοκτήτης έχει το
οικοπεδικό τμήμα που του ανήκει και μπορεί να το διαθέτει χωρίς τη σύμφωνη
γνώμη των άλλων συνιδιοκτητών, οι δε κοινόχρηστοι χώροι, σπάνια
προβλέπονται με μοναδική ίσως εξαίρεση τις διόδους προσπέλασης στα
κτίρια, που βρίσκονται στα ενδότερα του κοινού οικοπέδου και δεν έχουν
άμεση επικοινωνία με τον πλησιέστερο δρόμο (βλ. ΑΠ 25/1999 ΕλΔ 40.341, ΑΠ
421/1997 Ε.Δ.Π. 1998 σελ. 22, Τσετσέκου, Η χωριστή ιδιοκτησία, β' έκδ., παρ. 15
σελ. 89 επ., Βασιλείου, Κάθετη συνιδιοκτησία, σελ. 49 επ., Τσούμα, Η διαιρεμένη
ιδιοκτησία σελ. 22 επ.)…» (ΕφΑιγαίου 105/2002 ΕπΔικΠολ 2005, σελ. 253, ΝΟΜΟΣ)
«…Κάθε ιδιοκτησία (ακριβέστερος είναι ο όρος "κάθετη συνιδιοκτησία", γιατί κάθετη
είναι και η συνήθης κυριότητα του ΑΚ) που προβλέπεται και ρυθμίζεται από το ν.δ.
1024/1971 και από τα άρθρα 25-26 του ν.δ. 1003/1971, είναι η χωριστή κυριότητα σ'
ένα από τα περισσότερα αυτοτελή οικοδομήματα (ή μέρος αυτού) που έχουν
ανεγερθεί σ' ένα ενιαίο οικόπεδο. Αποτελείται και αυτή από δύο στοιχεία, την
αποκλειστική κυριότητα σ' ένα από τα δύο τουλάχιστον αυτοτελή οικοδομήματα (ή
μέρος αυτού) και την αναγκαστική συνιδιοκτησία κατ' ανάλογη μερίδα στο ενιαίο
οικόπεδο, καθώς και τους λοιπούς κοινόκτητους χώρους, πχ. κοινό λεβητοστάσιο…»
(ΠΠΘεσ 290/1993 Αρμ 1993, τ. 47, σελ. 620, ΤΝΠ ΔΣΑ) «…Από τις διατάξεις των
άρθρων 1 § 1 ν.δ. 1024/1971, 1 ν. 3741/1929 και 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει,
ότι οι συστάσεις διαιρεμένων ιδιοκτησιών σε περισσότερα αυτοτελή
οικοδομήματα που έγιναν σε ενιαίο οικόπεδο που ανήκε σε ένα ή
περισσότερους, καθώς και σε ορόφους ή μέρη των οικοδομημάτων αυτών που
κατασκευάστηκαν μέχρι 15.11.1971, οπότε άρχισε να ισχύει το ν.δ. 1024/1971,
είναι έγκυρες εφόσον δεν ακυρώθηκαν αμετάκλητα μέχρι την άνω χρονολογία,
παράγουν δε ως εκ τούτου όλες τις έννομες συνέπειες και διέπονται έκτοτε από
τις διατάξεις των άρθρων 1 επ. ν. 3741/1929 και 1002 και 1117 ΑΚ που ισχύουν

441

απαράλλακτα και σε κάθετη ιδιοκτησία. Από τις ίδιες διατάξεις και εκείνες των
άρθρων 2 § 1, 3, 4, 5, 13 ν. 3741/1929, 2 ν.δ. 1024/1971 και 480 ΚΠολΔ
προκύπτει ακόμη, ότι στην κάθετη ιδιοκτησία ο κύριος κάθε χωριστής οικοδομής
θεωρείται έναντι μεν της πολιτείας συγκύριος του όλου οικοπέδου, έναντι δε του
συνιδιοκτήτη του οικοπέδου και αποκλειστικού κυρίου χωριστής οικοδομής
αποκλειστικός κύριος. Κάθε συνιδιοκτήτης του κοινού οικοπέδου και
αποκλειστικός κύριος χωριστής οικοδομής, αν δεν προκύπτει κάτι άλλο από τη
συστατική πράξη, έχει το δικαίωμα να οικοδομήσει στο χωριστό οικοπεδικό
τμήμα του τόση επιφάνεια, όση αναλογεί στο ποσοστό συγκυριότητάς του στο
όλο ενιαίο οικόπεδο, με τήρηση πάντοτε των πολεοδομικών διατάξεων που
ορίζουν τα ποσοστά δόμησης, κάλυψης του οικοπέδου, καθώς και την
απόσταση μεταξύ των δύο οικοδομημάτων. Έτσι δεν μπορεί να επεκταθεί με
ανοικοδόμηση στο τμήμα του συγκυρίου του, ούτε να καλύψει το ποσοστό που
οφείλει κατά τις σχετικές πολεοδομικές διατάξεις να αφήσει ακάλυπτο και το
οποίο αναλογεί στο εμβαδόν της δικής του ιδιοκτησίας, ούτε να υπερβεί το
συντελεστή δόμησης που αφορά στην αναλογία της οριζόντιας ιδιοκτησίας του.
Τα στοιχεία δε αυτά πρέπει να συντρέχουν κατά το χρόνο της ανοικοδόμησης,
όταν και πραγματώνεται η όλη σε βάρος της άλλης ιδιοκτησίας κατασκευή και
κρίνεται αν ζημιώνεται ο άλλος συνιδιοκτήτης, με βάση τα συμφωνηθέντα και
τους περιορισμούς της πολεοδομικής νομοθεσίας. Περαιτέρω, από τις
συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 1, 2 § 1, 3, 4, 5, 8 § 1, 9 και 13 του ν.
3741/1929, 1002 και 1117 ΑΚ, προκύπτει, ότι με τη συστατική της, οριζοντίως ή
καθέτως, διαιρεμένης ιδιοκτησίας πράξη επιτρέπεται να επιφυλαχθεί, υπέρ ενός
ή περισσότερων ιδιοκτητών οριζοντίως ή καθέτως διαιρεμένων ιδιοκτησιών, το
δικαίωμα επέκτασης της οικοδομής προς τα άνω, προς τα κάτω και προς τα
πλάγια. Στην περίπτωση αυτή, οι οικοδομές που θα ανεγερθούν στο μέλλον
ανήκουν στην αποκλειστική κυριότητα εκείνου υπέρ του οποίου έγινε η
επιφύλαξη του δικαιώματος επέκτασης της οικοδομής. Το κύρος της πράξης, με
την οποία συνιστάται νομότυπα σε ένα ακίνητο διαιρεμένη οριζοντίως ή καθέτως
(υπό την απλή ή σύνθετη μορφή της) ιδιοκτησία δεν εξαρτάται από τη συμφωνία
αυτής προς τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις, ούτε από την ύπαρξη ή μη,
κατά το χρόνο κατάρτισης της συμφωνίας, διαιρεμένων υπό την άνω έννοια
ιδιοκτησιών, δεδομένου ότι είναι επιτρεπτή κατά το νόμο η σύσταση αυτοτελών,
καθέτως ή οριζοντίως, διαιρεμένων ιδιοκτησιών και σε μέρη της οικοδομής που
πρόκειται να κατασκευαστούν μελλοντικά, η δε κατά παράβαση των ισχυουσών
πολεοδομικών διατάξεων σύσταση τέτοιων ιδιοκτησιών επισύρει μόνο τις
προβλεπόμενες από τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις κυρώσεις και δεν
επηρεάζει το κύρος της νομότυπα καταρτισθείσας σχετικής συστατικής
συμφωνίας (ΑΠ 121/2003 και 533/2006). Διαιρεμένη ιδιοκτησία σε ανοικτό χώρο
μπορεί να συσταθεί και με μεταγενέστερη από τη συστατική πράξη συμφωνία
όλων των οροφοκτητών, που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός
πρόκειται να οικοδομηθεί (ΑΠ 725/2002). Σε τέτοια περίπτωση η σύσταση
διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή
διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο
201 ΑΚ). Τέλος, το δικαίωμα αυτό της επέκτασης μπορεί να μεταβιβαστεί (αν το
αποφασίσουν ομόφωνα οι οροφοκτήτες) σε τρίτο μη οροφοκτήτη (ΑΠ 551/1979).
Πρόκειται για μεταβίβαση μέλλουσας οροφοκτησίας και ο τρίτος αποκτά
δικαίωμα προσδοκίας για την κτήση πλήρους δικαιώματος κυριότητας όταν
κτιστεί η οικοδομή…» (ΑΠ 944/2008 Δ' Τμ. ΕλλΔνη 2008, τ. 49, σελ 78, ΑΠ
318/2006 Δ’ Τμ. ΕλλΔνη 2008, τ. 49, σελ. 186, ΕπΔικΠ 2008, σελ.110, ΑΠ
26/2006 ΧρΙΔ ΣΤ/2006, σελ.431, ΕπΔικΠ 2006, σελ. 220, ΑΠ 934/2008 ΧρΙΔ
Θ/2009, σελ. 143) ΤΡΟΠΟΙ ΣΥΣΤΑΣΗΣ «…Συνιστάται δε η κάθετη ιδιοκτησία,
σύμφωνα με το άρθρο 2 του ανωτέρω ν.δ/τος (1024/1971) με μονομερή
δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου του κυρίου του οικοπέδου ή με σύμβαση
μεταξύ όλων των συγκυρίων (ΑΠ 919/1992 ΕΔΠ 1993.166, ΕφΑθ 3555/1997 Δνη

442

39.182, ΕφΘεσ 89/1994 Αρμεν. ΜΗ' 1156) και καταργείται εκτός των άλλων, με την
αναγκαστική, λόγω ρυμοτομίας, απαλλοτρίωση κατ’ εφαρμογήν του σχεδίου πόλεως,
εφόσον όμως η εν λόγω απαλλοτρίωση περιλαμβάνει όλα τα επί του ενιαίου
οικοπέδου υπάρχοντα οικοδομήματα (Μπόσδας, Δνη 28.76) ή τουλάχιστον το μέρος
εκείνο του οικοπέδου, επί του οποίου ανεγέρθηκε ή πρόκειται να ανεγερθεί η
οικοδομή του ενός από τους συγκυρίους (Σπυριδάκης, Οριζόντια και Κάθετη
Ιδιοκτησία, παρ. 125, 126, σελ. 362 επ.)…» (ΕφΑθ 6875/2002 ΕπΔικΠολ 2005, σελ.
42, ΝΟΜΟΣ).

ΠΟΥ ΕΦΑΡΜΟΖΕΤΑΙ

«…Μετά την ισχύ του άρθρου 6 παρ. 2 εδ. α΄ και β¨ του νόμου 2052/1992, η κάθετη
συνδιοκτησία εφαρμόζεται: α) Σε ακίνητα που βρίσκονται μέσα σε εγκεκριμένο σχέδιο
πόλης β) Σε ακίνητα, που βρίσκονται μέσα σε όρια οικισμών με πληθυσμό κάτω από
2.000 κατοίκους (κατά την τελευταία απογραφή), που καθορίζονται με βάση του Π.Δ.
από 24.4.1985 (ΦΕΚ Δ΄ 181/1985) … Σύμφωνα με το από 20/30.8.1985 Π.Δ. (ΦΕΚ
Δ’ 414/1981), ως οικισμός νοείται κάθε διακεκριμένο οικιστικό σύνολο, το οποίο
αναφέρεται στην εκάστοτε τελευταία απογραφή, ως οικισμός με πληθυσμό μέχρι
2.000 κατοίκους, ανεξάρτητα, εάν ο δήμος ή κοινότητα στο οποίο υπάγεται έχει
πληθυσμό μεγαλύτερο από 2.000 κατοίκους … Συμπέρασμα συγγραφέα: α) η
σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με οποιαδήποτε μορφή και εάν εμφανίζεται (ακόμη
και με τη μορφή της σε επαφή ανοικοδόμησης δύο πτερύγων της ίδιας οικοδομής),
σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας σε ακίνητα που βρίσκονται ακόμη και εκτός ορίων
οικισμών, είναι έγκυρη, αφενός μεν διότι με την κατάρτιση της πράξης αυτής δεν
επέρχεται κατάτμηση του ακινήτου (οικοπέδου), το οποίο εξακολουθεί να παραμένει
αδιαίρετο, ανεξαρτήτως της ανοικοδόμησης πάνω σε αυτό χωριστών οικοδομών,
αφού δεν δημιουργούνται δύο ή περισσότερα άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα, αλλά
μόνο χωριστές ιδιοκτησίες με εξ αδιαιρέτου στο οικόπεδο, αφετέρου δε διότι το κύρος
της πράξης αυτής δεν μπορεί να επηρεασθεί από τις τυχόν παραβάσεις των
ισχυουσών πολεοδομικών και άλλων διοικητικών (και όχι ιδιωτικού δικαίου)
διατάξεων…» (Γιάννη Κ. Κωστόπουλου, «ΣΥΣΤΑΣΗ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ.
ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ ΙΔΡΥΣΗΣ ΤΗΣ ΜΕΤΑ ΤΟ Ν. 2052/1992» ΕπΔικΠολ 2005, σελ. 1 επ.).

ΣΥΣΤΑΣΗ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΚΑΙ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΕΣ ΔΙΑΤΑΞΕΙΣ

«…Το κύρος της πράξης, με την οποία συνιστάται νομοτύπως επί ενός ακινήτου
διαιρεμένη οριζοντίως ή καθέτως ιδιοκτησία δεν εξαρτάται από τη συμφωνία αυτής
προς τις κείμενες πολεοδομικές διατάξεις, ούτε από την ύπαρξη ή μη, κατά το χρόνο
της καταρτίσεως της συμφωνίας, διαιρεμένων υπό την ανωτέρω έννοια ιδιοκτησιών,
δεδομένου ότι είναι επιτρεπτή κατά νόμο η σύσταση αυτοτελών καθέτως ή
οριζοντίως διαιρεμένων ιδιοκτησιών και επί μερών της οικοδομής που πρόκειται να
κατασκευαστούν μελλοντικά, η δε κατά παράβαση των ισχυουσών πολεοδομικών
διατάξεων σύσταση τέτοιων ιδιοκτησιών επισύρει μόνο τις προβλεπόμενες από τις
οικείες πολεοδομικές διατάξεις κυρώσεις και δεν επηρεάζει το κύρος της νομοτύπως
καταρτισθείσας σχετικής συστατικής συμφωνίας (ΑΠ 121/2003, ΑΠ 878/1995)…»
(ΑΠ 1993/2008, ΝΟΜΟΣ) «…Από τις διατάξεις των άρθ. 1, 2 παρ. 1, 3, 4 και 13 ν.
3741/1929, 1 παρ. 1 ν.δ. 1024/1971 και 1002, 1117 ΑΚ προκύπτει ότι οι
συνιδιοκτήτες κάθετης ιδιοκτησίας, δηλαδή χωριστής ιδιοκτησίας περισσότερων
οικοδομημάτων σε ενιαίο οικόπεδο, αλλά σε ορισμένα για κάθε συνιδιοκτήτη τμήματα
αυτού, μπορούν κατά την οικοδόμηση σ' αυτά να καλύψουν τόση επιφάνεια όση
αναλογεί στο ποσοστό συγκυριότητάς τους στο όλο οικόπεδο, χωρίς να υπερβαίνουν
το συντελεστή δόμησης που τους αναλογεί κατά τις ισχύουσες πολεοδομικές
διατάξεις. Υπό τους όρους των άρθ. 4 και 13 του άνω πρώτου νόμου όλοι οι
συνιδιοκτήτες μπορούν να ρυθμίσουν με συμφωνίες τους τα δικαιώματα και τις
υποχρεώσεις τους τόσο στα κοινά μέρη που θα καθορίσουν, όσο και στις διαιρεμένες

443

ιδιοκτησίες, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του νόμου αυτού που αποτελούν
ενδοτικό δίκαιο, θεσπίζοντας έτσι υποχρεώσεις και δικαιώματα ή ορισμένη χρήση
των πραγμάτων που δεσμεύει τους διαδόχους τους και ισχύει ανεξάρτητα από τυχόν
παραβίαση των δικαιωμάτων άλλων συνιδιοκτητών ή μείωσης της ασφάλειας της
οικοδομής. Η εγκυρότητα των συμφωνιών αυτών δεν θίγεται από τις εκάστοτε
ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις περί αυθαίρετων κατασκευών, εκτός αν
προβλέπουν ρητώς την απαγόρευση των συμφωνιών αυτών (ΟλΑΠ 380/1977 ΝοΒ
25.1357, ΑΠ 968/1997 ΝοΒ 46.343, ΑΠ 1046/1991 ΕλΔ 33.1179, ΑΠ 360/1977 ΝοΒ
25.1353, ΑΠ 1184/1986 ΝοΒ 35.899, ΕΑ 1944/1994 ΕΔΠ 1994.213)…» (ΕφΑθ
8719/2000 ΕπΔικΠολ 2002, σελ. 120, ΝΟΜΟΣ).

ΚΑΘΕΤΗ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ ΚΑΙ ΠΡΟΣΚΥΡΩΣΗ

«…Με την 87/1978 πράξη προσκύρωσης και αναλογισμού αποζημίωσης λόγω
ρυμοτομίας της Υπηρεσίας Πολεοδομίας Νομαρχίας Δυτικής Αττικής, η οποία
επικυρώθηκε με την 41868/2769/1979 απόφαση της προϊσταμένης της Διεθύνσεως
Πολεοδομίας διαμερίσματος Δυτικής Αττικής, οι οποίες έχουν νόμιμα μεταγραφεί και
προκειμένου να εφαρμοστεί το από 24.1.1936 διάταγμα ρυμοτομίας, υποχρεώνοντο
οι ωφελούμενοι παρόδιοι ιδιοκτήτες να αποζημιώσουν τους ιδιοκτήτες αυτών…σε
εκτέλεση της άνω πράξης προσκύρωσης, καταρτίστηκαν το υπ’ αριθμ. … πωλητήριο
συμβόλαιο προσκυρωτέου τμήματος οικοπέδου. Οι ανωτέρω όμως μεταβιβάσεις
είναι άκυρες, ως αντιβαίνουσες στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων
1002, 1117 του ΑΚ, άρθρο 1 επ. ν. 3741/1929 και ν.δ. 1024/1971, δια των οποίων
ρητά ορίζεται ότι οι ιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομημάτων ή ορόφων οικοδομής είναι
αναγκαστικά συνιδιοκτήτες του ενιαίου οικοπέδου. Ούτε η συμφωνία (σημ. πρόκειται
για έγγραφη συμφωνία με συμβολαιογραφικό έγγραφο) ότι «σε περίπτωση
μελλοντικής προσκύρωσης (εδαφικής) λωρίδας προς την πλευρά της οδού Θ. αυτή
(λωρίδα) θα ανήκει αποκλειστικά στον Δ.Κ…, ο οποίος θα καταβάλει και τις σχετικές
αποζημιώσεις»…, ασκούν στην προκείμενη περίπτωση έννομη επιρροή …, αφού επί
διαιρεμένης ιδιοκτησίας είναι μεν δυνατόν, κατόπιν ιδιαίτερης συμφωνίας των
συνιδιοκτητών να προσδιοριστούν τα δικαιώματα και υποχρεώσεις αυτών επί των
κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών της οικοδομής, πλην όμως δεν είναι
επιτρεπτές συμφωνίες με τις οποίες σκοπείται και πράγματι επέρχεται αποτέλεσμα
απαγορευμένο και αντίθετο από εκείνο που επιδιώκεται με τις σχετικές διατάξεις περί
αναγκαστικής (αδιαίρετης) ιδιοκτησίας αυτών επί του εδάφους, το οποίο ως
οικόπεδο παραμένει ενιαίο ακόμη και στην περίπτωση που προσαυξηθεί
λόγω προσκύρωσης, η οποία έχει πραγματοπαγή χαρακτήρα…(σημείωση:
ακυρώθηκαν συμβόλαια αγοραπωλησίας προσκυρωτέου τμήματος οικοπέδου, με τα
οποία αγόρασε ένας μόνο συνιδιοκτήτης του οικοπέδου, επί του οποίου είχε
συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία) (ΕφΑθ 5769/2007 ΕπΔικΠολ 2008, σελ. 29 επ.).

ΔΙΑΦΟΡΕΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΑΠΟ ΟΡΙΖΟΝΤΙΑ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑ

«…Οριζόντια ιδιοκτησία ή οριζόντια συνιδιοκτησία ή ιδιοκτησία κατ' ορόφους ή
οροφοκτησία που ρυθμίζεται από τις διατάξεις των άρθρων 1002,1117 του ΑΚ,
του ν. 3741/1929 και ν.δ/τα 1024/1971 και 1003/1971, είναι ιδιαίτερη μορφή
κυριότητας πάνω στο ακίνητο, η οποία αποτελείται από δύο στοιχεία, την
αποκλειστική κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα αυτού και την
αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά μέρη του όλου ακινήτου (οικόπεδο,
θεμέλια, εξωτερικοί τοίχοι κλπ). Κάθετη ιδιοκτησία ή κάθετη συνιδιοκτησία που
προβλέπεται και ρυθμίζεται από το ν.δ. 1024/1971, από τα άρθρα 25-26 του ν.δ.
1003/1971, συμπληρωματικά εφαρμοζομένων των διατάξεων 1002,1117 του ΑΚ
και του ν. 3741/1929, είναι η χωριστή κυριότητα σε ένα από τα περισσότερα
αυτοτελή οικοδομήματα (ή σε μέρος αυτού) με αναγκαστική συνιδιοκτησία κατ’
ανάλογη μερίδα στο ενιαίο οικόπεδο και τους λοιπούς κοινόκτητους χώρους (βλ.

444

Απ. Γεωργιάδη, Εμπράγματο Δίκαιο (1991) τομ. I παρ. 661 σελ. 659, παρ. 671
άρθ. 1 σελ. 674). Η κάθετη ιδιοκτησία μπορεί να εμφανισθεί υπό την απλή και τη
σύνθετη μορφή της. Στην απλή, το καθένα από τα περισσότερα οικοδομήματα
που έχουν ανεγερθεί στο ενιαίο οικόπεδο αποτελεί χωριστή ιδιοκτησία ανήκουσα
σε έναν ή περισσότερους από τους συγκυρίους του οικοπέδου, χωρίς να έχει
διαιρεθεί και οριζόντια σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων. Στη σύνθετη, τα
περισσότερα οικοδομήματα που έχουν ανεγερθεί στο ενιαίο οικόπεδο
διαιρούνται και οριζόντια σε ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων κατά το σύστημα
της οριζοντίου ιδιοκτησίας. Η σχέση μεταξύ των συνιδιοκτητών του
οικοδομήματος αφορά τη λειτουργικότητά του, ενώ η σχέση μεταξύ των
συνιδιοκτητών του ενός οικοδομήματος και των συνιδιοκτητών του άλλου αφορά
στο κοινό οικόπεδο. (ΑΠ 1139/1996 ΕλλΔνη 38.621, ΕφΑθ 2721/1996 ΕλΔ
37.1430)…» (ΕφΑθ 7669/2006 ΕλλΔνη 2007, τ. 47, σελ. 912, ΕφΑθ 7461/2005
ΕλλΔνη 2008, τ. 49, σελ. 1522, ΝΟΜΟΣ) «…Η κάθετη διαφέρει από την οριζόντια
ως προς το ότι η μεν οριζόντια προϋποθέτει μία οικοδομή, ενώ η κάθετη
περισσότερες (τουλάχιστον δύο) οικοδομές, κτισμένες στο ενιαίο οικόπεδο. Ακόμη,
αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας (του κυρίου από τα δύο στοιχεία που
απαρτίζουν την οριζόντια και την κάθετη ιδιοκτησία) είναι, στην οριζόντια όροφος της
οικοδομής ή διαμέρισμα αυτού, ενώ στην κάθετη μία από τις περισσότερες οικοδομές
ή διαμέρισμα αυτής (Απ. Γεωργιάδη, Εγχειρ. Εμπρ.Δικαίου, 1983, τ. Γ, σελ. 420 επ.,
ΕφΝαυπλ 264/1990 Δνη 32(1991)1327)…» (ΠΠΘεσ 290/1993 Αρμ 1993, τ. 47, σελ.
620, ΤΝΠ ΔΣΑ) (ΕφΛάρ 179/2007, ΝΟΜΟΣ).

ΚΟΙΝΑ ΜΕΡΗ - ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΣΥΝΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ

«…Από την πιο πάνω διάταξη του ν. 1024/1971 και τις διατάξεις των άρθρων 1, 2
παρ. 1, 3, 4, 13 ν. 3741/1929, 1002, 1108 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι υπό τους
όρους των άρθρων 4 και 13 του νόμου όλοι οι ιδιοκτήτες και συνιδιοκτήτες αυτοτελών
οικοδομημάτων, που υπάγονται στις διατάξεις της κάθετης καθώς και της οριζόντιας
ιδιοκτησίας, μπορούν με την αρχική συστατική πράξη (Κανονισμός) ή με ιδιαίτερες
συμφωνίες μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών να κανονίσουν τα δικαιώματα και
υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας τόσο στα κοινά μέρη που θα καθορίσουν, όσο και
στις διαιρεμένες ιδιοκτησίες κατά παρέκκλιση των διατάξεων του νόμου αυτού που
αποτελούν ενδοτικό δίκαιο. Αν δε με τον κανονισμό απαγορεύεται η ενέργεια από
τους συνιδιοκτήτες μεταβολής στα κοινά μέρη, η απαγόρευση αυτή δεσμεύει όλους
τους συνιδιοκτήτες, ακόμη και αν από την απαγορευμένη ενέργεια δεν
παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών ή των οικοδομημάτων, ούτε
μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους (ΑΠ 115/2003). Γι αυτό δεν είναι αναγκαία
η έρευνα των προϋποθέσεων τούτων για να κριθεί αν έλαβε χώρα ανεπίτρεπτη, ως
αντικείμενη στον κανονισμό, ενέργεια συνιδιοκτήτη όταν επιδιώκεται να αρθεί η
παράνομη αυτή κατάσταση που δημιουργήθηκε. Τέλος, με την συμφωνία όλων των
συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και μεταγραφή, μπορεί να
παραχωρηθεί η αποκλειστική χρήση ενός κοινόκτητου πράγματος σε ένα ή
περισσότερους συνιδιοκτήτες με αντίστοιχο αποκλεισμό άλλων. Στην τελευταία όμως
περίπτωση το παρεχόμενο στον ιδιοκτήτη δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης
κοινόκτητου πράγματος της οικοδομής δεν περιέχει και εξουσία άρσεως του
προβλεπόμενου προορισμού αυτού (ΑΠ 847/2001)…» (ΑΠ 532/2009, ΤΝΠ ΔΣΑ)
«…από τις διατάξεις των άρθρων 2 παρ. 1, 3 παρ. 2, 4 παρ. 1, 5 περ. α’ 13 του ν.
3741/1929, 25, 26 του ν.δ. 1003/1971, 1, 2, 3 του ν.δ. 1024/1971, 785, 787, 790,
1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι, στην περίπτωση συστάσεως χωριστής κυριότητας
επί πλειόνων αυτοτελών οικοδομημάτων ανεγειρόμενων επί ενιαίου οικοπέδου
(κάθετης ιδιοκτησίας), η οποία είναι έγκυρη ακόμη και αν έγινε πριν από την έναρξη
ισχύος του ν.δ. 1024/1971 (15-11-1971), μπορεί με τη συστατική πράξη ή με
ιδιαίτερη συμφωνία των συνιδιοκτητών, η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό
έγγραφο και μεταγράφεται, να ορισθεί ότι το τμήμα του εδάφους στο οποίο

445

ανεγείρεται η αυτοτελής οικοδομή και ο χώρος που την εξυπηρετεί δεν θα είναι
κοινόχρηστα μέρη, αλλά θα ανήκουν στην αποκλειστική χρήση του κυρίου της
αυτοτελούς οικοδομής. Η δικαιοπρακτική αυτή ρύθμιση της χρήσεως του εδάφους
μπορεί να τροποποιηθεί, κατ’ αρχήν μόνο, με νέα απόφαση της παμψηφίας των
συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού
εγγράφου και να μεταγραφεί. Κατ’ εξαίρεση, η τροποποίηση αυτή μπορεί να γίνει με
απόφαση του δικαστηρίου, στο πλαίσιο της συμπληρωματικής και διορθωτικής
λειτουργίας του άρθρου 288 ΑΚ, το οποίο έχει εφαρμογή σε όλο τον χώρο του
ιδιωτικού δικαίου και αναφέρεται σε κάθε είδους ενοχές, είτε αυτές πηγάζουν από
δικαιοπραξία είτε από τον νόμο. Με βάση έτσι τα προβλεπόμενα στη διάταξη αυτή
κριτήρια της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, μπορεί με απόφαση του
δικαστηρίου να τροποποιηθεί η ως άνω δικαιοπρακτική ρύθμιση, όταν, λόγω
μεταβολής των συνθηκών, εξέλιπε το αντικειμενικό δικαιοπρακτικό της θεμέλιο, ιδίως
δε όταν η ρύθμιση αυτή δημιουργεί τον κίνδυνο αδυναμίας ομαλής λειτουργίας της
κάθετης ιδιοκτησίας…» (ΑΠ 937/2008, ΝΟΜΟΣ) «…Όλοι οι ιδιοκτήτες και
συνιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομημάτων, που υπάγονται στις διατάξεις της
κάθετης, καθώς και της οριζόντιας ιδιοκτησίας, μπορούν με την αρχική
συστατική πράξη (κανονισμός) ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των
συνιδιοκτητών να κανονίσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της
συνιδιοκτησίας τόσο στα κοινά μέρη που θα καθορίσουν, όσο και στις
διαιρεμένες ιδιοκτησίες κατά παρέκκλιση των διατάξεων του νόμου που
αποτελούν ενδοτικό δίκαιο. Κατά συνέπεια με τον κανονισμό έγκυρα
καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των παραπάνω
πραγμάτων και πέραν των αναφερόμενων στα άρθρα 3 και 5 στοιχ. α' του ν.
3741/1929. Με ιδιαίτερη λοιπόν συμφωνία που καταρτίζεται με
συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο μεταγράφεται νόμιμα, και με κοινή
συναίνεση όλων των ιδιοκτητών ή συνιδιοκτητών αυτοτελών οικοδομημάτων,
που υπάγονται στις διατάξεις της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας, μπορεί να
ρυθμιστεί κατά τρόπο διαφορετικό το δικαίωμα χρήσης καθενός επί των
κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών και ειδικότερα να συμφωνήσουν ότι
κάποιος από τους ιδιοκτήτες των αυτοτελών οικοδομημάτων θα έχει την
αποκλειστική χρήση των μερών αυτών (ΑΠ 374/2003 ΕλΔ 44.780, ΑΠ 844/2001
ΕλΔ 43.442). Οι συμφωνίες αυτές και οι κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι
περιορισμοί της κυριότητας έχουν το χαρακτήρα δουλείας και δεσμεύουν όχι
μόνο τους εξ αρχής συμβληθέντες και τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους
αυτών, αλλά και εκείνους που προσχώρησαν μεταγενέστερα στον κανονισμό
που καταρτίστηκε με τη σύμβαση και τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους
αυτών (ΑΠ 115/2003 ό.π., ΑΠ 759/2002 δημοσίευση ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 668/1999 ΕλΔ
41.124)…» (ΕφΑθ 8449/2007 ΕπΔικΠ 2008, σελ. 37) «…Περαιτέρω, από τις
διατάξεις του άρθρου 3 του ν. 3741/1929 (που διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο
54 ΕισΝΑΚ) προκύπτει, ότι το εμπράγματο δικαίωμα κάθε ιδιοκτήτη ορόφου ή
διαμερίσματος δεν περιορίζεται μόνο στη διαιρεμένη (χωριστή) ιδιοκτησία του,
αλλά επεκτείνεται εξ αδιαιρέτου και στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της
οικοδομής. Συνακόλουθα, από το δικαίωμά του αυτό απορρέει και αξίωσή του
για παράλειψη ή εκτέλεση ενεργειών από άλλο συνιδιοκτήτη ιδιαίτερα όταν
αυτός κάνει χρήση της διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ή προβαίνει σε ενέργειες στη
δική του ιδιοκτησία κατά τρόπο που υπερβαίνει τα νόμιμα όρια και αντιβαίνει στο
νόμο ή στους περιορισμούς που έχουν συμφωνηθεί με τη συστατική πράξη που
έχουν εμπράγματη ισχύ (βλ. σχετικά ΑΠ 416/1977 ΝοΒ 26.22, ΑΠ 462/1977
ΝοΒ 26.45, ΕΑ 480/1981 ΕλΔ 22.541, ΕφΙωαν 193/1994 ΑρχΝ 1995.278)…»
(ΕφΑθ 4283/2006 ΕπΔικΠολ 2007, σελ. 110) (ΑΠ 1314/2005 ΕπΔικΠολ 2008,
σελ. 12, ΕφΑθ 8449/2007 ΕπΔικΠολ 2008, σελ. 37) «…Από τις διατάξεις των
άρθρων 1, 2 παρ. 1, 3, 4, 5 και 13 Ν. 3741/1929, παρ. 1 και 3 ΝΔ 1024/1971,
1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει, ότι σε περίπτωση σύστασης κάθετης ιδιοκτησίας
σε περισσότερα οικοδομήματα που έχουν ανεγερθεί ή πρόκειται να ανεγερθούν

446

σε ενιαίο οικόπεδο, αλλά σε ορισμένο, ξεχωριστό για κάθε συνιδιοκτήτη τμήμα, ο
κύριος κάθε χωριστής οικοδομής θεωρείται έναντι μεν της πολιτείας συγκύριος
του όλου οικοπέδου, έναντι δε του συνιδιοκτήτη του οικοπέδου και
αποκλειστικού κυρίου χωριστής οικοδομής, αυτοτελής κύριος (ΑΠ 25/1999).
Προκύπτει, επίσης, ότι υπό τους όρους των άρθρων 4 και 13 του ν.δ 1024/1971,
όλοι οι ιδιοκτήτες και συνιδιοκτήτες αυτοτελών οικοδομημάτων, που υπάγονται
στις διατάξεις της κάθετης καθώς και της οριζόντιας ιδιοκτησίας, μπορούν με την
αρχική συστατική πράξη (κανονισμός) ή με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων
των συνιδιοκτητών να κανονίσουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις της
συνιδιοκτησίας, τόσο στα κοινά μέρη που θα καθορίσουν, όσο και στις
διαιρεμένες ιδιοκτησίες, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του νόμου αυτού που
αποτελούν ενδοτικό δίκαιο και αν με τον κανονισμό απαγορεύεται η ενέργεια
από τους συνιδιοκτήτες μεταβολής στα κοινά μέρη, η απαγόρευση αυτή
δεσμεύει όλους τους συνιδιοκτήτες, ακόμη και αν από την απαγορευμένη
ενέργεια δεν παραβλάπτεται η χρήση των άλλων συνιδιοκτητών ή των
οικοδομημάτων, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός τους. Έτσι και επί
κάθετης συνιδιοκτησίας, όπως και επί της οριζόντιας ιδιοκτησίας, κάθε
συνιδιοκτήτης δικαιούται στην απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων καθώς
και στη χρήση σύμφωνα με τον κανονισμό, σε περίπτωση δε που προσβάλλεται
στη χρήση αυτή δικαιούται να ζητήσει την άρση της προσβολής και την
παράλειψη αυτής στο μέλλον (ΑΠ 115/2003), δικαίωμα που στην περίπτωση
αυτή ασκείται σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις του νόμου και δεν ενέχει, άνευ
άλλου, καταχρηστικότητα, ακόμη και αν πέρασαν πολλά έτη από τις βλαπτικές
ενέργειες (Α.Π 463/2003)…» (ΑΠ 40/2007, ΝΟΜΟΣ).

ΥΠΕΡΒΑΣΗ ΠΟΣΟΣΤΟΥ ΔΟΜΗΣΗΣ - ΑΔΙΚΟΠΡΑΚΤΙΚΗ ΕΥΘΥΝΗ

«…Ο κύριος κάθε χωριστής οικοδομής θεωρείται έναντι μεν της πολιτείας συγκύριος
του όλου οικοπέδου, έναντι δε του συνιδιοκτήτη του οικοπέδου και αποκλειστικού
κυρίου χωριστής οικοδομής, αυτοτελής κύριος. Κάθε συνιδιοκτήτης του ενιαίου
οικοπέδου έχει δικαίωμα να προβεί σε ανέγερση οικοδομής στο καθορισμένο γι'
αυτόν τμήμα του κοινού οικοπέδου, δικαιούται δε να καλύψει, με την ανέγερση της
οικοδομής, τόση επιφάνεια, όση αναλογεί στο συμβατικώς καθορισμένο ποσοστό
συγκυριότητάς του στο ενιαίο οικόπεδο, αφήνοντας δηλαδή ακάλυπτο το ποσοστό
εκείνο το οποίο, σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις, είναι υποχρεωμένος να
αφήσει, ανάλογα με το εμβαδόν και τις διαστάσεις της δικής του ιδιοκτησίας, και μη
υπερβαίνοντας το συντελεστή δόμησης που αναλογεί, επίσης κατά τις σχετικές
πολεοδομικές διατάξεις, στην ιδιοκτησία του. Εξάλλου, όπως προκύπτει από τις
διατάξεις των άρθρων 914, 297 και 298 του ΑΚ, εκείνος ο οποίος θα ζημιώσει άλλον
παράνομα και υπαίτια έχει υποχρέωση να τον αποζημιώσει. Η αποζημίωση
παρέχεται σε χρήμα και περιλαμβάνει τη μείωση της υπάρχουσας περιουσίας του
ζημιωθέντος και το διαφυγόν κέρδος. Η ζημία είναι παράνομη όταν η παράβαση της
διατάξεως του νόμου επιφέρει προσβολή σε δικαίωμα του προσώπου ή συμφέρον
του που προστατεύεται από τη διάταξη που παραβιάστηκε. Κατά τη διάταξη του
άρθρου 1000 του ΑΚ, ο κύριος του πράγματος μπορεί, εφόσον δεν προσκρούει στο
νόμο ή σε δικαίωμα τρίτου να το διαθέτει κατά την αρέσκειά του και να αποκλείει κάθε
ενέργεια άλλου πάνω σ' αυτό. Δικαιούται, επομένως, ο κύριος του πράγματος να το
εκμεταλλεύεται και να ωφελείται από όλες τις χρησιμότητες, που αυτό μπορεί να του
παράσχει. Τέτοια χρησιμότητα οικοπέδου είναι και η ανοικοδόμησή του, η
αποστέρηση δε του κυρίου από τη νομική δυνατότητα ανοικοδόμησής του, χωρίς τη
θέλησή του, από τρίτον, συνιστά προσβολή της κυριότητάς του επί του οικοπέδου,
είναι επομένως παράνομη και προκαλεί περιουσιακή ζημία, μειώνει δηλαδή την
περιουσία του, αν δε είναι και υπαίτια δημιουργεί ευθύνη του τρίτου, από τις πιο
πάνω διατάξεις, να αποζημιώσει τον κύριο. Τέτοια ευθύνη αποζημιώσεως από
αδικοπραξία υπάρχει και όταν η αποστέρηση της νομικής δυνατότητας

447

ανοικοδομήσεως προέρχεται από παραβίαση από συγκύριο πολεοδομικών
διατάξεων, στην περίπτωση που αυτός ανοικοδομήσει στο δικό του οικοπεδικό
τμήμα, έστω και με νομίμως εκδοθείσα άδεια, ποσοστό μεγαλύτερο από εκείνο που
αναλογεί στο εξ αδιαιρέτου ποσοστό αυτού επί του όλου οικοπέδου…» (ΑΠ 26/2006
ΕλλΔνη 2006, τ. 47, σελ. 507, ΝΟΜΟΣ). «…Από τις διατάξεις των άρθρων 298, 330
και 914 ΑΚ προκύπτει ότι η αδικοπρακτική ευθύνη προς αποζημίωση προϋποθέτει
συμπεριφορά παράνομη και υπαίτια, επέλευση ζημίας και ύπαρξη αιτιώδους
συνδέσμου μεταξύ της συμπεριφοράς του δράστη και της ζημίας. Η συνδρομή των
ανωτέρω προϋποθέσεων θεμελιώνει και την αδικοπρακτική ευθύνη του συγκυρίου
οικοπέδου, επί του οποίου έχει συσταθεί κάθετη ιδιοκτησία, για τη ζημία που
προκαλεί στον άλλο συγκύριο, όταν, με την ανοικοδόμηση του συμβατικώς
καθορισμένου γι’ αυτόν οικοπεδικού τμήματος, αποκλείει ή δυσχεραίνει ουσιωδώς το
δικαίωμα του άλλου συγκυρίου να ανεγείρει στο δικό του οικοπεδικό τμήμα κτίσμα
αντίστοιχο προς το ποσοστό συγκυριότητάς του επί του ενιαίου οικοπέδου…» (ΑΠ
1628, ΝΟΜΟΣ). «…Ο συνιδιοκτήτης αν υπερβεί το συντελεστή δόμησης ή
ανεγείρει οικοδομή με μεγαλύτερη κάλυψη, τότε ζημιώνεται ανάλογα ο άλλος ή
οι άλλοι συνιδιοκτήτες, οι οποίοι μπορούν να ζητήσουν την κατεδάφιση ή
αποζημίωση (ΑΠ 538/1999 ΕλλΔνη 41.129, ΑΠ 1345/2000 ΕλλΔνη 43.441, ΑΠ
1046/1991 ΕλλΔνη 33.1178, ΑΠ 25/1999 ΕλλΔνη 40.341, ΑΠ 26/2006 ΕλλΔνη
47.505, ΕφΑθ 1097/2000 ΕλλΔνη 41.832, ΕφΑθ 11401/1991 ΕλλΔνη 34.1405,
ΕφΑθ 3050/2000 ΕΔΠ 2000.119). Περαιτέρω, όπως προκύπτει από τις διατάξεις
των άρθρων 914, 297 και 298 ΑΚ, εκείνος που ζημιώνει άλλον, παράνομα και
υπαίτια, υποχρεούται σε αποζημίωση. Η αποζημίωση περιλαμβάνει τη μείωση
της περιουσία του ζημιωθέντος και το διαφυγόν κέρδος. Η ζημία είναι παράνομη
όταν η παράβαση της διάταξης του νόμου προσβάλλει δικαίωμα άλλου ή
προστατευόμενο από την παραβιασθείσα διάταξη συμφέρον του άλλου.
Εξάλλου κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 1000 ΑΚ, ο κύριος του πράγματος
δικαιούται να το εκμεταλλεύεται, να το διαθέτει όπως επιθυμεί και να ωφελείται
από όλες τις χρησιμότητες που μπορεί να του παράσχει. Τέτοια χρησιμότητα,
προκειμένου για αστικό ακίνητο, είναι η ανοικοδόμησή του, με αποτέλεσμα η
αποστέρηση του κυρίου απ' αυτή τη χρησιμότητα (ανοικοδόμηση) εκ μέρους
τρίτου, χωρίς τη θέλησή του, προσβάλλει το δικαίωμα τα κυριότητάς του επί του
ακινήτου και επομένως είναι παράνομη και προκαλεί περιουσιακή ζημία, αφού
μειώνει την περιουσία του κυρίου του πράγματος. Αν δε, συντρέχει και το
στοιχείο της υπαιτιότητας, δημιουργεί και άρθρο 914 ΑΚ υποχρέωση
αποζημίωσης. Τέτοια υποχρέωση αποζημίωσης γεννάται και στην περίπτωση
που η αποστέρηση της δυνατότητας ανοικοδόμησης, προέρχεται από την
παραβίαση πολεοδομικών διατάξεων εκ μέρος άλλου συγκυρίου (κάθετης
συνιδιοκτησίας) όταν ο τελευταίος ανοικοδομήσει στο δικό του οικοπεδικό τμήμα
ποσοστό μεγαλύτερο από εκείνο που αναλογεί στο εξ αδιαιρέτου ποσοστό του
επί του οικοπέδου, ή από εκείνο που συμφωνήθηκε με τη συστατική της
οροφοκτησίας ή μεταγενέστερη συμβολαιογραφική πράξη (ΑΠ 26/2006 ΕλλΔνη
47.505) - και τούτο ανεξάρτητα αν η ανοικοδόμηση γίνεται σε εκτέλεση, νόμιμα
οικοδομικής άδειας, αφού το οικόπεδο από αστικής και πολεοδομικής πλευράς
θεωρείται ενιαίο και το ποσοστό καλύψεως και ο συντελεστής δόμησης
υπολογίζεται από τις πολεοδομικές αρχές επί του ενιαίου οικοπέδου (ΕφΑθ
7974/1996 ΕΔΠ 1997.332, ΕφΑθ 1097/2000 ό.π., ΕφΑθ 2189/1993 ΕΔΠ
1994.34). Αναγκαία στοιχεία μίας τέτοιας αγωγής αποζημίωσης, κατ' άρθρο 216
παρ. 1 ΚΠολΔ είναι ο ακριβής προσδιορισμός της ζημίας που υφίσταται ο
συνιδιοκτήτης από την ανοικοδόμηση που πραγματοποίησε ο αντίδικός του, η
οποία ισούται με την αξία του δικαιώματος κάλυψης της επιφάνειας που
στερήθηκε (ΑΠ 1064/1991 και 25/1999 ό.π.), δηλαδή θα πρέπει για τον
καθορισμό της ζημίας να εκθέτει α) πόσα τετραγωνικά μέτρα οικοδομήματος είχε
δικαίωμα να ανεγείρει ο αντίδικός του, σύμφωνα με τον ισχύοντα συντελεστή
δόμησης και β) πόσα τετραγωνικά μέτρα περιορίστηκε το δικό του δικαίωμα

448

ανοικοδόμησης από την πραγματοποιηθείσα υπέρβαση (ΑΠ 25/1999 ό.π., ΑΠ
1672/1984 ΝοΒ 33.1018, ΕφΑθ 6202/1999 ό.π., ΕφΑθ 11401/1991 ό.π.). Τέλος,
ας σημειωθεί ότι στην περίπτωση αυτή, υπερβάσεως εκ μέρους ενός
συνιδιοκτήτη της κάλυψης ή δόμησης του ποσοστού που δικαιούται καθένας και
προσβολής, αντίστοιχα του δικαιώματος οικοδόμησης από άλλο συνιδιοκτήτη, ο
οποίος καθίσταται πλουσιότερος από την περιουσία του δευτέρου και συνεπώς
ο τελευταίος προστατεύεται και από τις περί αδικαιολογήτου πλουτισμού
διατάξεις του Αστικού Κώδικα (ΑΠ 1345/2000 όπου παραπάνω)…» (ΜΠρΑθ
8312/2006 ΕφΑΔ 2/2009, σελ 173, ΑΠ 533/2006 Δ’ Τμ. ΧρΙΔ ΣΤ/2006, σελ. 611,
ΕπΔικΠ 2008 σελ. 260, ΕφΑθ 9580/2005 ΕλλΔνη 2008, τ. 49, σελ. 614, ΕφΑθ
3050/2000 ΕπΔικΠ 2000, σελ. 120, ΑΠ 538/1999 Δ’ Τμ. ΕπΔικΠ 2000, σελ. 5).

ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗ ΑΔΕΙΑ – ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑ

«…Κατά την έννοια των διατάξεων των άρθρων 329 παρ. 1 και 9 και 331 παρ. 1 έως
5 του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (ΚΒΠΝ, Π.Δ. της 14/27-7-1999, Δ'
580), που αποδίδουν το περιεχόμενο των άρθρων 52, 53 του ν. δ/τος της 17-7-1923,
22 παρ. 1 του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού (ΓΟΚ, Ν. 1577/1985, Α' 210) και
διατάξεων του π.δ/τος της 8/13-7-1993 «Τρόπος έκδοσης οικοδομικών αδειών» (Δ'
795), οικοδομική άδεια ανακαλείται μόνον εάν διαπιστωθεί ότι είναι παράνομη ή εάν
συντρέχει άλλος λόγος που προβλέπεται ειδικά από τον νόμο ως λόγος ανακλήσεως.
Ειδικώτερα, οικοδομική άδεια είναι παράνομη και ανακλητέα και όταν η έκδοσή της
στηρίχθηκε σε στοιχεία, τα οποία επικαλέσθηκε ή προσκόμισε ο αιτούμενος την
έκδοσή της και τα οποία αποδεικνύονται εκ των υστέρων αντικειμενικώς ανακριβή,
συνέπεια δε της ανακρίβειας αυτής είναι ότι η άδεια εξεδόθη επί τη βάσει διατάξεων ή
δεδομένων, στα οποία δεν θα μπορούσε νομίμως να στηριχθεί η έκδοσή της αν δεν
υπήρχε η ανωτέρω ανακρίβεια. Περαιτέρω, η πράξη με την οποία ανακαλείται
οικοδομική άδεια πρέπει να περιέχει ειδική αιτιολογία, με την οποία να
προσδιορίζεται κατά τρόπο συγκεκριμένο και σαφή η κατά τα ανωτέρω αποδιδόμενη
στην άδεια πλημμέλεια ή ο άλλος λόγος που δικαιολογεί κατά νόμο την ανάκληση,
(πρβλ ΣτΕ 2678/2003, κλπ ) … από τον συνδυασμό των γενομένων δεκτών στις
σκέψεις 4 και 5 συνάγεται ότι, εφ' όσον σε οικόπεδο, επί του οποίου έχει συσταθεί
διηρημένη ιδιοκτησία, ανεγερθεί από τον ιδιοκτήτη ενός από τα τμήματά του
οικοδομή, δυνάμει οικοδομικής αδείας εκδοθείσης επί τη βάσει αιτήσεως του
ιδιοκτήτη αυτού, στην οποία, όμως, αίτηση παρασιωπάται το κατά τα ανωτέρω
ιδιαίτερο ιδιοκτησιακό καθεστώς του οικοπέδου, με συνέπεια, κατά τις διαπιστώσεις
της αρμόδιας πολεοδομικής υπηρεσίας, η ανεγειρόμενη οικοδομή να υπερβαίνει τα
επιτρεπόμενα στο τμήμα αυτό του οικοπέδου όρια εκμεταλλεύσεως, εις βάρος της
αντίστοιχης δυνατότητος εκμεταλλεύσεως του άλλου τμήματος, τότε η οικοδομική
αυτή άδεια είναι μη νόμιμη και ανακλητέα, και, μάλιστα, κατά πάντα χρόνο, εφ' όσον
μεσολάβησε η κατά τα ανωτέρω ενέργεια του δικαιούχου… Ο ειδικώτερος
ισχυρισμός του εκκαλούντος περί αναρμοδιότητος της πολεοδομικής υπηρεσίας για
τον παρεμπίπτοντα έλεγχο των ιδιωτικού δικαίου δικαιωμάτων στο οικόπεδο, πρέπει,
εν όψει των εκτεθέντων στην σκέψη 4, να απορριφθεί ως αβάσιμος, δεδομένου ότι η
υπηρεσία αυτή, εφ' όσον της ετέθη υπ' όψιν από τους φερομένους, δυνάμει
συμβολαιογραφικής πράξεως, ως συγκυρίους του οικοπέδου, το καθεστώς της επ'
αυτού διηρημένης ιδιοκτησίας και της κατηγγέλθη η παραβίαση από τον συνιδιοκτήτη
των εντεύθεν δικαιωμάτων τους, είχε όχι μόνον δικαίωμα αλλά και υποχρέωση να
εξετάσει το ζήτημα αυτό και να προβεί, περαιτέρω, στις επιβαλλόμενες, αναλόγως
του αποτελέσματος της ερεύνης, ενέργειες, στις οποίες συμπεριλαμβανόταν και η
ανάκληση της υπό τις ανωτέρω συνθήκες εκδοθείσης οικοδομικής αδείας. Οι
περαιτέρω δε προβαλλόμενοι ισχυρισμοί του εκκαλούντος, οι αναγόμενοι στην
έκταση των δικαιωμάτων αυτού και των εφεσίβλητων επί του ακινήτου, δηλαδή
δικαιωμάτων ιδιωτικού δικαίου, δεν ανήκουν, κατά τα λοιπά, στην αρμοδιότητα των
διοικητικών οργάνων ή των διοικητικών δικαστηρίων, αλλά στην κατά το Σύνταγμα

449

αρμοδιότητα των πολιτικών δικαστηρίων…» (ΣτΕ 1511/2008, ΕλλΔνη 2009, τ. 50,
σελ. 1245, ΝΟΜΟΣ).

ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ ΚΥΡΙΟΥ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΕΝΑΝΤΙ ΤΡΙΤΟΥ

«…Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 και 13 ν.
3741/1929, 1 παρ. 1 ν.δ 1024/1971, 1002 και 1117 ΑΚ, προκύπτει ότι στην κάθετη
ιδιοκτησία ιδρύεται, όπως και στην οριζόντια, χωριστή μεν κυριότητα σε αυτοτελές
οικοδόμημα που έχει ανεγερθεί σε ενιαίο οικόπεδο, αναγκαστική δε συγκυριότητα
που αποκτάται αυτοδικαίως κατ’ ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου που
χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους συνιδιοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων
περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις άνω διατάξεις απαρίθμηση, το έδαφος, οι
αυλές, οι ακάλυπτοι χώροι κλπ του ενιαίου οικοπέδου (ΑΠ 115/2003 ΧρΙδΔικ
2003.427, ΑΠ 618/1999 ΕλλΔνη 41 (2000) 132, ΑΠ 35/1995 ΕλλΔνη 37 (1996) 140).
Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 1094, 1113 και 1116 του ΑΚ προκύπτει
ότι, εάν υπάρχει συγκυριότητα, ο κάθε συγκύριος, όταν προσβάλλεται στο δικαίωμα
συγκυριότητας με κατάληψη της νομής του πράγματος από τρίτον, έχει κατ’ αυτού τη
διεκδικητική αγωγή μόνο για τη μερίδα του. Αίτημα της αγωγής του θα είναι όχι η
παράδοση όλου του πράγματος σ’ αυτόν αλλά της συννομής του κατά την ιδανική
του μερίδα (ΑΠ 557/94 ΕΕΝ 62 (1995) 383). Δικαιούται όμως, χωρίς να επιβάλλεται
υποχρέωση προς τούτο (άρθρο 1116 ΑΚ), εάν το πράγμα το κατέχει τρίτος να
διεκδικήσει όλο το πράγμα υπέρ των συγκυρίων, οπότε έχει υποχρέωση να
απαιτήσει την απόδοση τούτου προς όλους τους συγκυρίους. Σε μία τέτοια όμως
περίπτωση οφείλει να εκθέσει στο δικόγραφο της αγωγής τα θεμελιωτικά αυτής
γεγονότα τόσο για την δική του συγκυριότητα όσο και για την συγκυριότητα των
λοιπών συγκυρίων (ΑΠ 438/2001 ΕλλΔνη 43 (2002) 382). Επομένως ο κύριος
κάθετης ιδιοκτησίας, εάν κάποιος τρίτος καταλάβει τμήμα του εδάφους στο οποίο,
κατά τα προαναφερόμενα, έχει συγκυριότητα, δεν δικαιούται να ασκήσει εναντίον
αυτού διεκδικητική αγωγή για όλο το καταληφθέν (διότι δεν έχει σ΄αυτό αποκλειστική
κυριότητα), αλλά μόνον για την ιδανική του μερίδα. Δικαιούται βέβαια, κατά το άρθρο
1116 ΑΚ, να διεκδικήσει όλο το πράγμα υπέρ όλων των συγκυρίων, αναφέροντας
στην αγωγή αυτούς και τον τρόπο κτήσεως της συγκυριότητάς τους…» (ΕφΛαρ
187/2004 Αρμ 2005, τ. ΝΘ, σελ. 24, ΝΟΜΟΣ).